История ипотеки в России

Существующая сегодня в России система ипотечного кредитования была образована на основе американской модели, где главную роль играют специально созданные институты, поддерживаемые государством. В России главный среди них - Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), оно было учреждено Правительством РФ в 1997 году. Уже в июле 1998 года был принят федеральный закон «Об ипотеке», который и определил контуры системы ипотечного кредитования.

Становление и развитие ипотеки на территории России происходило через сеть Региональных операторов, созданных в каждом регионе страны. В 2000-2003 гг. Региональные операторы занимаются подготовкой и подписанием соглашений с властями субъектов федерации о развитие системы ИЖК, организовывают обучение участников рынка, ведут информационную работу с населением и выдают первые ипотечные кредиты.

Знаковым событием этого периода стало принятие в 2002 году первой редакции Стандартов процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов АИЖК. До сегодняшнего дня Стандарты АИЖК являются основополагающим документом, на который ориентируется большинство участников рынка ИЖК. Первые ипотечные кредиты выдавались под 18%, затем под 15% годовых, с первоначальным взносом минимум 30% от стоимости квартиры.

Постепенно механизм набирал обороты, вскоре коммерческие банки осознали потенциал и перспективы направления жилищного кредитования и смогли предложить населению собственные ипотечные программы. 2005-2007 годы показали активный рост ипотечного рынка. В борьбе за клиента кредитные организации формулировали ипотечные предложения с низким первоначальным взносом, с возможностью подтверждения доходов в свободной форме, предлагали кредиты на покупку комнат и объектов коммерческой недвижимости. Бурное развитие ипотечного рынка существенно подстегнуло рынок недвижимости: цены на квартиры росли, ставки по кредитам снижались. Так в 2007 году базовая ставка кредитования снизилась до 10,75% годовых.

Особенность американской модели ипотечного кредитования в том, что она, в отличие от замкнутой немецкой, открыта и крайне зависима от внешнеэкономической среды. Этот фактор проявил себя в России во втором полугодии 2007 года. Большинство участников ипотечного рынка вследствие кризиса ликвидности на международных финансовых рынках резко лишилось возможности фондирования за рубежом. Углубление кризиса во второй половине 2008 года привело к значительному сокращению количества участников на ипотечном рынке, снижению конкуренции между банками за заемщика, особенно в регионах.

Ужесточились условия выдачи кредитов. Так в начале 2008 года уже практически отсутствуют кредиты без первоначального взноса. Поскольку, согласно данным международного рейтингового агентства Standard & Poor's (S&P), кредиты без первоначального взноса в наибольшей степени ухудшают качество ипотечных портфелей. В конце 2008 года впервые за всю историю развития ипотечного кредитования в РФ ежеквартальный объем выдачи кредитов показал отрицательную динамику - снизился на 51% относительно предыдущего квартала 2008 года.

Рецессия охватила весь рынок недвижимости, падение стоимости квартир достигало 30-40% по разным сегментам. В России повторилась ситуация американского рынка, когда размер кредита после падения цен оказывался больше стоимости квартиры - предмета залога. Но в отличие от ситуации в США это не стало катализатором массовых неплатежей по ипотеке. Просрочки фиксировались среди заемщиков, у которых изменилась в худшую сторону ситуация на работе.

В декабре 2008 года АИЖК разработало программу поддержки заемщиков, оказавшихся в связи с кризисом в трудной жизненной ситуации - программу Реструктуризации. В феврале 2009 года для реализации программы была создана дочерняя компания АИЖК - Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК). Программа поддержки позволяла заемщикам получить отсрочку в выплате аннуитетных платежей на один год, в течение которого восстановить свою платежеспособность.

В 2009 году для восстановления ипотечного механизма Правительство РФ выделило 250 млрд рублей из пенсионного фонда. На эту сумму коммерческие банки могли рефинансировать ипотечные кредиты, выданные по ставке, не превышающей 11% годовых.

2010 год ознаменовался постепенной реабилитацией ипотечного рынка. У населения начали стабилизироваться доходы, появилась уверенность в завтрашнем дне и готовность реализовать отложенную потребность в улучшении жилищных условий. К выдаче ипотеки один за другим возвратились как крупные игроки, так и небольшие региональные банки. Уроком кризиса стало повышенное внимание риск-менеджменту в части качества андеррайтинга заемщика, оценки предмета залога, достоверности и подлинности предоставляемых документов.

АИЖК начало политику стимулирования кредитования строящегося жилья эконом-класса. Рынку были предложены программа «Стимул» (программа кредитования застройщиков, реализующих проекты строительства жилья эконом-класса) и программа «Новостройка» (кредитование квартир в строящемся и недавно возведенном жилье с возможностью получения вычетов из процентной ставки).

В 2011 году ипотека демонстрирует уверенный рост, по оптимистичным прогнозам ожидается достижение объемов выдачи 2008 года.

Елена Белова, специалист отдела маркетинга ПАИЖК