Тройственный союз на благо ипотеки

11 июня 2008 г., просмотров: 1317

Тройственный союз на благо ипотеки

Взаимодействие государства, банков и строителей позволит избежать ипотечного кризиса и увеличить объемы рынка ипотечного кредитования, уверены эксперты «Метражей».

 

 

С начала 2008 года в банках постепенно ужесточались процедуры оценки платежеспособности заемщиков, повышались кредитные ставки. Несмотря на это, по официальным данным УФРС по Пермскому краю, показатели  выдачи ипотеки в Пермском крае не сократились (см. Таблицу). При этом, по словам генерального директора АН «Надежда» Ольги Мальцевой, с большей вероятностью воспользоваться ипотечным кредитом сегодня могут те, кто улучшает собственные жилищные условия, а не покупает первое жилье, тогда как раньше столь ощутимой разницы не было. Кроме этого возрос и первоначальный взнос практически во всех банках. «На сегодняшний день многие банки подняли процентные ставки, урезали перечень кредитуемых объектов недвижимости, поменяли процедуру выдачи кредитов, - поясняет г-жа Мальцева. - Понятно, что эти действия направлены на уменьшение возможных банковских рисков. Если в 2006-2007 годах заемщики с небольшим первоначальным взносом от 0% до 10% могли позволить себе купить одно-, двухкомнатные квартиры, то сегодня ипотечный кредит чаще всего используется в качестве доплаты для улучшения жилищных условий, при продаже имеющегося жилья и покупке другого. Поэтому размер первоначального взноса сегодня чаще всего составляет более 30%, а сроки кредитования - от 15 до 20 лет».

 

Представители банков признают, что объемы ипотечного кредитования по итогам первого квартала 2008 года не уменьшились. Основная причина в том, что рынок развивался «по накатанной», поэтому показатели выдачи ипотечных кредитов не сократились. Так по данным пресс-службы Западно-Уральского банка Сбербанка России, только за четыре месяца 2008 года Сбербанк выдал жителям западно-уральского региона жилищных кредитов на 5 миллиардов рублей, что составило половину объема кредитов, предоставленных в 2007 году. А по данным Данила Марьина, директора по ипотечному кредитованию филиала «Пермский» ОАО «Альфа-Банк», по итогам 2008 года филиал «Пермский» планирует втрое превысить объем выдачи ипотечных кредитов по сравнению с 2007 годом.

 

Откуда такие оптимистичные прогнозы, если, откликаясь на последствия мирового ипотечного кризиса, банки сами ужесточили требования к заемщикам?

 

Ответов на этот вопрос несколько. Во-первых, успешно преодолеть пороговую для российского ипотечного рынка ситуацию позволит принятие Госдумой необходимых законопроектов, позволяющих рынку ипотеки стабильно развиваться. Во-вторых, в Перми, как и во многих регионах страны, складывается тенденция к укреплению отношений банкиров и строителей. Схем взаимодействия между ними несколько, но для их реализации нужны вышеупомянутые законопроекты. В-третьих, именно региональным рынкам эксперты пророчат рост объемов рынка ипотечного кредитования. Основным аргументом в пользу этих прогнозов приводится ожидание строительного бума в соответствии с планами правительства страны обеспечить население доступным жильем.

 

«В этом году Западно-Уральский банк Сбербанка России особое внимание уделяет развитию сотрудничества с компаниями – застройщиками, – комментирует директор Управления кредитования частных клиентов Оксана Авраменко. - Банк аккредитует застройщиков и организовывает кредитование физических лиц на инвестирование строительства квартир в возводимых застройщиками жилых домах». В настоящее время Западно-Уральский банк Сбербанка России предоставляет населению жилищные кредиты на строительство квартир в 84 многоквартирных домах, строящихся в Перми и Пермском крае.

 

Данил Марьин уверен в том, что застройщики жилья заинтересованы в сотрудничестве с банками, поскольку через некоторое время столкнутся с проблемами реализации строящегося жилья. По его словам, по сравнению даже с прошлым годом отношения банкиров с застройщиками складываются сегодня по-другому. Проявляется  все большая взаимная заинтересованность в партнерских отношениях, поскольку банк становится серьезным партнером для застройщика, привлекая основной поток клиентов к строящемуся жилью.

 

Тормозом в развитии подобных отношений является отсутствие законодательной базы, согласно которой банки могли бы выдавать кредиты строителям. По словам Александра Денисова, генерального директора ГК «Доступное жилье», развитие рынка ипотеки во многом зависит от политической ситуации в стране и от того, какие законы будут приняты. Сегодня разные структуры «продавливают» нужные им законопроекты: банкиры – одни, финансисты – другие, а бизнесмены – третьи. Общее у них лишь то, что принимаются они долго – 2-3 года, - утверждает г-н Денисов, добавляя, что если поддержки государства не будет в принятии необходимых законопроектов, например закона о секьюритизации, все и дальше будет сложно.

 

Александр Денисов:

 

- Для того чтобы в России существовала двухуровневая система ипотеки, которую мы переняли в США, нужно соблюдать определенные коэффициенты. Например, процент выплат по кредиту от общего дохода заемщика должен составлять не более 40%. А у нас за последнее время выдано много кредитов, где заемщику оставалось «на жизнь» 10-20%. Первоначальный взнос порядка 30% - это также соответствие  стандартам двухуровневой системы ипотеки, потому что взнос в размере 10% не покрывает тех расходов, которые возникают в случае дефолта заемщика. Конечно, государство понимает, что если и дальше так работать, выдавая всем подряд ипотеку, то будет кризис не только банковский, но и в целом экономический. Не известно, как это в дальнейшем разовьется, но мы должны понимать, что выдавать, как раньше нельзя, а выдавать по-новому сознание заемщиков пока не готово.  

 

Укрепление отношений банков и строителей действительно становится тенденцией, уверен Олег Глызин, генеральный директор группы строительных компаний «Трест Первый». По его словам, существующая практика показывает, что отработка такого взаимодействия – «вопрос достаточно сложный», но совместными усилиями движение навстречу друг другу идет обнадеживающими темпами.

 

Строить прогнозы участники рынка ипотечного кредитования не торопятся. Наиболее вероятно, по словам большинства экспертов, что темпы выдачи ипотеки в течение года снизятся, однако объемы выданных кредитов не сократятся. На летний период ожидается спокойствие рынка, начало всплеска активности заемщиков, по словам Данила Марьина, придется на август, соответственно, пик активности рынка – на сентябрь. По оценкам Александра Денисова рынок ипотеки «раскачается» чуть позже – в октябре-ноябре. «За этот период устоится ситуация, банки утвердят ставки, начнется планомерная выдача кредитов – прирост будет, и показатели к концу 2008 года будут все равно выше, чем в прошлом», - уверен г-н Денисов. Олег Глызин же полагает, что несмотря на ожидаемый традиционный спад продаж жилья в его компании, свойственный рынку в целом, доля ипотечных сделок в общей массе должна остаться неизменной.

 

 

«Регистрация ипотеки жилья в Пермском крае», по данным УФРС по Пермскому краю

	Регистрация ипотеки на основании договора	Регистрация ипотеки на основании закона	Выдано закладных
2007 год, I полугодие	1371	5061	3674
2007 год, II полугодие	1694	6335	5156
2008 год, I квартал	671	2415	884

 

Алена Дождева

 

Метросфера

 

 

, служба информации

 

 

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить