Кризис отрезал «малоэтажке» все лишнее

2 октября 2009 г.

 

 

Динамика цен в секторе индивидуального жилья Пермский край

Период	Черта города и прилегающие к городу районы	Районы средней удаленности (от 40 до 100 км до центра города)	Отдаленные районы (более 100 км до центра города)
3 кв. 2008	48,22	30,75	17,59
4 кв. 2008	46,73	32,23	18,43
1 кв. 2009	40,29	27,2	16,2
2 кв. 2009	33,2	24,3	14,22
3 кв. 2009	31,59	23,9	14,73

Риски, связанные с рынком малоэтажного жилья в кризисных условиях оцениваются неоднозначно. С одной стороны, земельные участки относятся к высокорисковому сектору. За этот год рынок земли под ИЖС в среднем потерял в цене от 20 до 45% в зависимости от удаленности от города. Однако если сравнить строящееся малоэтажное жилье со строящимся многоквартирным, то «малоэтажка» здесь выигрывает, с точки зрения рисков, связанных с заморозкой проектов. Кроме того, сектор малоэтажного жилья является более гибким с точки зрения проведения реконцепции. Данный сегмент оперативно отреагировал на кризисную ситуацию. Часть застройщиков пересмотрели первоначальные концепции проектов, некоторые - собственника. Особенно это касается объектов, оказавшихся в сложных условиях на ранней стадии реализации. В результате, структура предложения коттеджных поселков заметно изменилась.

 

 Ни прибавить, ни убавить

С начала 2009 года в Пермском крае индивидуальными застройщиками было введено 250900 квадратных метров жилья. Это почти 60% от общего объема введенного с начала года жилья. По сравнению с аналогичным периодом 2008 года объемы снизились только на 0,6%.

При этом рынок организованных поселков претерпел более значительные количественные изменения. По данным аналитического центра «Медиана», в январе 2008 года в радиусе 60 км от Перми насчитывалось 45 поселков. Буквально за 9 месяцев эта цифра выросла до 70. Прошел год, сегодня количество «незамороженных» коттеджных поселков составило порядка 50. В этот объем включены готовые поселки, строящиеся, а также земельные участки с подрядом на строительство дома и без. Количество полностью или очередями введенных поселков составляет, на сегодняшний день, 19.
В конце 2008 года несколько поселков, вернее земельных участков под строительство поселков, были выставлены на продажу целиком. Например, коттеджные поселки «Вишневый» и «Малая Медведица».

 Загородные вектора Исходя из предложений, представленных на пермском рынке малоэтажного домостроения, можно говорить о том, что повышенным интересом со стороны застройщиков сегодня пользуются направления: Полазна и Усть-Качка, здесь расположено 30% и 25% предложений соответственно. В примерно равных условиях находятся поселки относительно качества автомобильных дорог и трудностей выезда из города. Пожалуй, это основные характеристики, котрорые являются определяющими при выборе жилья за городом.

В зависимости от способа использования дома, покупатель ориентируется на удаленность от города. Покупка дома должна удовлетворить одну из двух основных потребностей: дом для постоянного проживания или дом выходного дня.
Анализируя поселки, представленные в открытой продаже, можно отметить, что основной загородный радиус составляет 25-50 км от города (58,6%). Радиус 10-25 км представлен 24,6% предложения, до 10 км и свыше 51 км - 6% м 10,8% соответственно.
Ввиду отсутствия крупных лотов (по площадям) и спекулятивного предложения по стоимости земельных участков расположенных вблизи города данный радиус представлен небольшими организованными коттеджными поселками, в том числе поселками с таунхаусами.

Из чего?

Все малоэтажное домостроение по материалу стен можно разделить на три большие группы: дерево, кирпич, стеновые блоки.
Большая часть поселков, представленных на пермском рынке загородной недвижимости строится из дерева. Доля деревянных конструкций составляет 45,8%, и делится на два типа: оцилиндрованное бревно и брус. На оцилиндрованное бревно приходится 33,3%от общего числа предложения деревянных конструкций. Дома из бруса (преимущественно клееный) составляют 66,7% предложения.
Кирпичным коттеджам соответствует 35,4% от общего числа предложения представленных на рынке поселков.
Менее популярным строительным материалом являются стеновые блоки (пено-, газобетонные блоки и их разновидности). Доля этого строительного материала составляет 18,8%.

Не всем подряд

Если исключить из общего списка пермских поселков построенные и «замороженные», то большая часть из оставшихся реализуется в виде земельных участков без подряда (33%), например, поселки «Успенка», «Элита» и другие. Значительная часть поселков (28%) распродается как «участки с подрядом», например, поселки «Малая медведица», «V-life». Это ограничение позволяет соблюсти единую концепцию.

При этом необходимо отметить, что зачастую застройщики ведут продажи в поселке по смешанной схеме, то есть предлагают и участки с подрядом, и участки без подряда (21% поселков), например, «FREEDOM».

18% строящихся поселков - это поселки полного цикла, в которых девелопер предлагает клиенту весь спектр услуг: от размежевания участков и строительства дома в соответствии с архитектурной концепцией до услуг эксплуатационной компании, готовой по окончании строительных работ обслуживать его дом. К таким поселкам сегодня можно отнести «Строгановский посад», «Тихие пруды», «Новые протасы», 2-ю очередь «Южной усадьбой» и другие). Буквально год назад доля поселков полного цикла составляла более 50%. Это вполне объяснимо - это наиболее прогрессивный вариант развития рынка: ответственность за реализацию проекта поселка в данном случае полностью лежит на плечах застройщика, а от покупателя дома требуется только внести деньги. Сегодня же в связи с низким уровнем покупательской способности ряд инвесторов изменяют маркетинговую политику, переходя к продаже земельных участков.

 Малоэтажная арифметика

Стоит отметить и тот факт, что в 3 квартале 2009 года сохраняется тенденция, характерная для всего 2008 года: средняя площадь индивидуальных домов на участках с подрядом, а особенно в строящихся поселках, реализующих участки с готовыми типовыми проектами, продолжает снижаться. Если в начале 2009 года данный показатель был на уровне 270 квадратных метров, то в III квартале текущего года - около 240-250 квадратов. При этом, в отличие от столичных девелоперов, в Перми застройщики не стали, повышать доступность своих проектов, разделяя поселки на индивидуальные участки меньшей площади.

Отметим также, что в отличие от девелоперов, занимающихся строительством многоквартирных домов, застройщики «малоэтажки» не декларируют существенного снижения цен. По различным поселкам снижение составило от 5 до 30%. При этом скидки и бонусы предоставляются покупателям индивидуально.

Ольга Фаст, руководитель Аналитического центра «Медиана»