Недострои: пойманная удача или скрытые проблемы?

10.10.2017

В неспокойные (с экономической точки зрения) времена индивидуальное малоэтажное строительство лихорадит больше всего. Многие стройки сбавляют темп, либо вообще останавливаются «до лучших времен». Часть объектов собственники уже не планируют достраивать и пытаются продать. Стоит ли отзываться на такое предложение?

Строить загородный дом «с нуля» хочется далеко не всем. А готовый вариант может не устраивать внутренней планировкой, материалами отделки или формой кровли – как известно частные дома возводят очень часто исходя из предпочтения собственной семьи, а вкусы у всех разные. Почему бы не приобрести дом на стадии фундамента стен или «коробки»? Появляется больше возможностей реализовать свои мечты. Но не всё так просто…

Однозначного мнения насчёт недостроев нет. Из всех опрошенных экспертов ни один не призвал хвататься двумя руками за такие объекты. Но также никто не советовал никогда о них не думать. Практически все мнения можно резюмировать фразой «конкретный случай». Тем не менее, можно выделить плюсы и минусы.

недострои

Несомненным плюсом таких объектов является (как правило) то, что все подготовительные земельные работы уже сделаны. Зачастую можно «сторговаться» и до весьма приемлемой цены (тут все зависит от того, насколько сильно недострой стал бременем для прошлого хозяина, и какие цели владелец преследует, избавляясь от своего дома).

Немаловажно и то, что недостроенные дома могут располагаться не где-то «на отшибе», а вполне себе в черте города (или в пригородном населенном пункте близко к реке). А если повезёт, то и в удобном с точки зрения инфраструктуры месте, ведь «лакомые» свободные места нынче днём с огнём не отыщешь. То есть вас вполне может ждать территория со многими уже решёнными проблемами, которые отняли бы у вас не только уйму времени и средств.

Но минусов как минимум не меньше. Не стоит забывать и о юридической стороне вопроса: нередко продажа недостроев связана с «нечистотой» в документации, права использования земельного участка, подключённых (если дошло до этого) коммуникаций и т.д. Если вы не первоклассный юрист, то вам придётся воспользоваться юридической помощью, а это стоит денег. И это мы ещё не касались минусов чисто строительных.

В общем, при всём вышеперечисленном необходимо всё сто раз взвесить перед покупкой.

- В итоге казавшаяся дешевизна может обойтись нисколько не дешевле, чем при покупке «голого» участка, а может и дороже. Потому что нужно обследовать недостроенные помещения, посмотреть в каком состоянии фундамент, стены. Важно, сколько дом стоял в состоянии недостроя. Причём дефекты можно обнаружить и в случае «нулевого» фундамента. И всё это обязательно нужно делать со специалистом, – считает заместитель директора АН «Тимур» Оксана Акимова.

По её мнению, чем ближе недострой к завершённому строительству, тем такой вариант предпочтительнее:

– Если объект уже возведён под крышу, проведены все коммуникации и осталась только внутренняя отделка, то такой вариант вполне можно рассмотреть.

недострои

Тщательно и скрупулёзно к предполагаемой покупке рекомендует относиться и архитектор Руслан Башаров:

– В этом деле главное узнать причину, по которой строительство дома решили заморозить.

Он также рекомендует всё тщательно исследовать со специалистом, потому что даже на первый взгляд опытные потенциальные собственники не могут знать все технологические нюансы:

– Одним из серьёзных и опасных минусов недостроя может оказаться нарушение технологий строительства. Дом или фундамент мог начать трескаться или гидроизоляция, отделяющая фундамент от стен, не была положена, плохо утеплён или вообще не утеплён дом. В общем, факторов риска может быть очень много.

Оксана Акимова привела пример из личной практики, когда вроде бы доделанный недострой привел к дополнительным работам:

– Был случай, когда люди купили уже заведённый под крышу дом, но со временем крыша стала протекать. Оказалось, что она была сделана неправильно, изоляционный материал положен не той стороной. Пришлось вновь разбирать крышу, и всё переделывать. Несмотря на то, что на первый взгляд всё с крышей было нормально.

Строитель Андрей Назаров также советует узнавать, сколько времени объект находился в состоянии недостроя.

– Если дом перестали строить недавно, то намного больше шансов, что там немного дефектов относительно, например, 10-летнего недостроя. Во втором случае вполне реален вариант, когда вам придется всё сносить до основания. Вопрос что лучше: объект, где только залит фундамент или практически завершённый – спорный. Опять же всё зависит от выводов экспертизы. На моей памяти были, как и очень удачные случаи, так и не очень. Одним новым хозяевам оставалось немного работы на объекте, и они до сих пор счастливы, но был и случай, где всё было вроде бы хорошо, и экспертиза не выявила недостатков, но через год обладатели дома начали кардинальную перестройку, что-то им в итоге не понравилось.

Андрей Назаров считает, что всё-таки лучше строить дом «с нуля». А если вы решили недострой разобрать, а потом снова строить уже по вашей технологии, то лучше забыть об использованных ранее стройматериалах.

Руслан Башаров рекомендует покупать такие объекты на этапе выведенной коробки и крыши, что даёт возможность сэкономить, не забывая о плюсы с эстетической точки зрения:

– Приобретение загородного дома на финальной стадии без отделки позволяет создать интерьер по своим предпочтениям, но это в том случае, если при строительстве были соблюдены все нормы и технологии. Если строительство было нарушено, то соответственно дом нужно либо сносить, либо думать, как исправлять. А это лишние затраты и потерянное время.

Печатную версию материала читайте в журнале «Мой загородный дом», №3 за 2017 г.

Дмитрий Владимиров

Последние публикации: