Налоговые обязательства, возникающие при сделках с недвижимостью

Какие налоговые обязательства возникают при сделках с недвижимостью? Когда следует платить налог, а в каком случае, напротив, государство может вернуть деньги? Что такое налоговый вычет и кто имеет на него права? Общая структура налогообложения сделок с недвижимостью, наиболее часто встречающиеся спорные ситуации из практики Валерия Аникина, начальника отдела по работе с налогоплательщиками УФНС России по Пермскому краю, к которому обратился портал «Метросфера».

— Как вернуть деньги? При обращении в налоговую инспекцию, какие необходимо предоставить документы, если была приобретена квартира, дом или дом был построен? Есть ли ограничения по срокам подачи документов на получение налогового вычета, если квартира была куплена в 2011 году? До какого числа надо подать документы на вычет при покупке недвижимости, чтобы получить деньги в 2012 году?

— Чтобы ответить на данную группу вопросов нужно понять смысл декларирования доходов. Физических лиц условно можно поделить на три категории.
В первую войдут те, у кого НДФЛ уже удержан работодателем по месту работы, при выплате заработной платы. Эта группа доходы не декларирует.
Во вторую – те, кто имел доходы, с которых налог не уплачен. Это, прежде всего, граждане, получившие доходы от физических лиц по договорам гражданско-правового характера, например, найма или аренды жилья, продавшие свое имущество (движимое и недвижимое), которое находилось в собственности менее 3 лет. Сюда же войдут физлица, получившие доход в порядке дарения от физических лиц, которые не являются близкими родственниками, в виде недвижимого имущества, транспортных средств, акций, долей, паев. Декларацию о доходах за 2011 год физические лица этой группы обязаны представить в налоговую инспекцию не позднее 2 мая 2012 года.
Третья группа – это физические лица, имеющие право на социальные и имущественные вычеты. Декларацию они представляют в налоговую инспекцию, чтобы реализовать свое право на получение вычета. При этом датой 2 мая эти физические лица никак не связаны. Они могут спланировать поход к налоговикам в любое время в течение всего года.

— Валерий Алексеевич, поясните, пожалуйста, что представляет собой имущественный налоговый вычет и кто имеет на него право?

— Имущественный налоговый вычет —  это вычет сумм доходов или понесенных расходов, связанных с продажей или приобретением отдельных объектов недвижимого имущества.
При этом законодательство предусматривает право на имущественные вычеты сумм, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи:
1. Жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дачи, садовые домики или земельные участки и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее 3 лет. Этот вычет не может превышать 1 млн. руб. в целом по всем объектам;
2. Иного имущества, находившегося в его собственности менее трех лет. Этот вычет не может превышать 250 тыс. руб.  в целом по всем объектам;
Вместо использования права на получение имущественных вычетов, указанных в п.п.1-2 (поименованы в пп.1 п.1 ст.220 Налогового Кодекса РФ), налогоплательщик вправе заявить вычет в сумме фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества (данное положение не распространяется на доходы от реализации ценных бумаг).
3. В размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд.
Вместо использования права на получение имущественных вычетов, указанных в п.п.1-2 (поименованы в пп.1 п.1 ст.220 Кодекса), налогоплательщик вправе заявить вычет в сумме фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества (данное положение не распространяется на доходы от реализации ценных бумаг).

При приобретении объектов недвижимого имущества имущественный вычет предоставляется в сумме фактически произведенных расходов.
1. На новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них;
2. На приобретение на территории Российской Федерации земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;
3. На погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них;
4. На погашение процентов по кредитам, полученным от банков, находящихся на территории Российской Федерации, в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.

При заявлении имущественных вычетов при приобретении жилья рекомендуется обращать внимание на следующее.
Вычет расходов на приобретение или строительство жилья обладает тремя отличительными чертами:
1. Данный вычет может быть предоставлен гражданину только один раз (повторное использование вычета законодательством не допускается);
2. Если этот налоговый вычет не может быть использован в данном налоговом периоде в полном объеме, то его использование переносится на последующие налоговые периоды. Максимальная сумма вычета составляет 2 млн. рублей;
3. Данный вычет может быть предоставлен налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении к работодателю (если их несколько – вычет может быть получен у одного работодателя по выбору налогоплательщика) при условии подтверждения права на вычет налоговым органом по установленной форме.

— Какие документы нужно представить в инспекцию для получения вычета?

- Декларацию по итогам налогового периода (для получения вычета до окончания налогового периода – заявление);
- справки по форме № 2-НДФЛ о полученных доходах (от каждого работодателя);
- документы, подтверждающие право собственности на жилье или долю (доли) в нем, договор о приобретении жилья или прав на жилье в строящемся доме, акт о передаче жилья налогоплательщику и т.д. (документы, подтверждающие право собственности на земельный участок или долю (доли) в нем);
- платежные документы, подтверждающие расходы налогоплательщика по оплате стоимости покупки жилья, в случае строящегося жилья – документы по оплате материалов и т.д.);
- в случае, если налогоплательщик заявляет расходы по уплате процентов по целевым кредитам (займам), представляется кредитный договор (договор займа), платежные документы, подтверждающие расходы налогоплательщика по оплате процентов. Если оплата процентов производится через терминал – также необходимо представить справку банка об уплаченных процентах.
В соответствии с новой редакцией пп.2 п.1 ст.220 Кодекса, при приобретении земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, или доли (долей) в них имущественный налоговый вычет предоставляется после получения налогоплательщиком свидетельства о праве собственности на дом.

— Как определить период нахождения недвижимого имущества в собственности? Что здесь выступает критерием оценки?

— В подавляющем большинстве случаев следует руководствоваться Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с его нормами (п. 1 ст.131) возникновение и прекращение права собственности на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации. При этом согласно п. 2 ст.8 права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
По указанным основаниям можно сделать вывод - период владения недвижимым имуществом в целях налогообложения НДФЛ исчисляется с момента государственной регистрации возникновения права собственности до момента государственной регистрации прекращения права собственности на недвижимое имущество.

Рассмотрим «классический» пример. Физическое лицо приобретает в собственность квартиру. Государственная регистрация возникновения права собственности на квартиру совершена 10.05.2008 года. Впоследствии он продает указанную квартиру, за 1 400 000 рублей. Государственная регистрация прекращения права собственности на квартиру совершена 10.04.2011 года. Поскольку квартира находилась в собственности 2 года и 11 месяцев, то есть менее трех лет, поэтому гражданин обязан представить в Инспекцию налоговую декларацию по форме №3 НДФЛ.

При этом у него возникает право на имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. В результате простейшего расчета получается, что он обязан в декларации показать и затем уплатить налог в размере 52 000 (13%) рублей (1 400 000 – 1 000 000)

— С какого момента возникает право на имущественный вычет в связи с приобретением жилья?

— Право на применение указанного имущественного налогового вычета возникает с того налогового периода в котором соблюдены все условия для его получения: во-первых имеются документы, подтверждающие произведенные расходы на приобретение жилья, во-вторых, совершена государственная регистрация права собственности на жилье – при приобретении жилого дома, квартиры, комнаты, земельного участка (либо имеется договор и акт приема-передачи квартиры, комнаты в строящемся доме – при приобретении прав на квартиру, комнату в строящемся доме).
Поясню на примере: Г-жа Н приобрела квартиру в построенном доме: понесла расходы на приобретение квартиры в ноябре 2010 года, зарегистрировала право собственности на квартиру в феврале 2011 года. В этом случае у нее возникает право на имущественный налоговый вычет начиная с 2011 года.
Еще один пример: Г-н С приобрел квартиру в строящемся доме: понес расходы на приобретение квартиры в 2009 году и в 2010 году. Акт приема-передачи квартиры подписал в ноябре 2010 года, право собственности на квартиру зарегистрировал в феврале 2011 года. Право на имущественный налоговый вычет возникает, начиная с 2010 года.

— Сколько времени придется ждать получения денег из бюджета? Каков реальный срок  возврата?

— Общее правило такое, на камеральную проверку отводится максимум 3 месяца. На реализацию положительного решения о возврате денежных средств (если все в порядке с декларацией) 1 месяц. Таким образом, общее время не должно превысить 4 месяца. Важное обстоятельство: должно быть подано заявление на возврат. Это происходит после решения по завершению камерального контроля.

Если сделка купли-продажи совершается между супругами или близкими родственниками, налоговый вычет предоставляется или нет?
Нет. Вычет в таких случаях не предоставляется. При этом налоговые инспекции очень внимательно исследуют сделки между физическими лицами на предмет родства.
Близкими родственниками признаются супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общих отца или мать) братья и сестры.

— Валерий Алексеевич, скажите, пожалуйста, имеет ли право физическое лицо получить имущественный вычет по НДФЛ в отношении расходов на приобретение и дома, и земельного участка?
 
— Нормами пп.2 п.1 ст.220 Налогового Кодекса предусмотрено, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них.
Из вышеизложенного следует, в случае приобретения земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, жилой дом и земельный участок рассматриваются для целей получения имущественного налогового вычета как один объект.
В этом случае в расходы на приобретение жилого дома включаются также расходы на приобретение земельного участка, на котором расположен этот жилой дом, в размере, не превышающем 2 млн. рублей.

— Каков порядок получения имущественного вычета при покупке строения (дома) и земли по ним?

— Законодательством предусмотрено, что налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них (пп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса (в редакции, действующей с 2010 года)
Из данной нормы следует, что в случае приобретения земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, жилой дом и земельный участок рассматриваются для целей получения имущественного налогового вычета как один объект. В этом случае в расходы на приобретение и строительство жилого дома включаются также расходы на приобретение земельного участка, на котором расположен этот жилой дом.
В случае, если при приобретении земельного участка и расположенного на нем жилого дома несколькими физическими лицами доля в праве собственности физического лица на жилой дом не совпадает с его долей в праве собственности на земельный участок имущественный налоговый вычет распределяется между налогоплательщиками в соответствии с их долей в праве собственности на жилой дом.

Примеры: Один из супругов - совладельцев квартиры ранее воспользовался правом на имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение квартиры. Вправе ли он участвовать в распределении имущественного налогового вычета по вновь приобретенной квартире (0 и 100 процентов)? ИФНС России по Свердловскому району г. Перми отказала в предоставлении вычета. Почему?
 
В соответствии с п.п. 2 п. 1 ст. 220 Налогового Кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков, на которых расположены приобретаемые жилые дома, или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 рублей.
Согласно абз. 25 п.п. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса при приобретении имущества в общую совместную собственность размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их письменным заявлением.
Абзацем 27 п.п. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса определено, что повторное предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета не допускается.
Исходя из положений ст. 254 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 39 Семейного кодекса Российской Федерации о том, что доли участников в общем совместном имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, имущественный налоговый вычет супругу, имеющему право на его получение, предоставляется в размере половины всех понесенных расходов на приобретение квартиры, но не более 1 000 000 рублей.
Таким образом, если один из супругов получил имущественный налоговый вычет по приобретенной ранее квартире, то он не может участвовать в распределении имущественного налогового вычета в связи с приобретением другой квартиры, повторное предоставление которого п.п. 2 п. 1 ст. 220 Кодекса не допускается.
Из обращения следует, что Вы супругой приобрели в совместную собственность квартиру. При этом супруга ранее воспользовалась правом на имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение другой квартиры.
В ИФНС России по Свердловскому району г. Перми в 2011 году Вы представили налоговые декларации по налогу на доходы физических лиц за 2008, 2009, 2010 годы.
В указанных налоговых декларациях Вы заявили свое право на имущественный налоговый вычет по расходам на приобретение новой квартиры.
К декларации Вами представлено заявление о распределении имущественного налогового вычета 100% - Вам и 0 % - супруге.
Руководствуясь вышеизложенными правовыми нормами, Управление полагает, что позиция ИФНС России по Свердловскому району г. Перми не противоречит действующему налоговому законодательству. Таким образом, супруга правом на имущественный налоговый вычет уже воспользовалась ранее.

Каков порядок определения налоговой базы по доходам от продажи квартиры, приобретенной за счет безвозмездной субсидии на основании государственного жилищного сертификата?

Например, семья приобрела в 2011 году квартиру за счет средств государственного жилищного сертификата в общую долевую собственность по ¼ доли каждому. Владельцем сертификата является мать, а средства, полученные по государственному жилищному сертификату, выданы на всю семью. При этом члены семьи, вписанные в сертификат, лишаются права на получение государственного жилищного сертификата в будущем. В этом же году квартира была продана по цене приобретения. Имеет ли право каждый из членов семьи уменьшить доход от продажи квартиры на сумму расходов по приобретению квартиры, произведенных за счет средств, полученных по государственному жилищному сертификату?
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статья 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, в частности, в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов, в том числе в размере сумм, израсходованных на первоначальное приобретение отчуждаемых жилых объектов.
Согласно пункту 2 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов в целях реализации подпрограммы «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2006 № 153, государственный жилищный сертификат является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение за счет средств федерального бюджета социальной выплаты для приобретения жилого помещения. Предоставление социальной выплаты является финансовой поддержкой государства в целях приобретения жилого помещения.
Из положений пунктов 48, 49, 55 Правил следует, что социальная выплата предоставляется владельцу сертификата в безналичной форме путем зачисления средств федерального бюджета на его банковский счет, открытый в банке. В договоре банковского счета оговариваются основные условия обслуживания банковского счета, порядок взаимоотношений банка и владельца сертификата, на имя которого открыт банковский счет (далее – распорядитель счета). Распорядитель счета дает банку распоряжение на перечисление средств со своего банковского счета в счет оплаты договора на жилое помещение.
Приобретаемое жилое помещение (жилые помещения) оформляется в общую собственность всех членов семьи владельца сертификата.
То обстоятельство, что в качестве номинального владельца сертификата в целях открытия счета в банке для зачисления безналичных средств субсидии, предоставляемой семье, и получателя субсидии выступает один из членов семьи, не изменяет того факта, что собственниками средств субсидии являются все ее члены, поименованные в сертификате.
Таким образом, налогоплательщики, купившие квартиру за счет средств Государственного жилищного сертификата в общую долевую собственность по ¼ каждому и в последствии продавшие данную квартиру, могут учесть документально подтвержденные расходы, связанные с получением этих доходов, включая средства, полученные по Государственному жилищному сертификату.

Примеры. Две родные сестры получили по наследству от родителей жилой дом и землю к этому дому в 2008 году. Затем в 2011 году (менее 3-х лет в собственности) они продали принадлежащий им этот дом и землю, взамен приобрели каждая по квартире (одна купила квартиру на вторичном рынке, вторая в новостройке) Какой налог возникает у каждой?
Общее правило. И у Вас и у сестры есть обязанность не позднее 2 мая представить свои налоговые декларации (каждая за себя). Не облагаемая сумма при продаже 1 млн. рублей на двоих. Все, что свыше подлежит обложению НДФЛ по ставке 13%. Если имущественным вычетом раньше не пользовались, можно его заявить. Условие - в 2011 году вы получили документы, подтверждающие Ваше право собственности на приобретенные объекты. Для расчета воспользуйтесь справочной информацией на сайте налогового управления.

Отец получил квартиру по наследству, а через год сын у него ее выкупил, за 1400000, нужно ли ему сдавать декларацию и платить налог?
Рассуждать предлагаю так: квартира в собственности отца менее 3 лет. Значит, есть обязанность декларировать доход, и обязанность исчислить и уплатить налог. 1 млн. руб. - не облагаемая сумма. 400 тыс. руб. - налоговая база. 13% от этой суммы сосчитаете сами. Информация к сведению. Право собственности на квартиру по наследству считается со дня открытия наследства (это дата смерти наследодателя). Какой здесь может быть вариант, из практики? Право собственности может превысить три года.

Купили квартиру в январе 2012 года с участием сертификата участника Великой отечественной войны. Затем собственник (владелец сертификата) подарил дочери эту квартиру. Должен ли даритель подать декларацию о продаже, и какие документы нужно представить.

Нужно исходить из следующего. Во-первых, при покупке в 2012 году, если даже и были бы какие-либо обязанности, они наступили бы в 2013 году. Во-вторых, дарение между близкими родственниками (отец подарил дочери) налогом на доходы физических лиц не облагается. Но может возникнуть у налоговой инспекции вопрос, когда поступят сведения из Росреестра. В этом случае на приглашение в Инспекцию реагировать нужно спокойно. Представите копию свидетельства одаряемого. Если сменили фамилию, представите копию свидетельства о заключении брака. Словом, нужно будет доказать близкое родство. Иного варианта решения задачи нет.

Еще частные случаи, конкретные проблемы и пути их решения можно посмотреть в Интернет - конференции «Налогообложение недвижимости: вопросы и ответы».

просмотров: 2810

Комментарии

Написать

Написать

Ваше имя *

Комментарий:*

Антиспам-код

Отправить

Правила модерирования комментариев