Рынок малоэтажного строительства Пермского края: быть или не быть

8 апреля 2010 г.

ЭТАПЫ СТАНОВЛЕНИЯ СЕГМЕНТА

90-е гг. XX в. - сегмент индивидуального жилья загородного типа еще не развит, малоэтажная жилая недвижимость Пермского края представлена в основном дачными кооперативами и малочисленными отдельно стоящими домами, индивидуальное загородное жилье не рассматривается пермскими жителями как место постоянного проживания.

Начало XXI в. - принятие нового законодательства о земле способствует увеличению объектов загородного жилья, появляется большое количество частных земельных собственников, начинается период бурной «стихийной» застройки зачастую малоприспособленных для жизни земельных массивов отдельно стоящими коттеджами «европейского» типа.

2003-2006 гг. - становится очевидно, что постоянное проживание в частном доме, располагающемся за пределами развитой инфраструктуры, при отсутствии привычных для городского жителя коммуникационных сетей, не только финансово, но и физически весьма затруднительно. Однако спрос на индивидуальное жилье загородного типа к этому времени уже сформировался, что способствовало появлению на строительном рынке застройщиков и инвесторов, специализирующихся на реализации проектов строительства малоэтажного жилья в организованных коттеджных поселках, обеспеченных всеми необходимыми коммуникациями и инфраструктурной сетью. Рынок подстегивал и начавшийся передел земельной собственности, в результате которого в оборот было вовлечено огромное количество земли.

2006-2008 гг. - количество коттеджных поселков в Пермском крае ежегодно возрастает примерно в 2 раза и к середине 2008 года их насчитывается уже более 60-ти. Спрос на жилье подобного типа неуклонно растет, что увеличивает инвестиционную привлекательность сегмента.

Конец 2008-2009 гг. С началом финансово-экономического кризиса ситуация резко меняется. С исчезновением спроса прекращается функционирование рынка долевого участия как основной опоры реализации и финансирования проектов, что превращает большинство застройщиков в крупнейших банковских должников. Подавляющая часть объектов «замораживается», новые проекты кладутся на полку, а продавцы, обремененные кредитными обязательствами, практически сразу начинают активно снижать цены.

На сегодняшний день в Пермском крае в различной стадии готовности находятся 78 организованных коттеджных поселков. Однако лишь в 10% из них ведутся активные строительные работы.

ИЗМЕНЕНИЕ ОБЩЕГО УРОВНЯ ЦЕН ЗА ПЕРИОД КРИЗИСА

За период кризиса (октябрь 2008 - февраль 2010 гг.) средние цены предложения на загородную недвижимость в зависимости от удаленности изменились следующим образом:

- черта города -26,24%

- районы средней удаленности (до 40-50 км) -31,92%

- отдаленные районы -21,59%

- средняя цена -28,8%

ДИНАМИКА ИЗМЕНЕНИЯ УРОВНЯ СРЕДНИХ ЦЕН В ЗАВИСИМОСТИ ОТ УДАЛЕННОСТИ ЗА ПЕРИОД КРИЗИСА

I этап (IV квартал 2008 г.) - покупатель уходит с рынка, приостанавливается финансирование строительства большинства новых объектов малоэтажной жилой недвижимости, резко падает инвестиционная привлекательность сегмента, продавцы снижают цены объектов на 10-15%.

II этап (I - середина II квартала 2009 г.) - темпы ценового падения сокращаются в связи с ожиданиями продавцов улучшения ситуации в период традиционной весенней активизации рынка, а затем происходит резкое снижение цен ввиду продолжения сохранения тенденции отсутствия спроса (общее снижение за период составляет 25%).

III этап (конец весны - лето 2009 г.) - начало периода отпусков и дачного сезона, прекращение снижения стоимости строительных материалов, улучшение внешнеэкономического фона, заявления СМИ о начале периода восстановления экономики провоцирует активизацию спроса, объем предложения увеличивается на 18,5%, средняя цена предложения повышается на 5,2%.

IV этап (осень 2009 г.) - под влиянием сезонного фактора рынок малоэтажного загородного жилья снижает обороты, объем предложения уменьшается на 25%, а средняя стоимость объектов падает на 6,7%.

V этап (конец 2009 г. - февраль 2010 г.) - общая ситуация на рынке жилой недвижимости характеризуется как стабильная с тенденцией постепенного восстановления. По большинству объектов малоэтажного жилья продавцы фиксируют стоимость в ожидании весны, а по некоторым объектам даже повышают ее; в целом по рынку средняя цена предложения за период повышается на 5,8% и к началу весны 2010 года возвращается на уровень середины лета 2009 года.

СРЕДНЯЯ СТОИМОСТЬ КВ. МЕТРА ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ТИПА

По итогам февраля 2010 года средняя общая стоимость загородного жилья в зависимости от типа составила:

- дачи 750 тыс.руб.

- дома 1730 тыс.руб.

- коттеджи 7550 тыс.руб.

- таунхаусы 3900 тыс.руб.

СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ ЗАГОРОДНОГО ЖИЛЬЯ

Наиболее предлагаемыми на пермском рынке загородного жилья являются:

- в зависимости от удаленности - объекты, располагающиеся в городской черте

- в зависимости от площади - объекты, площадью иене 100 кв.метров

- в зависимости от типа - индивидуальные дома

ДИНАМИКА ОБЪЕМА ПРЕДЛОЖЕНИЯ

Снижение объема предложения индивидуального (загородного) жилья с конца 2008 года в зависимости от местоположения составило:

- по г. Перми -39,59%

- по Пермскому краю -39,2%

ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ:

В течение 2010 года рынок малоэтажного (индивидуального) жилья сохранит положительные тенденции, темпы восстановления будут увеличиваться в периоды сезонной активности, но общий тренд будет сохраняться примерно на одном уровне. Для резкого подъема рынка пока нет причин. Низкий уровень доходности населения, ориентированность спроса в большей степени на городское многоквартирное жилье, сложное финансовое положение застройщиков и низкие темпы достройки объектов будут являться сдерживающими рынок факторами. Однако при общей положительной динамике развития рынка жилой недвижимости, поддержке сектора малоэтажного строительства со стороны государства рынок индивидуального жилья будет стремиться вверх.

По итогам текущего года можно ожидать повышения средних цен не более чем на 10-15%. В последующие периоды по мере усиления восстановительных макроэкономических тенденций темпы рыночного роста будут постепенно увеличиваться. Восстановление докризисных показателей возможно не раньше 2012 года.

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить