Нотариус на защите прав несовершеннолетних граждан

18.04.2018

Нотариальное удостоверение сделок с имуществом несовершеннолетних и ограниченных в дееспособности граждан было введено Федеральным законом от 29.12.2015 года № 391-ФЗ, спустя почти 17 лет отсутствия обязательной нотариальной формы сделок с недвижимостью. Данный закон вступил в силу 29 декабря 2015 года. С этого момента обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже недвижимого имущества, среди собственников которой есть несовершеннолетние дети или недееспособные граждане. Такие же правила в настоящее время содержит часть 1 статьи 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Введение обязательной нотариальной формы таких сделок было вызвано необходимостью большей защиты особых субъектов жилищных и гражданских отношений – несовершеннолетних и недееспособных граждан.

Взрослые дееспособные люди, совершая сделки по отчуждению недвижимости, осознают значение своих действий и могут отвечать за свои поступки, за детей же и недееспособных граждан все решают их законные представители (родители и опекуны), и зачастую их решения приводят к печальным последствиям.

Все сделки несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних) и полностью недееспособных граждан, могут совершать от их имени только их законные представители (родители, усыновители, опекуны). Тем самым осуществляется защита имущественных прав несовершеннолетних их законными представителями. Дети в возрасте от 14 до 18 лет и лица, частично ограниченные в дееспособности, выступают в гражданском обороте самостоятельно, но только с согласия своих законных представителей.

В свою очередь, действия родителей, опекунов и попечителей по распоряжению имущественными правами, принадлежащими несовершеннолетним, в определенных законом случаях ставятся под контроль государства. Поскольку в обороте чаще встречаются сделки с участием несовершеннолетних, чем недееспособных граждан, и такие сделки имеют одинаковую правовую природу, мы более подробно рассмотрим их на примере сделок с участием детей.

Продавая, меняя или покупая жилье, многие сталкиваются с проблемой соблюдения прав несовершеннолетних, являющихся собственниками жилых помещений или имеющих право проживания в них. Так, встают вопросы, кто же должен защищать права детей при совершении сделок с недвижимым имуществом и какие нормативные акты непосредственно используются при решении вопроса о соблюдении или нарушении прав несовершеннолетних в том или ином случае. Такими инфраструктурными звеньями являются нотариат и органы опеки и попечительства, обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями и защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

В силу ст. 163 Гражданского кодекса РФ нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Право на совершение сделки в отношении имущества несовершеннолетних возникает у родителей только после получения предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Такое разрешение является одной из главных определенных гарантий защиты прав несовершеннолетних при отчуждении жилых помещений, находящихся в их собственности или пользовании.

В соответствии со ст. 19 Федерального закона №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» общие правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются Гражданским кодексом РФ. Органы опеки и попечительства дают родителям (опекунам и попечителям, законным представителям) разрешения и обязательные для исполнения указания в письменной форме в отношении распоряжения имуществом подопечных.

Для заключения сделок, направленных на отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства, выданное в соответствии со ст.21 Федерального закона №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве». Такое предварительное согласие органов опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимостью выступает проявлением контрольной функции государства за соблюдением жилищных прав несовершеннолетних.

Следует иметь в виду, что органы опеки и попечительства самостоятельны в принятии вышеуказанных решений. У них нет вышестоящего руководства. Поэтому в случае получения отказа органов опеки и попечительства дать разрешение на сделку, обжаловать такое решение можно только в судебном порядке.

Согласно сводным статистическим сведениям о деятельности федеральных судов общей юрисдикции и мировых судей за 1 полугодие 2017 года по делам, о признании недействительным акта органов опеки и попечительства, в том числе о назначении опекуном (попечителем), об освобождении, отстранении опекуна (попечителя) от исполнения своих обязанностей, о выдаче (отказе в выдаче) разрешений на совершение сделок с имуществом подопечных рассмотрено всего 139 дел. Из этого количества в 53 случаях суд встал на сторону заявителей, во всех остальных суд согласился с доводами органов опеки и попечительства и отказал в иске.

Деятельность органов опеки и попечительства на территории Пермского края регулируется Федеральным законом «Об опеке и попечительстве», Положением о Министерстве социального развития Пермского края (далее – Министерство). На территории региона также Приказом Министерства социального развития Пермского края от 24.07.2011 № СЭД-33-01-02-143 утверждён административный регламент по предоставлению государственной услуги по выдаче разрешения на совершение сделок с имуществом несовершеннолетних. Для получения разрешения на совершение сделки в соответствии с вышеуказанным п. 2.6 вышеуказанного регламента родителям нужно представить в органы опеки и попечительства определённый пакет документов.

Ранее органы опеки просили предоставить предварительный договор на отчуждаемый и приобретаемый объект недвижимости. Нотариальная палата Пермского края обратилась в Прокуратуру Пермского края с инициативой о  признании недействующим подпункта «и» пункта 2.6 Административного регламента. Прокуратура обратилась с оспариванием данного подпункта в суд, где 20.10.2017 года Пермским краевым судом было принято Решение о признании недействующим данного подпункта (дело № 3а-229/2017). 14.02.2017 Верховный суд Российской Федерации (дело № 44-АПГ17-31) оставил указанно Решение без изменения.

К сожалению, органы опеки, по-прежнему просят предоставить предварительный договор при сделке с имуществом недееспособного гражданина. Поскольку для основного договора купли-продажи объекта недвижимости законом установлена обязательная нотариальная форма, в силу ст. 429 ГК предварительный договор также должен быть нотариально удостоверен.

Что касается нормативных актов, которыми руководствуются органы опеки и попечительства, защищая интересы несовершеннолетних, и нотариусы, при совершении сделок с их имуществом, то здесь прежде всего следует назвать ст. 37 и п. 4 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, ст. 31 Жилищного кодекса РФ, а также ст. 60 Семейного кодекса РФ.

Органы опеки и попечительства, проверяя возможность заключения сделки по отчуждению недвижимости, устанавливают, соответствует ли она интересам несовершеннолетнего и не ухудшаются ли условия проживания несовершеннолетнего, если он не является собственником в отчуждаемом жилом помещении, или не уменьшается ли его собственность в случае, если несовершеннолетний является собственником квартиры. Во избежание возникновения споров в будущем разрешение на совершение сделки должно соответствовать следующим требованиям: выражено ясно и недвусмысленно, в нем должно содержаться указание на то, какую именно сделку (купли-продажи, мены, залога и т. п.) и на каких условиях разрешается заключить. Но главный критерий в данном случае - подобные условия не должны каким бы то ни было образом умалять имущественные права и ущемлять жилищные интересы несовершеннолетнего (например, если в результате совершения сделки несовершеннолетний приобрел право собственности на жилую площадь меньшую, чем на которой проживал (имел право) до совершения сделки).

После получения родителями приказа органов опеки и попечительства на совершение сделки нотариус удостоверяет сделку, в соответствии со статьей 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.

Нотариус Пермского городского нотариального округа Боронина Мария Николаевна

Нотариус нотариального округа ЗАТО Звёздный Пермского края Михайлова Татьяна Владимировна

614070, г.Пермь, ул.Бульвар Гагарина,44а

Тел./факс: (342) 263-36-20, 263-25-04

www.notary59.ru

На правах рекламы

Последние публикации: