Куда смотрит покупатель недвижимости?

31 августа 2011 г.

Потребительские предпочтения, уровень и характер спроса, - вопросы, которые стали едва ли не самыми актуальными в кризисный и посткризисный период. В условиях, когда происходило резкое снижение покупательской активности и был закрыт доступ к информации о реальных сделках, прогнозировать ситуацию в будущем периоде было крайне сложно. Однако именно эти факторы во многом определяли поведение цен и главные тренды на рынке недвижимости. О том, на какие объекты предъявляется наибольший спрос сегодня, мы представили в данном материале.

Новостройки: «однерки» в лидерах

Первая половина 2011 года выявила явно возросший дефицит предложения на рынке новостроек. 5-7 застройщиков не сумели вывести рынок на докризисный уровень. За первое полугодие текущего года темпы строительства вновь снизились. За шесть месяцев 2011 года в г. Перми было введено лишь порядка 80% от показателей аналогичного прошлогоднего периода.

При этом спрос в условиях отсутствия серьезных отрицательных ценовых колебаний не только сохраняется, но и усиливается по мере увеличения срока продолжительности стабильного финансового положения в экономике. Вместе с тем темпы прироста объема спроса весьма малы по сравнению с докризисным периодом.

Сегодня на рынке присутствует выборочный спрос. Так, судя по результатам полевых исследований аналитиков ГК «RAM-group», наиболее востребованный тип объектов нового жилья на сегодняшний день отвечает следующим требованиям (в порядке убывания по значимости):

1) надежность и репутация компании-застройщика;

2) общая стоимость - не более 1 700 000 рублей за квартиру;

3) условия оплаты компании-застройщика - беспроцентное погашение до конца срока строительства при 20-30% первоначального взноса;

4) кредитная доступность - возможность получения ипотечного займа;

4) готовность многоквартирного дома - от 50%;

5) расположение многоквартирного дома  - не отдаленные районы города, к которым относятся Кировский и Орджоникидзевский;

6) общий метраж квартиры  - не менее 35 квадратных метров. 

При таких условиях к наиболее востребованным объектам, относятся лишь 1-комнатные квартиры. Однако доля таких квартир, предлагаемых на современном рынке в Перми, не превышает 7-8% от общего объема предложения в новостройках.

Стоит отметить, что за прошедший год покупательские предпочтения в данном сегменте стали заметно лояльнее. Так, беря во внимание результаты исследований, проводившихся в начале осени 2010 года, требования потенциальных покупателей относительно общей цены наиболее востребованных жилых объектов сместились в сторону повышения. В прошлом году максимальная планка не выходила за 1 500 000 рублей, тогда как сегодня покупатели квартир активно рассматривают варианты вплоть до 1 700 000 рублей.

Еще одной немаловажной характеристикой современного спроса на новостройки можно считать смещение покупателя в сегмент 2 и 3-комнатных квартир. При этом категории потребителей тут совершенно разные. В структуре покупателей 2-комнатных квартир наибольшую долю сделок занимают сделки с целью «чистой» покупки.

При этом увеличение спроса в данном сегменте связано именно с дефицитом недорогих 1-комнатных квартир. Что же касается покупателей 3-комнатных жилых объектов, то в данном случае речь в большей степени идет о сделках, целью которых является улучшение жилищных условий.

Примечательно, что за последний год идентичные положительные тенденции проявлялись и в сегменте квартир с количеством комнат от 3-х (+3,7%). Данное обстоятельство обусловлено увеличением на вторичном рынке количества сделок с целью расширения жилплощади.

 

 

Загородный рынок: планка в 3,5 млн

Индивидуальное жилье, вошедшее в моду в 2000-е годы, постепенно начинает приобретать популярность на посткризисном рынке, становясь серьезным конкурентом городской квартире в многоквартирном доме.

Тем не менее, спрос на объекты индивидуального жилья весьма ограничен. Это обуславливается как более высокой стоимостью объекта загородного типа, так и спецификой проживания в таком объекте, к чему большинство еще не готово.

Спрос внутри сегмента индивидуальной жилой недвижимости можно условно разделить на две категории: спрос на жилье для сезонного проживания и для постоянного проживания.

К первой категории относятся в основном дачи и дома дачного типа. Приобретатели такого типа объектов предпочитают уже готовый вариант покупки с наличием благоустроенного земельного участка, окультуренного насаждениями и тепличными постройками.

Дачные дома - предпочтения покупателей:

- высокие требования, вплоть до качества внутренней отделки;

- наличие бани и гаража или места под стоянку не менее 2-х автомобилей;

- расположение в непосредственной близости водоема для купания и рыбалки;

- ожидания по стоимости объекта - в диапазоне от 300 до 800 тысяч рублей, в зависимости от удаленности о города.

 

Индивидуальные дома и таунхаусы - предпочтения покупателей:

- готовый вариант для проживания с минимальными вложениями в достройку, отделку и подведение коммуникаций;

- максимальные требования к качеству (в 70-80% случаев), редко соответствующие ожидаемой цене;

- популярные направления: на Краснокамск, на Усть-Качку и на Полазну;

- транспортная и временная доступность объекта загородной недвижимости;

- качество подъездных путей;

- наличие водоема;

- стоимость (с оценки спроса) - в пределах 3 500 000-4 000 000 рублей при земельном участке площадью не менее 8-10 соток.

Отметим, что за последний год среди покупателей загородных объектов существенно выросло количество тех, кто предпочитает самостоятельно контролировать постройку. Земельные участки под индивидуальное жилищное строительство с подрядом и «без» становятся все более привлекательным вариантом покупки. Главным критерием, помимо местоположения, здесь выступает наличие подведенных коммуникаций или возможность быстрого подведения таковых.

Наибольший спрос сосредоточен на участки площадью от 8-10 соток стоимостью не выше 1 500 000 рублей. К данной покупательской прослойке относятся в основном представители среднего класса со стабильным и достаточно высоким уровнем дохода, позволяющим нести затраты как на строительство загородного объекта, так и на содержание городского жилья.

Ценовая ситуация в сегменте индивидуальной жилой недвижимости сохраняется достаточно стабильной, хотя каких-либо существенных положительных изменений пока не наблюдается. Прирост за 12 месяцев в 7% не превышает темпов инфляции, что свидетельствует о неизменном ценовом уровне.

Торгово-офисный сегмент: спрос на 30 «квадратов»

Увеличение объема запросов, касающихся темы экономической перспективности инвестирования в коммерческую недвижимость дает основания полагать о нарастающем интересе к коммерческим площадям как к объектам покупки и инвестирования.

На сегодняшний день инвестиционных сделок на этом рынке практически нет. Коммерческие структуры, еще не вполне оправившиеся от результатов кризиса, не спешат с новыми инвестиционными проектами. Несколько разбавляет ситуацию интерес к небольшим площадям с высоким уровнем доходности.

Ядро спроса на сегодня - офисы и торговые точки площадью до 30-40 квадратных метров, располагающиеся на первых этажах зданий и имеющие высокий уровень трафика. По более крупным объектам сделки носят единичный характер.

Дефицит спроса на рынке торгово-офисной недвижимости подтверждается и ценовой динамикой. За год средняя цена предложения в данном сегменте осталась практически неизменной, показав даже слабый отрицательный наклон в пределах 1,5% в обоих подсегментах.

«Коммерческая» аренда: спрос на торговые коридоры

Более оживленным выглядит сегмент аренды, в особенности в секторе торговой недвижимости. Ограниченность предложений создает условия для острой конкурентной борьбы среди арендаторов.

Наиболее востребованный тип помещений соответствует следующим характеристикам (как для офисных, так и для торговых площадей):

- расположение объекта - главные торговые коридоры города (для офисов предпочтительнее центральная часть города);

- этаж расположения - первый или цокольный;

- площадь объекта коммерческой недвижимости - 30-50 квадратных метров;

- дополнительные условия: отдельный вход, индивидуальное место под вывеску и рекламу, наличие парковочной зоны. 

При этом вопрос цены для большинства арендаторов имеет далеко не самое главное значение. Многие готовы за такие помещения переплачивать, а некоторых не смущает даже присутствие в непосредственной близости бизнес-конкурентов. Расчет тут прост - обладание торговой или офисной точкой с подобными параметрами при грамотно построенном маркетинге в несколько раз окупает затраты на офис и на конкуренцию.

Судя по ценовой динамике арендных ставок прирост к июлю 2011 года относительно аналогичного периода прошлого года составил 1,5% на офисные и 34,6% на торговые помещения. При этом основные пики роста отмечены традиционно в сентябре и марте.

Таким образом, спрос сегодня на рынке недвижимости есть. А это подтверждает факт, что период стагнации миновал. Востребованными во всех сегментах рынка по-прежнему остаются лишь наиболее ликвидные типы объектов. Однако на некоторых субрынках (например, на рынке новостроек) дефицит «ликвида», как мы видим, провоцирует повышение уровня спроса и на остальные категории объектов.

 

Павел Новоселов, генеральный директор ООО «Профессиональное коммерческое объединение Риэлторов, Аналитиков, Маркетологов» (Группа Компаний «RAM-group»)