Инвестиции в недвижимость: вопросов больше, чем ответов

2011 г.

Одной из приоритетных задач, которая была озвучена президентом РФ Дмитрием Медведевым, является привлечение инвестиций. В масштабах страны речь идет, конечно, о западных инвесторах. Регионам для начала надо привлечь федеральные компании.

Интересен ли инвесторам рынок недвижимости? Какие условия им необходимо обеспечить, чтобы компании стали вкладывать средства в недвижимость?

Некоторые эксперты отмечают, что на рынок стали возвращаться инвесторы, которые ушли с него в кризис. Согласны ли вы с этим утверждением? Наблюдаете ли вы рост активности инвесторов на рынке недвижимости?

Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», г. Москва:

- Во-первых, я позволю себе не согласиться с расхожим утверждением о том, что в кризис активность инвесторов на рынке недвижимости исчезла вовсе.

Конечно, уровень этой активности с наступлением рыночного спада заметно снизился, что естественно, поскольку те инвесторы, которые были ориентированы на получение доходов в сравнительно краткосрочной перспективе, сочли падающий рынок слишком рискованным и постарались прекратить на нем операции.

Однако многие из тех инвесторов, которые располагали достаточным запасом «длинных» и не заоблачно дорогих средств, наоборот, воспользовались сложившейся ситуацией для того чтобы постараться «прибрать к рукам» лучшие активы во всех рыночных сегментах. И надо сказать, что целый ряд подобных «рисковых» инвесторов в этом весьма преуспел.

Теперь, когда рынок недвижимости, преодолевая основные последствия кризиса, возвращается к нормальному функционированию и начинает демонстрировать повышение спроса, а в ряде сегментов - и рост цен, на него, естественно, возвращаются и более осторожные инвесторы, которые пережидали основные катаклизмы, «сидя на деньгах».

При этом время их возвращения, на мой взгляд, обратно пропорционально эффективности. Иными словами, те, кто вышел на рынок в числе первых, обычно получает «лучшие куски» по наиболее привлекательным ценам. А вот чем позже, тем менее заманчивыми «кусками» придется оперировать вернувшимся инвесторам, да и цены также окажутся выше

Михаил Хорьков, руководитель аналитического отдела УПН, г. Екатеринбург:

- Вопрос в том, кого понимать под инвесторами. Если речь идет об объектах инвестиционного качества и институциональных инвесторах, то и до кризиса такие сделки в регионах были единичными. В настоящий момент в этом направлении ничего не поменялось.

Если говорить о частных инвесторах, которые почти всегда присутствуют на рынке и пытаются заработать на росте стоимости объекта недвижимости и/или получить доход от сдачи в аренду, то их число по-прежнему незначительно. Подавляющее большинство покупателей на рынке жилья - семьи, решающие жилищную проблему.

Инвестиционная составляющая для таких семей вторична и при принятии решения о выборе момента сделки ими движут житейские мотивы. Рынок коммерческой недвижимости в массе своей сегодня также не представляет какого либо интереса для частных инвесторов. При этом важно сказать, что на рынке всегда есть объекты привлекательные для инвестиций.

Но сегодня этот выбора объекта для инвестиций носит точечный характер и в первую очередь зависит от местоположения и качества объекта, от перспектив его развития в среднесрочном периоде.

Что касается инвестиций со стороны профессиональных участников и банков, направленных на строительство объектов недвижимости, то здесь, действительно, можно отметить оживление. Более активно этот процесс происходит на рынке жилья, где спрос держится на стабильно высоком уровне уже второй год. Именно стабильные продажи позволяют компаниям планировать и привлекать инвестиции в новые проекты.

Владимир Федорченко, генеральный директор PAN City Group, г. Пермь:

- Все сделки, которые проходили последнее время через нашу компанию, совершались конечными пользователями жилья, поскольку в продажу обычно предлагаются квартиры в высокой стадии готовности.

Значимого роста на вторичном рынке пока не происходит, поэтому частному инвестору может быть интересен только вариант новостройки, и, желательно, чтобы это был объект на стадии свайного поля или любой другой стадии.

Максимально выгоден инвестору вариант покупки у надежного застройщика «на нуле» объекта класса эконом, эконом+ по цене до 33 тыс. руб. за проектную площадь. Даже при отсутствии роста цен на рынке доходность составит 15% годовых при инвестировании собственных средств (без ипотеки).

Коммерческая недвижимость в связи с этим представляет больший интерес, хотя объем предложения здесь меньше. Спрос на аренду всех видов площадей явно увеличился, что позволяет быстро переложить содержание помещений на арендатора, получать доходность 6-7% годовых от арендного потока и ждать роста цен. Спрос на дешевую коммерческую недвижимость малых площадей не прекращался и сейчас он очень активен в диапазоне 30-40 тыс. руб. за кв. м.

В настоящее время федеральные власти озаботились улучшением инвестиционного климата в стране. На ваш взгляд, что надо сделать, чтобы привлечь инвесторов, в частности, в сферу недвижимости?

Олег Самойлов:

- К сожалению, в настоящее время рынок недвижимости нашей страны продолжает испытывать на себе влияние фактора, заметно повышающего для любого инвестора рисковость вложений. Я имею в виду недостаточную, на мой взгляд, защищенность частной собственности в России.

К тому же, не секрет, что «правила игры» в разных регионах нашей страны, даже, несмотря на единство системы федерального законодательства, могут существенно различаться, что влияет и на привлекательность региональных рынков недвижимости. И до тех пор, пока эти сложности не будут реально преодолены, а незыблемость права собственности - реально презюмирована, боюсь, в данном вопросе мало что изменится.

Михаил Хорьков:

- Власть не перестает заявлять о необходимости улучшения инвестиционного климата в стране на протяжении десятилетий. Но в большинстве своем данные заявления заканчиваются на уровне лозунгов и деклараций. Ничего принципиально нового в настоящий момент не происходит.

Применительно к рынку недвижимости на смену старым лозунгам о "доступном и комфортном жилье гражданам России" пришли новые - модернизация, инновации, повышение энергоэффективности, развитие малоэтажного строительства. Цели замечательные, но от лозунгов необходимо переходить к системной долгосрочной работе, направленной на снятие большого числа ряда барьеров, которые мешают динамичному развитию отрасли.

Среди таких барьеров можно назвать - низкую производительность труда в отрасли, которая во многом обусловлена административными факторами и отсутствием существенных стимулов для роста. Необходимо развивать транспортную и социальную инфраструктуру. Существует серьезная проблема с увеличением предложения земли, пригодной для массовой застройки.

Более того, рынку недвижимости, как и 10 лет назад, не хватает открытости и прозрачности, не хватает диалога между бизнесом и обществом. Многие проекты в городе приводят не к улучшению, а к деградации городской среды.

Как и прежде, рынкам не хватает четких и понятных правил игры, которые не будут меняться при назначении нового губернатора или очередного сити-менеджера. Пока не решены эти базовые вопросы, говорить о нюансах развития рынка недвижимости преждевременно.

Владимир Федорченко:

- На первый взгляд, Пермь привлекательна для инвестирования: обеспеченность недвижимостью низкая, уровень доходов сопоставим с другими регионами.

Но для застройщиков важно, чтобы такие составляющие себестоимости, как цена земельного участка и присоединение к сетям имели разумную величину и экономическую обоснованность. Весомую часть затрат занимают проценты по кредиту, поэтому реализация проекта должна идти с высокой скоростью (в том числе прохождение согласовательных и разрешительных процедур). Плюс спрос на жилье, который обусловлен доходами населения.

На мой взгляд, также существует задача увязки стратегии развития города, установленной генеральным планом, и экономической мотивации застройщиков, которые пока не понимают, как пройти точку безубыточности проектов при ограничении этажности застройки.

Полагаю, многое зависит от реализации генерального плана в части развития дорожной сети и инженерной инфраструктуры. Невозможно не заметить, что серьезные шаги, сделанные в развитии дорог, изменили жизнь города к лучшему, и это вселяет надежду на будущее.

Можете ли вы сравнить Пермь и Москву (другие регионы России)с точки зрения инвестиционной привлекательности.

Олег Самойлов:

- Несмотря на то, что рынок недвижимости Москвы является самым крупным в России, а московские объекты - наиболее дорогими, я не считаю столицу наиболее привлекательным местом для инвестиций в недвижимое имущество.

Дело в том, что в Москве наиболее высокая плотность конкуренции и самая высокая стоимость «входного билета». При этом динамика развития московской экономики и, соответственно, рынка недвижимости, уступает многим регионам страны, и Перми - в том числе.

Немало на карте России и мест, инвестиционная привлекательность которых пока не находит должной высокой оценки. В качестве примера такого города могу назвать Омск. А уж специально подчеркивать поистине огромный инвестиционный потенциал Екатеринбурга, которого хватит не на один десяток лет, думаю, и вовсе неуместно.

Заманчивые инвестиционные перспективы содержит и целый ряд «золотых мест» России, в частности, Алтай и Прибайкалье. Однако все эти перспективы сдерживаются наличием значимых проблем в области инфраструктурной обеспеченности данных регионов.

И, возвращаясь к ответу на предыдущий вопрос, пока функционирование региональных рынков будет, в большей или меньшей степени, подчинено принципу «закон - тайга, медведь - прокурор», боюсь, вся эта огромная инвестиционная привлекательность так и продолжит оставаться потенциальной.

И вот еще о чем следует сказать. Инвесторы, являясь людьми, основной задачей которых, в полном соответствии с классической марксистской формулой, является преобразование денег в «деньги штрих», гораздо охотнее рассматривают проекты вложений в случае, когда товар - в нашем случае, объект недвижимости или проект его создания, находится на территории, имеющей однозначное позиционирование.

Увы, в этом вопросе Россия пока, как мне видится, находится в числе мировых аутсайдеров. И это несмотря на то, что маркетинг территорий, как вид прикладной маркетинговой деятельности, существует отнюдь не первый год.

Думаю, что актуальность решения данных задач в настоящее время едва ли возможно переоценить как в масштабе страны, так и каждого из ее регионов. И эту работу, как мне видится, стоит вести уже сегодня, иначе завтра, с учетом перспектив вступления России в ВТО, может быть поздно

Метросфера.ру

О ситуации на рынке недвижимости читайте в разделе "Аналитика"

О ценах на рынке недвижимости и их динамике читайте в "Информерах, динамике цен"

О том, как правильно оформить сделку с недвижимостью, заключить договор, застраховать квартиру читайте в рубрике "Практикум"