Покупаем новостройку по договору долевого строительства

Еще относительно недавно каждый, кто хотел стать владельцем квартиры в новостройке, неизбежно мирился с разнообразными весьма рискованными «серыми» схемами продажи. Сейчас компании-застройщики перестали сопротивляться и заключают с гражданами надежные договоры по закону «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов». Однако необходимо быть во всеоружии, чтобы избавить себя от ненужных рисков.

Если вы решили приобрести недвижимость по договору долевого строительства, то первым делом необходимо уточнить, какой тип договора с вами будет заключен при вложении денег в приобретение новостройки. Самый надежный и гарантированный – договор участия в долевом строительстве, регламентированный законом № 214-ФЗ.

При этом учтите, что наиболее распространенными «серыми» схемами являются такие сомнительные документы, как предварительный договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи квартиры, договор бронирования, договор соинвестирования, вексельная схема, договор участия в хозяйственной деятельности потребительского общества. Таких правовых конструкций лучше избегать.

Стоит отметить, что юристы советуют потенциальным новоселам использовать несколько способов проверки добросовестности строительной фирмы. Как говорит юрист Антон Денисов, для начала нужно найти на сайте компании-застройщика документ под названием «проектная декларация». В ней должны быть указаны такие важные сведения, как наличие разрешения на строительство многоэтажного дома, права застройщика на земельный участок, количество квартир, гаражей и других помещений в будущем доме, их технические характеристики, срок ввода дома в эксплуатацию, а также проекты строительства многоквартирных домов, в которых принимал участие застройщик в течение последних трех лет, с запланированными и фактическими сроками ввода в эксплуатацию.

Кроме того, рекомендуется особенно внимательно прояснять ситуацию с правами застройщика на земельный участок. У компании должно быть свидетельство о праве собственности либо договор аренды участка. При этом важно, чтобы последний заканчивался не раньше указанной даты ввода дома в эксплуатацию.

Столкнувшись с массовыми выступлениями обманутых дольщиков, в ряде регионов местные власти создали официальные реестры проблемных застройщиков, чьи объекты превратились в долгострой. Также в списках указываются компании с серьезными финансовыми трудностями, крупной задолженностью и т. д. В Пермском крае, например, ведется отдельный перечень проблемных объектов строительства и реестр проблемных застройщиков. Они размещаются на сайте краевого министерства строительства. С этим документом также стоит ознакомиться, чтобы быть уверенным в том, что перечне нет выбранного застройщика.

Когда дело дойдет до непосредственного заключения договора, не забывайте, что, согласно статье 4 закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», в документе должны быть прописаны следующие пункты:

1. Определение проекта строительства. Проще говоря – описание дома, квартиры, гаража (при наличии). В данном случае конкретика особенно важна: проследите, чтобы обязательно указывались этаж, площадь квартиры, в идеале – расположение на лестничной клетке и вид из окна (тихий двор или оживленная проезжая часть).

2. Цена договора, срок и порядок оплаты. Речь идет о размере денежного вклада дольщика. Имейте в виду, что именно эта сумма будет фигурировать в претензии, если встанет вопрос об отказе от приобретения жилья (скажем, при замораживании стройки). Исходя именно из нее будет рассчитываться размер компенсаций за просрочку сдачи дома и прочие нарушения застройщика.

3. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства – готовой квартиры. На практике строительные компании часто грешат указанием приблизительных сроков: начиная с квартала и заканчивая полугодием, а то и годом сдачи. Это – нарушение. Для будущих новоселов точная дата важна не только тем, что конкретизирует срок вселения, но также позволяет требовать неустойку за каждый день нарушения срока сдачи жилья. Размер неустойки зависит от ставки рефинансирования Центрального банка РФ и рассчитывается по схеме, определенной в статье 6 закона № 214.

4. Гарантийный срок на объект строительства. Статья 7 закона обязывает застройщика предоставлять гарантию на плоды своего труда: не менее 5 лет на сам дом и квартиры, не менее 3 лет – на технологическое и инженерное оборудование.

Лейла Сазонтова