Вторичная недвижимость

20 октября 2008 г.

Вторичный парадокс

Квадратный метр в «малосемейке» не уступает по цене «бизнес-классу»

Рынок вторичной недвижимости Перми непоколебим - в сентябре средняя цена квадратного метра снизилась на 0,9% и составила 59680 рублей.
Интересно, что год назад ценовой прирост в том же периоде составил 1,6%. Относительно начала года (декабря 2007г.) средняя цена предложения квартир на вторичном рынке Перми выросла на 6%.
По данным Пермской мультилистинговой системы, а также газет «Районы. Кварталы. Квартиры» и «Из рук в руки», количество предложений объектов вторичного жилья в сентябре увеличилось с 4342 до 4385 (+1%). Максимальный рост предложений зафиксирован у двухкомнатных квартир (2,6%), в то же время на 1,5% сократилось количество предлагаемых трехкомнатных квартир.
Самыми дорогими по уровню средней цены предложения на вторичном рынке жилья традиционно остаются однокомнатные квартиры (64230 руб./кв.м). Они же единственные продемонстрировали рост цены в сентябре - 0,6%. Аутсайдерами по этому показателю, как и в прошлом месяце, стали двухкомнатные квартиры (падение средней цены составило 1,2%). В структуре предложения, как и в прошлом месяце, наибольшее количество объектов относится к сегменту двухкомнатных квартир (37,2%). Порядка 33% объёма предложения занимают однокомнатные квартиры. Доля многокомнатных квартир в общей выборке близка к 7%, трехкомнатных - 22,8%.

 Ленинский район задает максимальную среднюю цену по квартирам всех размеров. Так, по однокомнатным квартирам максимальную среднюю цену демонстрируют Ленинский и Свердловский районы (3264 тыс. руб и 2 360 тыс.руб. соответственно). Минимальная средняя стоимость 1-комнатных квартир наблюдается в Кировском и Орджоникидзевском районах Перми (1 970 тыс. руб. и 1820 тыс. руб.).
В дифференциации по типу дома наивысший уровень средних цен по-прежнему зафиксирован на квартиры в домах современной постройки (69750 рублей за квадратный метр). В домах улучшенной планировки средняя цена установилась на уровне 65420 руб./кв.м. Девятиэтажная «серая панель» и «брежневки» в среднем по городу стоят 58160 руб./кв.м. Минимальную цену квадратного метра традиционно показали трех-пятиэтажные дома: полногабаритные, сталинской постройки и «ленпроект».
Средняя цена квадратного метра в разрезе местоположения выросла в Ленинском и Дзержинском и Орджоникидзевском районах. В Ленинском районе этот показатель составил 82,1 тыс. руб., в Дзержинском - 62,3 тыс. рублей, в Орджоникидзевском - 47,0 тыс. рублей.
В структуре предложения наибольшая доля по-прежнему принадлежит Свердловскому району (26,13% совокупного предложения), наименьшая - Ленинскому району (6,3 %).
Анализ базы «Пермской Мультилистинговой Системы» дает возможность выделить из пермских агентств недвижимости лидеров по объему предложений на рынке вторичного жилья. В сентябре такими компаниями стали «Тимур», «Перспектива, «Людмила» и «Хирш». В сумме эти компании в сентябре 2008 года стабильно контролировали порядка 15% всего объема предложений пермских квартир.
При оценке динамики спроса на вторичную недвижимость интересен такой показатель, как время экспонирования квартир на рынке, другими словами - за какой период времени продаются квартиры. По данному показателю можно судить о динамике спроса на рынке жилья, в целом, и на отдельные объекты, в частности. Чем меньше период экспонирования того или иного объекта на рынке, тем большим спросом пользуется данный объект.
В среднем срок экспозиции квартир вторичного рынка по сравнению с августом практически не изменился (12 недель). Однако по отдельным группам объектов средний срок экспозиции на рынке превышает 16-18 недель. Больше всего неликвидов среди двухкомнатных квартир в «хрущевских» домах Мотовилихинского района. По сравнению с соответствующим периодом 2007 года сроки экспозиции квартир увеличились на 25-30%. Последствия этого ощутимы - они видны в увеличении числа объектов, находящихся в открытой продаже и снижении средней цены квадратного метра.
По мнению риэлторов, в настоящее существует стабильный спрос либо на самое дешевое жилье - это малосемейные общежития и «хрущевки» на окраине города, либо на самое дорогое - квартиры в новых домах с хорошей отделкой. При этом, конечно, нельзя забывать, что количество потенциальных покупателей жилья класса «бизнес» ограничено.
Примечательно, что и самая дорогая, и самая дешевая квартиры расположены в Кировском районе. Самой дешевой по итогам сентября стала однокомнатная квартира в доме малосемейного типа по ул. Ласьвинская, 56а. Объект площадью 20,1 кв. метра продается по цене 1 160 тысяч рублей. Самой дорогой стала восьмикомнатная квартира площадью 590 кв. метров на 16 этаже 17-этажного дома по ул. Ушакова, 32. Эта квартира продается по цене 35 млн рублей. При этом средняя цена квадратного метра в данных квартирах находится примерно на одной отметке: 58-59 тыс. рублей. Действительно цена малогабаритных квартир в пересчете на квадратный метр сегодня не ниже, а порой - выше квартир бизнес-класса. Дело в том, что спрос на экономичное жилье небольшой площади традиционно высок, поэтому на него активно росли цены в 2007 году, плавно растут и сегодня, в то время как цены на большие квартиры снижаются или стоят на месте. 

Аналитики «Медианы» определили коэффициент доступности жилья в Перми - 18,3 года. Этот показатель оценивает минимальное время, за которое семья может накопить деньги на покупку жилья в условиях абсолютной экономии: семья должна откладывать на эти цели полностью все свои доходы, превышающие прожиточный минимум, который, по данным Пермьстата, во втором квартале этого года составил 5037 рублей.

Таким образом, на сегодняшний день, среднестатистической пермской семье необходимо 18,3 года, чтобы накопить на квартиру общей площадью 54 кв. м на вторичном рынке. Причем, несмотря на увеличение денежного дохода семьи по сравнению с концом 2007 года, а также, неизменность средней цены предложения жилья - доступнее жилье не стало, поскольку за это время значительно увеличился прожиточный минимум. Отметим, что данный показатель неучитывает возможности приобретения жилья спомощью ипотечных кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между средними ценами нажилье, средними доходами и первоочередными расходами.

Ольга Ябурова, руководитель аналитического центра «Медиана»