Метаморфозы коммерческих объектов

9 октября 2008 г.

 В чём заключается привлекательность торговых и офисных центров?

 

Российский рынок коммерческой недвижимости в последние годы становился более зрелым. В частности, в Перми торговые и офисные центры стали конкурировать между собой не только количеством метров. Правда, как отмечают эксперты, по сравнению с соседним Екатеринбургом в Перми ещё не достаточно развит рынок коммерческой недвижимости по ряду причин. Первой и самой главной причиной специалисты называют высокую стоимость коммерческих площадей. Пи этом малый бизнес, так рьяно защищаемый в нашей стране государством, в Перми практически отрезан от этого сегмента рынка. Цены на аренду площадей, диктуемые себестоимостью недвижимости, остаются в пределах недосягаемости для многих потенциальных арендаторов и покупателей торговых и офисных помещений. Приобрести же подобные помещения с помощью ипотечного кредита также довольно сложно, связано это с отсутствием закона о коммерческой ипотеке, который маячит на горизонте в ближайшем будущем, однако так пока и не принят. По всему напрашивается вывод: основные потребители коммерческой недвижимости в Перми - это средние и крупные компании.

Между тем конкуренция на коммерческие объекты в Прикамье растёт в геометрической прогрессии. В центре и на окраинах торговые и бизнес-центры приобретают цивилизованный облик, начиная конкурировать уже на уровне имиджа. Что же касается выгоды приобретения коммерческой площади, либо же её аренды, то, как считает генеральный директор ЗАО «Строители Пермского края» Гали Илькаев, в состоянии сегодняшнего кризиса недвижимости выгоднее аренда, так как для продавца неустойчивость цен на объекты может плачевно сказаться на прибыли. По мнению г-на Илькаева, основной проблемой привлекательности торговых и бизнес центров является сложнодоступность в плане подъездов на личном и в том числе городском транспорте. В числе прочего, на привлекательность объектов коммерческой недвижимости заметный отпечаток накладывают материалы, из которых она построена. «Важно из чего строится объект: монолит, или кирпич. Кирпич естественно привлекателен больше, монолит меньше, так как этот материал ещё недостаточно проверен в наших условиях» поясняет эксперт. Немаловажным фактором он также отмечает месторасположение объекта в перспективе: центр - окраина, так как окраина тоже бывает разной, и решающую роль здесь играет транспортная развязка.

Конкурентные преимущества объекта с точки зрения менеджеров современных бизнес центров - это, прежде всего, цивилизованный подход к покупателю. Под формулировкой цивилизованного подхода кроется наличие удобств: наземная, либо подземная парковка, современные конструкции здания, отделка холлов, удобное расположение офисов, лифт и прочие блага европейской цивилизации. Безусловно, ключевую роль в достижении привлекательности бизнес центра на сегодня является его внешний облик, а так же название (как корабль назовёшь, так он и поплывёт). Именно поэтому в центре города вырастают величественные свечки, облицованные популярным на сегодня стеклом, с громкими поэтическими названиями: «Парус», «Серго», «Синица» и пр. По словам менеджера проектов ООО Группа компаний «Горизонт» Марии Долгих, очень важный с точки зрения привлекательности объекта момент - это современный внешний вид и интерьер здания. Аренда, ли покупка офисов, по её словам, зависит, прежде всего, от желания инвестора, которое определяется планами на сроки использования данного помещения. Арендные ставки на площади бизнес-центров, которые колеблются от 1200 - 1300 руб. за кв. метр, зависят, по словам г-жи Долгих, ещё и от расположения офиса. Наиболее дорогими станут офисы на первых и вторых этажах зданий, а также в пент-хаусе; важно, куда будут выходить окна офиса, либо в город, с видом на центральные улицы, либо же во дворы. Ещё одним определяющим фактором на привлекательность офиса в бизнес-центре является его соседство относительно других компаний - с именитой компанией находиться в непосредственной близости намного раз престижней, чем с неизвестной, что также влияет на цену объекта.

Несмотря на то, что спальные районы города являются весьма перспективным местом для застройки объектами коммерческой недвижимости, местные и заезжие девелоперы, так или иначе, нацелены на центр города, как на наиболее привлекательную, с их точки зрения, территорию застройки торговыми и офисными помещениями. Добавим при этом, что в центре из-за завышенной арендной платы в торговых и бизнес-центрах значительные площади простаивают нереализованными, что не на руку ни потенциальным арендаторам, ни владельцам площадей.

Главным же на сегодня становится тот факт, что большинство торговых и бизнес-центров начинают соответствовать определённому классу, подчиняться единым стандартам, уделять особое внимание не только метрам, но и их эстетическому их оформлению.

 

Дмитрий Михеенко