Чем может обернуться отмена долевого строительства. Интернет-конференция

28.08.2015

Одной из главных тем для обсуждений в последнее время стала возможная отмена долевого строительства в России. Ожидается, что соответствующие изменения в законодательстве могут быть приняты уже осенью. В течение последующих лет планируется введение новой модели приобретения жилья, когда застройщик сможет привлекать деньги граждан не напрямую, а только через специальный банковский счет, где будут аккумулироваться средства. В этом случае банк будет выступать гарантом того, что деньги граждан не пропадут, если застройщик почему-то не сможет выполнить свои обязательства.

К чему же могут привести на самом деле подобные изменения? Об этом рассказали опрошенные нами эксперты.

 

Насколько на данный момент реально введение новой модели работы рынка?

 

Генеральный директор ОАО «СтройПанельКомплект», председатель совета Ассоциации «Пермские строители» Виктор Суетин:

— Конечно, обсуждать эту тему, еще, наверное, рано. Но сама идея привлечения денежных средств через посредника меня немного настораживает. На сегодняшний день не совсем понятно, как банк может проконтролировать, расходует ли застройщик деньги по назначению или нет. Вот, например, застройщик параллельно ведет строительству двух домов по разным адресам. В одном месяце в одном доме купили 5 квартир, в другом – 25. Кто определяет, каким образом денежные средства должны быть распределены между этими объектами? Ведь нужно ежемесячно закупать металл, цемент, песок, щебень, оплачивать поставленные энергоресурсы, выплачивать заработную плату на производстве. Кроме того, необходимо приобрести инструменты и прочие дополнительные расходные материалы. Причем, как правило, в разных пропорциях. Что из этого будет целевым расходованием средств, а что нет? Найдутся ли в банковской отрасли специалисты такого уровня, с возможность работать с такой степенью детализации по каждому объекту? На мой взгляд, на сегодняшний день, права дольщиков  и без нововведений в законодательство надежно защищены. В любом случае, именно дольщик решает, куда ему вкладывать свои деньги. И перед тем, как их куда-либо вложить, надо все несколько раз проверить. 

 

Управляющий Пермским филиалом «ТрансКапиталБанк» (ПАО) Яна Березина:

— В настоящий момент только создана рабочая группа, которой предстоит обсудить и утвердить все детали и нюансы новой модели. Говорить сегодня о какой-либо конкретике преждевременно, так как по внедрению и функционированию новой модели есть много вопросов, от ответов на которые и будет зависеть реальная ситуация. На каких условиях будут депонированы деньги граждан на специальном счете в банках? На каких условиях банки будут финансировать строительство соответствующего жилья? Предполагается ли какое-то субсидирование для такого финансирования? Как будут застрахованы риски банков? Список вопросов  можно продолжать. Необходимо дождаться результатов рабочей группы и далее ориентироваться на них. 

 

Первый заместитель Председателя Правления Банка Жилищного Финансирования Игорь Жигунов:

— Ввести сейчас единомоментно такой механизм невозможно. Для этого требуется целый ряд системных изменений. Во-первых, законодательных, начиная с регулирования статуса таких счетов в банках и вплоть до вопросов защиты интересов дольщиков, чьи деньги теперь будут по сути на спецсчете в банке на случаи финансовых «потрясений рынка». Во-вторых, нужно определить вопросы налогообложения при операциях по такой схеме с такими счетами, как в части налогообложения относительно застройщика, так и доходов банка. В-третьих, необходимо регламентировать вопросы банковского регулирования операций по таким счетам.

 

Президент МРОО «Камская палата недвижимости» Александр Денисов:

— Начнем с того, что это не новая модель рынка, это переход к модели рынка строительства без долевого участия, в которой живут все развитые страны. «Долевка» – это явление в странах с не развитыми финансово-кредитными институтами. Тогда, когда кредитование застройщика происходит не за счет инвестированных и кредитных ресурсов, а за счет «займов » у населения, взамен предлагая более низкую стоимость будущей квартиры. Из-за неразвитой кредитной системы в России не только стоимость кредитов очень высокая, но и в основной своей массе строители не могут получить кредит вообще из-за высоких рисков «недостроя». Российские банки не имеют достаточного опыта проектного  финансирования и не готовы рисковать своими деньгами. Поэтому государство придумало процесс обучения банков по работе с «застройщиками», где банк будет учиться контролировать этапы строительства, разбираться в строительно-технической, финансово-сметной документации, увидит болевые точки и подводные камни, но при этом не рискуя своими собственными деньгами, а деньгами дольщиков. Итогом процесса обучения должна получиться отработанная схема взаимодействия «банк-застройщик», в которой будут учтены все возможные риски, где банки перейдут на проектное финансирование строительства.

 

Все ли застройщики смогут адаптироваться к новым условиям?

 

Директор по продажам ОАО «ПЗСП» Алексей Дёмкин:

— Как строительная компания с большим опытом, мы негативно воспринимаем инициативу об отмене долевого участия в строительстве – в том виде, в каком она сформулирована на сегодня. С рынка уйдут строительные компании-новички, а также небольшие строительные организации.

 

Председатель Совета ректоров сети институтов «Высшая школа недвижимости», Почетный член Российской Гильдии Риэлторов, Член Национального совета РГР Вячеслав Пермяков:

— Думаю, малые застройщики не все адаптируются к новым условиям и выпадут из процесса. Но есть другие пути привлечения средств граждан на раннем этапе строительства жилья, и эти формы легко создадут юристы через договоры инвестирования и другие.

 

Руководитель департамента ипотечного кредитования ОАО «ПАИЖК» Дмитрий Шестаков:

— Переход на новую схему продаж приведет к «вымыванию» с рынка мелких застройщиков, которые будут отрезаны от беспроцентных средств дольщиков и будут испытывать трудности с привлечением финансирования своих объектов.

 

Приведут ли такие изменения к росту цен на жилье?

 

Александр Денисов:

— Для дольщиков это может привести к удорожанию, но не большому, на стоимость банковского обслуживания. Банки будут бороться за деньги дольщиков, поэтому предлагать льготные условия размещения средств. Основная задача государства – к 2020 году уйти от «долевки», так как все попытки обезопасить дольщиков от «недостроя» с помощью 214ФЗ, страхования, госстройнадзора к ожидаемому результату не привели, обманутых дольщиков на сегодня достаточно много, и ряды их прибавляются, а это большая проблема государства.

 

Дмитрий Шестаков:

— Полной схемы реформации «долевки» пока нет, можно лишь предполагать, что точно будет усилено влияние банков: это и система спецсчетов для средств покупателей, и предоставление банковской гарантии, и само кредитование застройщиков. А так как банки будут брать плату/комиссии за предоставление услуги, то, скорее всего, застройщики вынуждены будут закладывать эти расходы в стоимость квартир. Насколько велико будет удорожание и будет ли оно вообще, сложно предположить (тем более, что стоимость квартир лежит в плоскости рыночной экономики и зависит, в первую очередь, от наличия платежеспособного спроса, а не от затрат застройщика), но нам представляется, что стоимость квартир на начальной стадии строительства будет повышена. Реформирование  системы долевого строительства, на наш взгляд, будет иметь как положительные, так и негативные последствия для рынка. Объявленная первостепенная задача – «ликвидация» в будущем понятия «обманутый дольщик» – это, безусловно, вопрос государственной важности, и нет сомнений, что планируемые изменения схемы продажи новостроек будут этому способствовать. Но за все в этом мире приходиться платить, и, на наш взгляд, за свое спокойствие заплатят в конечном итоге сами же покупатели жилья.

 

Алексей Дёмкин:

— На наш взгляд, все это неизбежно приведет к удорожанию жилья. Ни у какого застройщика нет такого объема оборотных средств, который позволял бы два года только вкладывать, не получая отдачи. Поэтому в любом случае при строительстве нового дома необходимым станет привлечение денежных средств от банков. Проценты по кредиту лягут в стоимость квадратного метра. Объем предложения на рынке недвижимости упадет, что вызовет напряжение и рост спроса, а значит и поднимет цены. Инициатива правительства, безусловно, содержит благую цель – предотвратить появление обманутых дольщиков. Но нам всем известно, куда выложена дорога такими благими намерениями. Считаем, что более эффективно угрозу для дольщиков могла бы снять внимательная проверка при выдаче разрешения на строительство или прозрачная и рабочая программа страхования ответственности застройщиков.

 

Виктор Суетин:

— В любом случае, появление посредника, в цепочке дольщик-застройщик, скорее всего, приведет к очередному повышению цен на квадратный метр.

 

Вячеслав Пермяков:

— Думаю, что новая модель ограничит привлечение инвестиций через дольщиков в строительство жилья и снизит предложение на рынке, следовательно, поднимет цены. На сколько поднимет – покажет время.

 

Выгодны ли будут нововведения для банков?

 

Александр Денисов:

— Для банков это выгодно. Во-первых, это очень хорошее пополнение оборотных актов. Во-вторых, это их прямая услуга по размещению средств. В-третьих, они формируют огромный рынок сбыта кредиторов в строительный сегмент.

 

Дмитрий Шестаков:

— В выигрыше окажутся, прежде всего, крупные банковские структуры, которые окончательно «замкнут» на себе весь цикл от финансирования строительства до продажи, в том числе с использованием ипотечного кредитования.

 

Вячеслав Пермяков:

— Банки всегда в выгоде: и при кредитовании покупателей, и теперь, в большей степени, при кредитовании застройщиков. А поскольку процент будет заложен в себестоимость стройки, то и цена адекватно поднимется.

 

Стоит ли в России прибегать к зарубежному опыту приобретения новостроек?

 

Александр Денисов:

— Во всех развитых странах «долевка» отсутствует, потому что застройщик не готов терять прибыль, он продает готовый продукт, у которого сформирована рыночная цена, учитывающая все его затраты. Он лучше прокредитуется в банке под небольшой процент, так как является крупным заемщиком и его финансовая ответственность застрахована. Для строительства недорогого жилья, в том числе определенным категориям гражданам, в развитых странах активно пользуются механизмы кооперации и стройсберкасс.

 

Вячеслав Пермяков:

— Я бы, как профессиональный консультант, обратил внимание на зарубежный опыт накопительных жилищных кооперативов. В конце 1990-х годов, плотно занимаясь проблемами жилищного строительства в России, мы получали великолепные консультации и рекомендации зарубежных консультантов. Они утверждали, что наше главное стратегическое направление в жилищном строительстве ближайшие 30 лет – в широкой практике накопительных жилищных кооперативов, поскольку эта модель за счет накопления, самофинансирования и рациональной модели строительства может вдвое снизить цену жилья для членов кооперативов.

Последние публикации:

Рекомендуем посмотреть