Загородная недвижимость

13 октября 2008 г.

Рынок загородной недвижимости в условиях кризиса

В условиях нестабильности финансовых рынков и ряда ведущих экономических площадок подмосковная недвижимость по-прежнему расценивается как один из наиболее надежных и консервативных способов вложения частного капитала. Многие покупатели и инвесторы сегодня задаются вопросом, в каком направлении в обозримом будущем будет развиваться рынок загородной недвижимости, который по сравнению с остальными сегментами строительного рынка традиционно демонстрировал стабильность и плавный рост стоимости квадратных метров. Агентство RealExperts опросило ведущих участников и аналитиков рынка малоэтажного строительства и собрало различные мнения по текущей ситуации, возможному сценарию дальнейшего развития событий, а так же оценке надежности инвестиционных вложений в данный сектор недвижимости.

Не секрет, что конъюнктура финансового рынка пока оказывает неблагоприятное влияние на принятие решения покупателями о приобретение недвижимости в настоящий период. Многие операторы загородного рынка отмечают кратковременный спад продаж вследствие недооцененности перспектив инвестиционных вложений в данный сектор. Складывается ситуация, когда люди опасаются инвестировать средства, выведенные с фондового рынка, куда бы то ни было, от чего терпят ощутимые потери в связи с инфляцией, постоянными колебаниями курса валют и прочими экономическими факторами.

По оценкам экспертов, с обвалившегося фондового рынка за последнее время было выведено от $30 до 70 млрд. Значительная часть этих средств после стабилизации ситуации с высокой долей вероятности будет направлена на приобретение ликвидных объектов недвижимости. В обозримом будущем это может спровоцировать очередной скачок цен на домовладения в поселках крупных игроков. «Цены на жилье не только не упадут,- считает президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева,- но могут резко вырасти за счет сокращения предложения. На рынке загородной недвижимости по той же причине, я думаю, на ряд проектов уровень цен сохранится, на ряд проектов- даже возрастет. В любом случае внимание к ликвидным малоэтажным проектам будет повышенным».

Что касается вопроса возможной корректировки цен на объекты на рынке загородной недвижимости в обозримой перспективе, то, как ни странно, многие девелоперы и эксперты заняли консолидированную позицию. По их оценкам спрос на ликвидные объекты отдельных крупных девелоперов даже в настоящее время превышает предложение. Однако, большинство сходится на мнении, что когда спадет всеобщее напряжение, покупок на загородном рынке станет еще больше, что приведет к новому скачку цен.

«Понятно, что более ликвидная недвижимость сейчас будет привлекательнее для вложений и люди будут стараться вкладывать, чтобы не потерять деньги. Однако нет стопроцентной уверенности, что цены сохранятся на протяжении всего кризисного периода - считает Александр Коган, депутат Госдумы, руководитель проекта «Свой Дом».- Еще вчера я был уверен, что нужно ожидать падения цен, но с учетом того, какие предприняло меры наше правительство по поддержанию банковской ликвидности и оживлению ипотечного кредитного рынка, сегодня такой уверенности нет».

С такой позицией соглашается и Антон Данилов-Данильян, бывший руководитель экономического управления Президента, а ныне председатель Совета директоров инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group, также прогнозируя, что после утихания кризисных явлений произойдет скачок цен, потому что кризис привел к некоторому снижению инвестиционной активности девелоперов. «Произойдет прыжок цен, поскольку предложение все это время сдерживалось и этот прыжок- очень негативно скажется на всем инфляционном процессе»- считает Антон Данилов-Данильян.

Слухи о падении цен связаны с соображением, что нестабильное положение в банковской сфере приведет к проблемам в финансировании девелоперских проектов, вследствие чего компании-застройщики будут вынуждены возмещать убытки, продавая активы по более низкой цене. Однако данный сценарий справедлив лишь в отношении неликвида, за который мелкие застройщики планируют получить хоть часть цены. Более того, выставление значительных скидок на отдельные объекты, как это ни парадоксально, будет свидетельствовать лишь о наличии финансовых проблем у девелоперов и такой застройщик вряд ли выполнит обязательства перед покупателем в срок, если выполнит вообще. Такой девелопер, вероятнее всего, будет стремиться перекладывать свои издержки на клиента. Такие вложения оцениваются, как крайне рискованные.

Таким образом, по мнению экспертов, рынок загородной недвижимости измениться в сторону крупных игроков, таких как ИНКОМ, RODEX Group, МИЭЛЬ, Gletcher, ОПИН, КМ-Девелопмент, и именно они будут заниматься массовой застройкой. «В условиях нестабильности крупным компаниям из-за наличия больших ресурсов будет легче вести свои проекты. Рынок внесет свои коррективы»- комментирует ситуацию Михаил Гец, управляющий партнер компании «Новое Качество».

Господин Данилов-Данильян считает, что рынок ожидает концентрация: «Крупным компаниям проще осуществлять привлечение кредитов и ставки для них ниже. Соответственно малые компании будут испытывать трудности и приходить к крупным для поглощения». По его мнению, на рынке останется какое-то количество малых компаний, которые будут делать индивидуальные продукты, дома по индивидуальным заказам. «Но в массовой застройке на рынке малоэтажного жилья будут участвовать только крупные девелоперы»- подчеркивает эксперт. Елена Николаева полагает, что изменение конфигурации рынка возможно, но преимущественно в Московском регионе.

Эксперты сходятся во мнении, что на рынке загородной недвижимости ожидается бум «отложенного спроса» вследствие того, что в настоящее время покупатели заняли выжидательную позицию. «Оживление продаж загородной недвижимости следует ожидать уже весной будущего года»,- прогнозирует Алексей Аверьянов, генеральный директор компании Vesco Consulting. «Скорее всего, спрос на загородную недвижимость начнет расти уже к концу следующего года»- соглашается со спикером Михаил Гец. Александр Коган подтверждает, что будет определенный всплеск, однако резкого бума, по его мнению, может и не произойти. «Конечно, с учетом отложенного спроса определенный всплеск будет, но благодаря тому, что сейчас правительство и банки предлагают много механизмов, способных привести к увеличению предложения, это сгладит ситуацию на рынке». В качестве подобных механизмов он приводит в пример выделение так называемых субсидарных кредитов банкам. Это 950 млрд. рублей из золотовалютных запасов, бюджета РФ и через систему Центробанка, которые будут направлены на увеличение капитализации банков.

«Если участники рынка и начнут снижать цены, то произойдет запуск дефляционного импульса,- отмечает Елена Николаева.- «Покупатель будет ждать дальнейшего снижения цены, приостановит покупки в ожидании некоего условного дна. Но, повторюсь, сейчас нельзя принимать поспешных решений под давлением со стороны покупателей и банков. Как таковой ситуации перегрева на рынке нет, потому нельзя допустить сжатия рынка, которое по окончании кризиса неизбежно приведет к резкому росту цен на жилье».

Большее доверие у покупателей будут вызывать крупные игроки загородного рынка, которые диверсифицируют бизнес в различных ценовых диапазонах, а так же делают ставку на региональные рынки, где спрос на объекты более стабильный и не подвержен таким колебаниям по причине отсутствия обширного предложения организованных поселков. Среди таких игроков эксперты называют RODEX Group, который в настоящее время помимо Подмосковья, реализует проекты в Ленинградской и Самарской областях, Пермском крае, республике Башкортостан. В ближайшее время стартуют проекты поселков в Казани и Ярославле. Так же о своих планах по освоению региональных рынков заявили ИНКОМ и Миэль. «По такому пути пошли компании, успешно реализовавшие несколько проектов, с понятной покупателю системой продаж и кредитования»,- поясняет Михаил Гец.

Ряд экспертов утверждает, что инвестиционные риски на рынке загородной недвижимости минимальны по сравнению с другими сегментами недвижимости, например городской многоэтажкой. По их мнению, все привлекательнее и выгоднее становится вкладывать именно в загородный дом. «Причина в том, что в случае загородной недвижимости всегда можно выделить объект для одного собственника- считает Елена Николаева».

«По сравнению с городской загородная недвижимость демонстрирует хорошие показатели эффективности, и этот рынок всегда был более осязаемым, менее рисковым, поскольку на загородном рынке объектом приобретения является реальный объект- частный дом и земельный участок в том числе,- комментирует ситуацию финансовый директор холдинга RODEX GROUP Татьяна Шелягина.- Иными словами человек приобретал некоторое имущество за те деньги, которые он вкладывал». Загородная и городская недвижимость- смежные области, однако живут каждый по своим законам. В малоэтажке, по мнению экспертов, риски минимальны, так как этот формат жилья находится в дефиците и неудовлетворенность спроса в перспективе гораздо больше нежели в других сегментах.

По мнению председателя Совета директоров RODEX Group, у частного загородного дома есть ряд преимуществ перед квартирой в многоэтажке. «Высотный дом не будет сдан в эксплуатацию пока не построен последний этаж. Совсем по-другому дело обстоит с организованным поселком,- говорит Антон Данилов-Данильян.- Его можно сдавать в эксплуатацию отдельными очередями, когда часть домов находится в стадии строительства. В ситуации, когда все необходимые коммуникации уже проложены, строительство последующих очередей не мешает проживанию». Среди прочих факторов привлекательности он также выделяет экологичность и невысокую стоимость загородных домовладений относительно городского жилья.

«Сегодня для участников рынка загородной недвижимости очень важно не суетиться, это приведет только к убыткам,- подчеркивает Елена Николаева,- Нужно спокойно продолжать действовать в том русле, которое вы выбрали для себя изначально: это касается и строителей, и продавцов, и покупателей недвижимости. В заключение Александр Коган прогнозирует, что «в ближайшем будущем именно массовые типовые организованные поселки эконом-класса будут пользоваться большим спросом».

По материалам коммуникационного агентства RealExperts.

Рынок загородной недвижимости в условиях кризиса

В условиях нестабильности финансовых рынков и ряда ведущих экономических площадок подмосковная недвижимость по-прежнему расценивается как один из наиболее надежных и консервативных способов вложения частного капитала. Многие покупатели и инвесторы сегодня задаются вопросом, в каком направлении в обозримом будущем будет развиваться рынок загородной недвижимости, который по сравнению с остальными сегментами строительного рынка традиционно демонстрировал стабильность и плавный рост стоимости квадратных метров. Агентство RealExperts опросило ведущих участников и аналитиков рынка малоэтажного строительства и собрало различные мнения по текущей ситуации, возможному сценарию дальнейшего развития событий, а так же оценке надежности инвестиционных вложений в данный сектор недвижимости.

Не секрет, что конъюнктура финансового рынка пока оказывает неблагоприятное влияние на принятие решения покупателями о приобретение недвижимости в настоящий период. Многие операторы загородного рынка отмечают кратковременный спад продаж вследствие недооцененности перспектив инвестиционных вложений в данный сектор. Складывается ситуация, когда люди опасаются инвестировать средства, выведенные с фондового рынка, куда бы то ни было, от чего терпят ощутимые потери в связи с инфляцией, постоянными колебаниями курса валют и прочими экономическими факторами.

По оценкам экспертов, с обвалившегося фондового рынка за последнее время было выведено от $30 до 70 млрд. Значительная часть этих средств после стабилизации ситуации с высокой долей вероятности будет направлена на приобретение ликвидных объектов недвижимости. В обозримом будущем это может спровоцировать очередной скачок цен на домовладения в поселках крупных игроков. «Цены на жилье не только не упадут,- считает президент Национального агентства малоэтажного и коттеджного строительства Елена Николаева,- но могут резко вырасти за счет сокращения предложения. На рынке загородной недвижимости по той же причине, я думаю, на ряд проектов уровень цен сохранится, на ряд проектов- даже возрастет. В любом случае внимание к ликвидным малоэтажным проектам будет повышенным».

Что касается вопроса возможной корректировки цен на объекты на рынке загородной недвижимости в обозримой перспективе, то, как ни странно, многие девелоперы и эксперты заняли консолидированную позицию. По их оценкам спрос на ликвидные объекты отдельных крупных девелоперов даже в настоящее время превышает предложение. Однако, большинство сходится на мнении, что когда спадет всеобщее напряжение, покупок на загородном рынке станет еще больше, что приведет к новому скачку цен.

«Понятно, что более ликвидная недвижимость сейчас будет привлекательнее для вложений и люди будут стараться вкладывать, чтобы не потерять деньги. Однако нет стопроцентной уверенности, что цены сохранятся на протяжении всего кризисного периода - считает Александр Коган, депутат Госдумы, руководитель проекта «Свой Дом».- Еще вчера я был уверен, что нужно ожидать падения цен, но с учетом того, какие предприняло меры наше правительство по поддержанию банковской ликвидности и оживлению ипотечного кредитного рынка, сегодня такой уверенности нет».

С такой позицией соглашается и Антон Данилов-Данильян, бывший руководитель экономического управления Президента, а ныне председатель Совета директоров инвестиционно-строительного холдинга RODEX Group, также прогнозируя, что после утихания кризисных явлений произойдет скачок цен, потому что кризис привел к некоторому снижению инвестиционной активности девелоперов. «Произойдет прыжок цен, поскольку предложение все это время сдерживалось и этот прыжок- очень негативно скажется на всем инфляционном процессе»- считает Антон Данилов-Данильян.

Слухи о падении цен связаны с соображением, что нестабильное положение в банковской сфере приведет к проблемам в финансировании девелоперских проектов, вследствие чего компании-застройщики будут вынуждены возмещать убытки, продавая активы по более низкой цене. Однако данный сценарий справедлив лишь в отношении неликвида, за который мелкие застройщики планируют получить хоть часть цены. Более того, выставление значительных скидок на отдельные объекты, как это ни парадоксально, будет свидетельствовать лишь о наличии финансовых проблем у девелоперов и такой застройщик вряд ли выполнит обязательства перед покупателем в срок, если выполнит вообще. Такой девелопер, вероятнее всего, будет стремиться перекладывать свои издержки на клиента. Такие вложения оцениваются, как крайне рискованные.

Таким образом, по мнению экспертов, рынок загородной недвижимости измениться в сторону крупных игроков, таких как ИНКОМ, RODEX Group, МИЭЛЬ, Gletcher, ОПИН, КМ-Девелопмент, и именно они будут заниматься массовой застройкой. «В условиях нестабильности крупным компаниям из-за наличия больших ресурсов будет легче вести свои проекты. Рынок внесет свои коррективы»- комментирует ситуацию Михаил Гец, управляющий партнер компании «Новое Качество».

Господин Данилов-Данильян считает, что рынок ожидает концентрация: «Крупным компаниям проще осуществлять привлечение кредитов и ставки для них ниже. Соответственно малые компании будут испытывать трудности и приходить к крупным для поглощения». По его мнению, на рынке останется какое-то количество малых компаний, которые будут делать индивидуальные продукты, дома по индивидуальным заказам. «Но в массовой застройке на рынке малоэтажного жилья будут участвовать только крупные девелоперы»- подчеркивает эксперт. Елена Николаева полагает, что изменение конфигурации рынка возможно, но преимущественно в Московском регионе.

Эксперты сходятся во мнении, что на рынке загородной недвижимости ожидается бум «отложенного спроса» вследствие того, что в настоящее время покупатели заняли выжидательную позицию. «Оживление продаж загородной недвижимости следует ожидать уже весной будущего года»,- прогнозирует Алексей Аверьянов, генеральный директор компании Vesco Consulting. «Скорее всего, спрос на загородную недвижимость начнет расти уже к концу следующего года»- соглашается со спикером Михаил Гец. Александр Коган подтверждает, что будет определенный всплеск, однако резкого бума, по его мнению, может и не произойти. «Конечно, с учетом отложенного спроса определенный всплеск будет, но благодаря тому, что сейчас правительство и банки предлагают много механизмов, способных привести к увеличению предложения, это сгладит ситуацию на рынке». В качестве подобных механизмов он приводит в пример выделение так называемых субсидарных кредитов банкам. Это 950 млрд. рублей из золотовалютных запасов, бюджета РФ и через систему Центробанка, которые будут направлены на увеличение капитализации банков.

«Если участники рынка и начнут снижать цены, то произойдет запуск дефляционного импульса,- отмечает Елена Николаева.- «Покупатель будет ждать дальнейшего снижения цены, приостановит покупки в ожидании некоего условного дна. Но, повторюсь, сейчас нельзя принимать поспешных решений под давлением со стороны покупателей и банков. Как таковой ситуации перегрева на рынке нет, потому нельзя допустить сжатия рынка, которое по окончании кризиса неизбежно приведет к резкому росту цен на жилье».

Большее доверие у покупателей будут вызывать крупные игроки загородного рынка, которые диверсифицируют бизнес в различных ценовых диапазонах, а так же делают ставку на региональные рынки, где спрос на объекты более стабильный и не подвержен таким колебаниям по причине отсутствия обширного предложения организованных поселков. Среди таких игроков эксперты называют RODEX Group, который в настоящее время помимо Подмосковья, реализует проекты в Ленинградской и Самарской областях, Пермском крае, республике Башкортостан. В ближайшее время стартуют проекты поселков в Казани и Ярославле. Так же о своих планах по освоению региональных рынков заявили ИНКОМ и Миэль. «По такому пути пошли компании, успешно реализовавшие несколько проектов, с понятной покупателю системой продаж и кредитования»,- поясняет Михаил Гец.

Ряд экспертов утверждает, что инвестиционные риски на рынке загородной недвижимости минимальны по сравнению с другими сегментами недвижимости, например городской многоэтажкой. По их мнению, все привлекательнее и выгоднее становится вкладывать именно в загородный дом. «Причина в том, что в случае загородной недвижимости всегда можно выделить объект для одного собственника- считает Елена Николаева».

«По сравнению с городской загородная недвижимость демонстрирует хорошие показатели эффективности, и этот рынок всегда был более осязаемым, менее рисковым, поскольку на загородном рынке объектом приобретения является реальный объект- частный дом и земельный участок в том числе,- комментирует ситуацию финансовый директор холдинга RODEX GROUP Татьяна Шелягина.- Иными словами человек приобретал некоторое имущество за те деньги, которые он вкладывал». Загородная и городская недвижимость- смежные области, однако живут каждый по своим законам. В малоэтажке, по мнению экспертов, риски минимальны, так как этот формат жилья находится в дефиците и неудовлетворенность спроса в перспективе гораздо больше нежели в других сегментах.

По мнению председателя Совета директоров RODEX Group, у частного загородного дома есть ряд преимуществ перед квартирой в многоэтажке. «Высотный дом не будет сдан в эксплуатацию пока не построен последний этаж. Совсем по-другому дело обстоит с организованным поселком,- говорит Антон Данилов-Данильян.- Его можно сдавать в эксплуатацию отдельными очередями, когда часть домов находится в стадии строительства. В ситуации, когда все необходимые коммуникации уже проложены, строительство последующих очередей не мешает проживанию». Среди прочих факторов привлекательности он также выделяет экологичность и невысокую стоимость загородных домовладений относительно городского жилья.

«Сегодня для участников рынка загородной недвижимости очень важно не суетиться, это приведет только к убыткам,- подчеркивает Елена Николаева,- Нужно спокойно продолжать действовать в том русле, которое вы выбрали для себя изначально: это касается и строителей, и продавцов, и покупателей недвижимости. В заключение Александр Коган прогнозирует, что «в ближайшем будущем именно массовые типовые организованные поселки эконом-класса будут пользоваться большим спросом».

По материалам коммуникационного агентства RealExperts.

Источник: www.cottage.ru