Александр Алексеев: "Применение интеллектуальных технологий помогает УК вовремя собирать платежи"

Не так давно "Метросфера" опубликовала интервью с Анастасией Солдатовой, заместителем директора ООО "Пермская сервейинговая компания". В материале речь шла об оценке работы управляющих компаний.

В продолжение темы наше сегодняшнее интервью с Александром Алексеевым,кандидатом экономических наук, старшим преподавателем кафедры «Экспертиза недвижимости» Пермского государственного технического университета. Тема беседы - интеллектуальные технологии как инструмент эффективного управления недвижимостью.

Александр Олегович, для начала уточним, что представляют собой интеллектуальные технологии?

- Интеллектуальные технологии относятся к High-Hume или гуманитарным технологиям, которые направлены на решение общественно значимых задач, а значит задач, где нельзя не учитывать мнение лиц, которые по роду профессии, месту проживания или иным причинам являются участниками социально-экономических процессов.

Сегодня мы обсуждаем задачи управления недвижимостью, поэтому главными заинтересованными лицами в эффективном управлении являются обычные, такие как мы с Вами, инвесторы и собственники объектов недвижимости, жители индивидуальных, многоквартирных домов.

Наше мнение должно учитываться при разработке стратегии управления нашими объектами и принятии окончательных решений.

Более того наше мнение должно учитываться не просто в качестве голоса «за» или «против», а виде четко сформулированного пожелания или предпочтения.

Но как часто мы бываем на собраниях собственников? Порой мы не посещаем эти собрания, не потому что мы не хотим,  ведь мы самые заинтересованные лица, а у нас попросту нет возможности: мы задерживаемся на работе, забираем ребенка из садика или учим с ними уроки, причин может быть много. .

Предпочтения жильцов дома могут учитываться в моделях предпочтений, на основе которых и строятся интеллектуальные технологии управления недвижимостью. Это вовсе не значит, что вам теперь можно исключить посещение собраний из своих планов и за вас все будет делать компьютер, на котором реализована математическая модель.

Данные технологии являются лишь подсказкой для председателя ТСЖ или директора УК о том, какие работы производить и на что обращать внимание в первую очередь при управлении вашим домом в соответствии с высказанными пожеланиями всех жильцов. К сожалению, на практике сейчас это делается на основе пожеланий не всех жильцов, а лишь высказавшихся.

- Раз уж мы перешли к практике, хотелось бы привести пример решения задачи капитализации жилого дома.

- Задачей капитализации является определение наиболее эффективных вариантов управления недвижимостью в зависимости от текущего технического состояния объекта недвижимости.

В качестве примера приведем обоснование решения собственников многоквартирного дома о софинансировании капитального ремонта их общего имущества по бюджетной Целевой программе «капитальный ремонт многоквартирных домов в г. Перми».

На оцениваемом объекте по прогнозу без проведения ремонтных работ накопленный износ за 5 лет увеличился бы на 9%. Это означает, что без капитального ремонта, конструкции и сети дома постарели бы и подешевели. На основе аналитических данных рынка недвижимости была получена зависимость стоимости одного квадратного метра недвижимости от ее износа.

Для рассматриваемого объекта было установлено, что без проведения капитального ремонта через 5 лет он будет стоить на 4000 рублей с квадратного метра дешевле, чем аналогичные объекты, но с меньшим износом (более «новые»). Так, каждый собственник жилья недополучил бы при продаже 4000 рублей с каждого квадратного метра (например, с трехкомнатной квартиры это сумма 240000 рублей).

Сметная стоимость капитального ремонта исследуемого объекта составляла на момент оценки 1095,62 руб/кв.м. Участие в Целевой программе Администрации г.Перми позволяло выполнить ремонт с величиной софинансирования собственниками 5% от всей стоимости ремонта - 55 руб/кв.м.

Таким образом, разовые вложения в капитальный ремонт дома собственника, например, 3-х комнатной квартиры, в размере близкой к 3500 рублей (68кв.м.*55 руб/кв.м.), позволяют увеличить рыночную стоимость квартиры на 240 тыс. руб.

Именно эта информация использовалась председателем ТСЖ для обоснования необходимости участия в Целевой программе и принятия решения собственниками о софинансировании капитального ремонта, сборе средств на проведение ремонтных работ, которые успешно удалось собрать.

И мы подошли к вопросу, что же дают интеллектуальные технологии управления недвижимостью управляющим организациям?

- Интеллектуальные технологии управления недвижимостью позволяют решать следующие приоритетные задачи:

1.Обеспечение регулярности сбора платежей путем иллюстрации зависимости цены жилья от накопленного износа в денежном эквиваленте.

2. Привлечение инвестиций в развитие жилого комплекса. Собственники начинают выступать инвесторами, т.к. убеждаются в целесообразности вложения личных средств в повышение качества личной и коллективной жилой собственности.

3. Определение и согласование с собственниками приоритетов инвестирования Собственники усваивают правило перспективы: если нельзя достичь цели сразу, надо идти к ней поэтапно, обосновывая последовательность ходов.

4. Достижение и иллюстрация положительной динамики развития жилищного комплекса Превышение прироста стоимости жилья над инвестициями по годам из расчета на 1 м2.

Дают ли интеллектуальные технологии что-то самим жильцам?

- Действительно, еще одним преимуществом является не только возможность учитывать пожелания и интересы собственников жилья, но и формировать их. Собственники начинают четко понимать: платить вовремя выгодно! Экономить на платежах - снижать рыночную стоимость своего жилья!

Платежи становятся инвестициями - вкладывать выгодно! Положительная динамика развития многоквартирного дома - лучший аргумент в пользу доверия к управляющему домом!

Радует, что по результатам опроса, - влияет ли качество работы управляющей компании на стоимость недвижимости (аренда, продажа)? - только каждый пятый респондент ответил отрицательно.

Это показывает, что большинство из нас готово понимать сказанное ранее. Мы все являемся инвесторами своего жилья и как любой инвестиционный проект, наш жизненный путь должен быть эффективным.

Спасибо за предоставленную возможность поделится опытом с профессионалами рынка недвижимости.

просмотров: 1024

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев