Строительство частного дома в долг: где взять деньги, если очень надо?

16 августа 2013 г., просмотров: 42275

Каждый застройщик знает, что строительство загородного дома и благоустройство участка – дело не одного года. Можно, конечно, откладывать и строить поэтапно, но процесс при этом по времени растянется на более длительный период. Чтобы ускорить процесс, можно взять банковский кредит.

В августовском номере журнала «Мой загородный дом» мы попытались разобраться в особенностях ипотечных программ на строительство индивидуального дома.

Стоит отметить, предложений в этом сегменте не так много. Причина тому – высокие риски такого кредитования.

– У самого процесса приобретения дома с участком есть свои особенности, – отмечают в Национальном агентстве малоэтажного и коттеджного строительства (НАМИКС). – В договоре фигурируют не один, а два разных объекта права: право на само строение и право на земельный участок, на котором оно расположено. Причём ключевую роль при формировании цены приобретения играет оценка именно земельного участка, объективных критериев для которой просто не существует. Помимо размера земельного участка большую роль в формировании цены играют удалённость от города и географическое расположение, а также множество других факторов. Кроме того, загородная недвижимость считается менее ликвидной, чем городское жильё, из-за более низкого спроса. В случае вынужденной продажи имущества банк потратит гораздо больше времени и усилий на реализацию залога, чем при продаже квартиры.

Устраняя болевые точки

Анализируя ипотечные программы различных банков, эксперты НАМИКС отметили, что российские банки действуют зачастую очень избирательно. По данным экспертов, лишь 25% от всех представленных на рассмотрение банку объектов кредитования получают одобрение. Невозможно получить кредит и на строительство/покупку дома в посёлках, где территория оформлена как коллективная собственность жилищного кооператива, хотя эта форма организации граждан для создания малоэтажных жилых комплексов долгое время считалась одним из наиболее адекватных вариантов передачи не используемых государством земель гражданам с целью дальнейшего жилищного строительства.

Таким образом, для стимулирования спроса на строительство малоэтажного жилья, по мнению экспертов НАМИКС, государство должно принять меры для снижения стоимости «загородной» ипотеки хотя бы до «квартирного» уровня, а в идеале – сделать условия по кредитам на покупку и строительство коттеджей даже более привлекательными, чем на покупку квартиры, устранив и все дополнительные ограничения (на деревянные дома, кооперативы, требования о поручителях, созаёмщиках и т. д.).

«Работая в тесном взаимодействии с экспертным сообществом и объединениями профучастников, государство должно принять и оплатить тот объём рисков, который банки не готовы принимать на себя в текущих условиях. Только в этом случае произойдёт коренной перелом на рынке жилищного строительства. Обусловить применение льготной ставки государство может требованиями по энергоэффективности приобретаемых или возводимых коттеджей, рождением второго и каждого последующего ребёнка в семье домовладельцев, а также переселением в проблемный, с точки зрения «удержания» территории, регион РФ, но только при наличии гарантий занятости (например, в сельском хозяйстве)», – предлагают варианты решения проблемы специалисты.

Почём пуд соли

Пока данные меры не приняты, выдачей ипотечных кредитов на строительство занимаются, как правило, лидеры банковской сферы. В списке банков, предлагающих целевые кредиты на строительство в Перми, оказались: Сбербанк, ВТБ 24, Россельхозбанк, Банк Москвы, Росбанк…

Процентная ставка в рублях по кредитам варьируется в диапазоне от 10,50% до 16,15%, срок кредитования может достигать 30 лет. При этом чем больше срок кредитования, тем выше ставка, которая также зависит и от способа подтверждения дохода (процентная ставка для заёмщиков, подтверждающих доход по форме 2НДФЛ, обычно ниже, чем для заёмщиков, подтверждающих доход по форме банка). Как правило, в залог ипотеки оформляется находящаяся в собственности недвижимость и земельный участок, а также может быть оформлен залог права аренды на земельный участок и залог кредитуемого объекта строительства.

– Одно из условий выдачи кредита – это составление и предоставление заёмщиком сметы, а также последующая отчётность в банк по строительству, – отмечает Дмитрий Богомягков, директор управления по работе с партнёрами Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России». Эксперт также добавляет: – Примечательно, что за кредитом под строительство дома, как правило, обращаются семейные пары с детьми.

Обязательным условием является страхование передаваемого в залог имущества (кроме земельных участков и не завершённых строительством объектов недвижимости) от рисков утраты или гибели, повреждения в пользу банка на весь срок действия кредитного договора.

На сегодняшний день банки предлагают два способа возврата кредита: аннуитетный и дифференцированный. Первый предусматривает погашение ссуды равными платежами на протяжении всего времени кредитования. Второй – пропорциональное уменьшение платежа в зависимости от того, какую часть долга вам ещё нужно выплатить.

К преимуществам кредита на строительство можно отнести снижение процентных ставок после завершения строительства объекта. Конечно, такой вариант не получится использовать, если ипотечный кредит был взят только на период строительства. Также часть банков не берут комиссии за получение кредита.

Важно обратить внимание на пункт по поводу досрочного погашения кредита, поскольку штрафы по нему довольно большие. Необходимо уточнить заранее, какой будет процент за выплату раньше срока: если он больше 1%, то лучше взять кредит в другом банке. Ещё один нюанс: многие банки требуют около 20–30% от стоимости дома в качестве первоначального взноса, то есть ссуда даётся в размере 70–80% от запрашиваемой суммы на строительство дома.

По пути наименьшего сопротивления

Ещё раз оговоримся, не все банки выдают кредиты под строительство дома, поскольку это связано с определёнными рисками. Ведь если заёмщик не закончит строительство, будет сложно возместить потери за счёт продажи недостроенного объекта недвижимости.

По словам Дмитрия Богомягкова, в качестве альтернативы существуют такие виды кредитования, как потребительский кредит под залог иного объекта недвижимости или просто потребительский кредит, по которым не требуется отчёт о целевом использовании кредитных средств.

Помимо указанных в начале статьи банков, можно рассмотреть предложения, например, РайффайзенБанка, Юникредит Банка, Урал ФД, Москоммерцбанка, Балтинвестбанка, DeltaCredit, ФОРАБАНКа, Промсвязьбанка, Металлинвестбанк и других.

Важно отметить: у потребительских продуктов на любые цели срок возврата средств короче. Так, процентная ставка в рублях варьируется в диапазоне 13,5–20%, срок кредитования – чаще всего до 10 лет. Предметом залога по нецелевому кредиту являются уже имеющаяся в собственности квартира, жилой дом с земельным участком, земельный участок. Обязательно страхование имущества, в некоторых случаях – страхование жизни и титульное страхование.

Подытоживая, отметим: подбирая ипотечные программы, останавливайтесь на том варианте, который подходит именно вам по многим параметрам, тщательно взвесив все «за» и «против». Более подробную информацию по каждому продукту ищите на банковских сайтах или обращайтесь напрямую в отделения банков. Редакции журнала «Мой загородный дом» остаётся только пожелать найти средства на строительство собственного дома, жизнью в котором вы будете наслаждаться в течение долгих лет.

Юлия Новикова

Электронная версия журнала «Мой загородный дом», №7, 2013г.

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить