Жилая недвижимость в крае

2 октября 2008 г.

Взгляд на край

Обзор рынков жилой недвижимости в городах Пермского края.

Стагнация на пермском рынке недвижимости вынуждает потенциальных инвесторов присматриваться к другим странам и городам, в том числе - городам Пермского края. Аналитический центр «Медиана» проанализировал рост рынков жилой недвижимости в городах Пермского края в 2008 году.

Объемное изображение

По данным краевой администрации, за прошедшие восемь месяцев 2008 года в Пермском крае было введено в эксплуатацию 400 тысяч квадратных метров жилья, это порядка 4500 квартир. Рост к соответствующему периоду прошлого года составил 101,5%. Лидерские позиции по объемам ввода традиционно занимают Пермь и Пермский район (187 и 59 тыс. кв. метров соответственно). Среди прочих городов лидерами в анализируемом периоде стали Чайковский (18,5 тыс. кв.м), Чернушка (11,5 тыс.) и Нытва (7,3 тыс.). В этом году Чайковский сделал резкий скачок вперед по уровню ввода жилья, увеличив этот показатель на 65% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В 2007 году при плановой цифре 32,6 тыс. кв. м, в Чайковском районе введено в эксплуатацию 43,102 тыс. кв. метров жилой площади. За последние три года в городе произошло увеличение количества вводимых объектов жилья в 2,7 раза. В этом году плановая цифра ввода жилья в Чайковском - 35,6 тысяч метров, это шесть 5,9-этажных домов.

Не удивительно, что именно Чайковский занял первую позицию и по площади земельных участков, предоставленных под жилищное строительство по итогам прошлого года - почти 100 га. По данным Минграда, Чайковскому удалось обогнать по данному показателю даже Пермь и Березники.

Минимальные объемы строительства показали Кунгур (1586 кв.м), Соликамск (1755 кв.м) и Кудымкар (4468 тыс.м). Причем, в Соликамске и Кунгуре весь объем введенного жилья пришелся на индивидуальную застройку, за текущий период не было введено ни одного многоэтажного дома. Однако делать выводы пока рано. Опыт прошлых лет показывает, что основные объемы ввода жилья приходятся на последние месяцы четвертого квартала.

В Кудымкаре 2008 год обещает стать переходным в истории домостроения. Именно сейчас здесь начинается комплексное освоение нового микрорайона. Власти уверяют, что стройка станет самой масштабной на территории города за последние несколько лет - планируется освоить 47 гектаров. В дальнейшем Кудымкар уже будет застраиваться преимущественно точечно. Напомним, что кудымкарский микрорайон №12, наряду с площадками под жилищное строительство Усольский (Березники) и Ново-Бродовский (Пермь), стал победителем в конкурсе Росстроя на возмещение части затрат по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой. На три микрорайона из федерального бюджета в течение трех лет будут выделены субсидии в размере 43 миллионов рублей.

Площадь земельных участков, предоставленных под жилищное строительство в городах Пермского края, 2007 год

Город	Площадь земельных участков, га
Чайковский	99,71
Березники	43,03
Пермь	24,46
Нытва	8,49
Кунгур	6,99
Краснокамск	6,13
Соликамск	4,67
Чернушка	4,22
Лысьва	0,5
Кудымкар	0

Хватит ли жилья?

Сопоставив объемы ввода жилья и общий жилищный фонд городов края с численностью населения, аналитики «Медианы» выявили четыре города-лидера по уровню обеспеченности жильем населения: Нытва, Краснокамск, Пермь, Соликамск. Примечательно, что Соликамск, занимая одинаковую позицию с Пермью по уровню общей обеспеченности жильем (20,6 кв.м/чел.), имеет самый низкий коэффициент по вводу жилой недвижимости - 0,02 кв. метра на человека. Это говорит о том, что сегодня рынок недвижимости Соликамска живет за счет вторичной недвижимости.
К сожалению, ни одной из рассмотренных территорий не удалось приблизиться к среднероссийскому показателю ввода жилья, который сегодня составляет 0,35 кв. метров на человека.

Обеспеченность жильем населения городов Пермского края 2008 г.

Город	Население (чел.)	Ввод жилья на душу населения (кв.м/чел.)	Обеспеченность жилой площадью населения (кв.м/чел.)
Нытва	20,4	0,16	22,8
Краснокамск	52,5	0,07	21,9
Пермь	996	0,19	20,6
Соликамск	98,2	0,02	20,6
Березники	167	0,03	20,2
Лысьва	69,2	0,07	19,1
Чайковский	83,5	0,17	18,3
Кунгур	67,9	0,02	17,3
Чернушка	35,9	0,22	17,2

Вопрос цены

Средняя цена квадратного метра вычислялась с учетом цены квартир в новостройках (в том числе на этапе строительства) и на вторичном рынке. По уровню средней цены следом за Пермью идет Нытва, где курс квадратного метра составляет 54370 рублей. На втором месте по данному показателю - Соликамск. За восемь месяцев цена кв. метра выросла здесь почти на 40 процентов и составила 39350 рублей. Местные специалисты в области недвижимости утверждают, что соликамский рынок жилья «тянет» вверх не только высокий спрос населения города, но и ожидание экономического прорыва. По мнению риэлторов, строительство Белкомура должно превратить город из железнодорожного тупика в крупную транзитную станцию, дающую прямой выход через северные моря с миром. Еще один двигатель цен - это предстоящее освоение Половодовского участка Верхнекамского месторождения калийно-магниевых солей. Для освоения запасов сильвинита в три миллиарда тонн потребуется возвести целое рудоуправление, а это новая рабочая сила - потенциальные покупатели жилья.

Примечательно, что в Березниках, близком по месторасположению и потенциалу к Соликамску, средняя цена квадратного метра составляет на сегодняшний день 28100 рублей. Конечно, эта ценв занижена. Прежде всего, это связано с аварией, которая произшла на первом рудоуправлении в 2006 году. В результате происшествия цены на березниковское жилье не упали, однако произошла стагнация, и рост шел медленнее, чем в Соликамске. Начиная с мая 2008 года в Березниках наблюдается серьезный подъем. В ближайшее время цена метра на вторичном рынке достигнет отметки 30 тысяч рублей. Сегодня цены на новое жилье в Березниках варьируются от 27 -33 тысяч рублей. На вторичном рынке реализуются квартиры по 25-27 тысяч рублей за квадратный метр.

Минимальный уровень цен на жилье демонстрируют сегодня Чусовой (23450 тыс. руб./кв.м) и Лысьва (26310 руб./кв.м). При этом в Лысьве рост цен с начала года составил 33%.

Еще в прошлом году рынок жилья в Чайковском, Краснокамске и Кудымкаре пребывал в состоянии бурного роста цен, сегодня они перешли в стадию стагнации. Срок экспозиции объектов недвижимости увеличился до нескольких месяцев. Сегодня эти города находятся в ситуации, схожей с Пермью.

Надо отметить, что населенные рынки края полностью повторяют пермскую ситуацию, но с некоторым отставанием. В ряде городов рост цен уже прекратился, в остальных замедление за счет насыщения платежеспособного спроса также ожидается, но чуть позже.

Ценовой анализ рынка недвижимости городов Пермского края. Август 2008 г.

№ п/п	Город	Средняя цена жилья (тыс.руб./кв.м	Рост за январь-август 2008 г.
1	Нытва	54 370	6%
2	Соликамск	39 250	39%
3	Чайковский	37 990	стагнация
4	Краснокамск	37 460	стагнация
5	Кудымкар	33 420	стагнация
6	Чернушка	28 350	2%
7	Кунгур	28 320	15%
8	Березники	28 100	23%
9	Лысьва	26 310	33%
10	Чусовой	23 450	4%