Стрит-ритейл как популярный формат у пермских арендаторов коммерческой недвижимости

29 июня 2010 г.

Рынок аренды торговых площадей в г. Перми сегодня - сегмент небольшой по своему объему. И это неудивительно, поскольку наиболее экономически привлекательные как по местоположению, так и по арендным ставкам объекты достаточно быстро находят своих арендаторов. Поэтому объем рынка на протяжении последних полутора лет держится в пределах 100 предложений.

Примечательно, что понятие «стрит-ритейл» лишь сравнительно недавно стало использоваться как определение самостоятельного формата торговых помещений. Данный термин введен в оборот в 2007 году, когда возникла потребность обозначить тип торговых помещений, отличный от торговых центров и супермаркетов. Отметим, что к направлению «стрит-ритейл», согласно общепризнанному на рынке коммерческой недвижимости определению, относятся нежилые помещения коммерческого назначения на первых этажах, витрины которых расположены на фасадной части здания с видом на проезжую часть, что позволяет организовать отдельный вход.

В Перми стрит-ритейл представлен преимущественно помещениями под торговую деятельность, располагающимися на первых этажах жилых и административных зданий и имеющими отдельный вход. Помимо того сюда включены и объекты, визуально находящиеся на уровне второго этажа с лестничными конструкциями при входе (так называемый «высокий цоколь»), но документально все они оформлены как помещения, располагающиеся на первом этаже.

Плюсы и минусы стрит-ритейла

Предпочтения арендаторов при выборе данного типа площадей объясняются рядом преимуществ перед торговыми центрами.

Во-первых, это отсутствие конкуренции за клиента в пределах одного здания. Каждый потенциальный клиент, вошедший в торговое помещение стрит-ритейла - заведомо реальный клиент арендатора данного помещения. Остальное уже зависит от общей маркетинговой политики руководства и мастерства продавцов.

Во-вторых, больший уровень доступности для клиентов, привыкших к магазинам с отдельным входом и не желающим совершать утомительные «шоп-туры» в поисках нужного товара.

В-третьих, это конкретный вид торговли, позволяющий определять каждого потенциального клиента, переступившего порог магазина, салона, бутика, как целевого клиента, нуждающегося именно в том типе товара, на котором специализируется торговое заведение.

В результате на сегодня существует достаточно много арендаторов, которые, поработав в торговых центрах, принимают решение переехать в отдельные помещения на первых этажах, располагающиеся на наиболее проходимых городских улицах.

Пожалуй, в качестве единственного недостатка осуществления деятельности в торговых помещениях стрит-ритейла можно выделить необходимость самостоятельного решения всех эксплуатационных вопросов и уплаты коммунальных платежей. В торговых центрах данные функции берет на себя сторонняя управляющая организация, а арендатор занимается лишь собственным бизнесом, не вникая в нюансы управления. Назвать это большим минусом нельзя, поскольку при нежелании самостоятельного обслуживания арендуемых площадей всегда есть возможность нанять управляющую компанию. Помимо прочего большинство арендаторов помещений стрит-ритейла данные обязанности не слишком тяготят ввиду небольшого объема занимаемых площадей. Тем более что в стоимость аренды оплата управления, как правило, не входит. Поэтому в данном аспекте подобный «недостаток» оборачивается ощутимым достоинством.

«Центральный» стрит-ритейл

В Перми, к сожалению, не так много ключевых торговых коридоров стрит-ритейла в его классическом понимании.

В Москве, что понятно, их на порядок больше: это и Тверская, и Арбат, и Кутузовский проспект, и Третьяковский проезд, и Столешников переулок.

Что касается Перми, то у нас сформировано два основных торговых коридора - ул. Ленина и Комсомольский проспект. Эти улицы сосредоточили представительства наиболее известных брендовых операторов различных направлений: одежда-обувь («Евроспорт», «Baon», «Mexx», «ЦентрОбувь», «Монро», «Adidas», «Mondial» и др.), общепит («Баскин Роббинс», «Планета Суши», «Халва», «Casa Mia», «Кофе Сити» и др.), салоны красоты и косметика («Wella», «Л'Этуаль», «Ile de Beaute» и др.) и т.д. В числе второстепенных торговых коридоров можно отметить улицы Сибирскую и Куйбышева.

Данные коридоры формируют центральную зону стрит-ритейла, где располагаются наиболее дорогие элитные бутики и магазины класса «бизнес плюс».

«Спальный» стрит-ритейл

Помимо центральной части Перми формат «стрит-ритейл» актуален и для спальных районов города. В качестве наиболее востребованных в данном контексте риэлторы отмечают микрорайоны Садовый и Парковый.

В Садовом, или так называемом «каменном мешке», в связи с высокой плотностью заселенности территории свободные помещения на первых этажах зданий, выходящие фасадами на основные проезжие части, практически отсутствуют. Все они заняты под коммерческую деятельность. Это подтверждает и высокий уровень заявок на аренду помещений формата «стрит-ритейл» в данном микрорайоне. Еще одним микрорайоном, пользующимся особым спросом у операторов среднего уровня, является проспект Парковый. Здесь аналогично практически невозможно найти помещение, расположенное на первом этаже с выходом (или возможностью его создания) на центральную проезжую часть. Столь высокий уровень спроса приводит к ситуации, когда арендные ставки на площади формата «стрит-ритейл» зачастую превышают стоимость аренды в крупных торговых центрах.

Отметим также, что особенностью спальных зон стрит-ритейла является более демократичная направленность объектов торговли, основу которой составляет торговля товарами и услугами повседневного потребления.

Кризис научил договариваться

Главная особенность испытания кризисом - он научил участников рынка договариваться. И это привело к неожиданным результатам. На процесс установления арендных ставок сегодня не оказывает влияние ни уровень инфляции, ни скачки на внешних инвестиционных рынках, ни какие бы то ни было иные экономические факторы. Ключевой фактор - договоренности, достигнутые между собственником и арендатором. Они создаются на основе желаний и потребностей первого и финансовых возможностей и экономических перспектив второго.

По результатам данных, полученных в результате исследования, средние арендные ставки на помещения формата «стрит-ритейл» оказались выше, нежели на торговые площади иных форматов.

При этом практики рынка склоняются к мнению, что сегодня в данном вопросе сложно ориентироваться на усредненные показатели, поскольку ввиду особенностей ценовой политики арендные ставки могут существенно различаться даже на аналогичных помещениях в зданиях, располагающихся в непосредственной близости друг от друга.

Елена Хохлова, руководитель центра аренды коммерческой недвижимости ГК «Перспектива», отметила и другую особенность:

- Еще в прошлом году на рынке многие арендодатели не готовы были никоим образом снижать арендные ставки в угоду «обедневшим» арендаторам. К сегодняшнему дню таковых практически не осталось. Синица в руках стала более желанной целью, нежели призрачный журавль в небе.

И действительно, как подтверждают аналитические исследования, декларируемые в прайсах и объявлениях арендные ставки зачастую не имеют ничего общего с реальной ценой, указываемой в конечном итоге в договоре. Что касается вопроса о том, является ли формат стрит-ритейла наиболее дорогостоящим в плане аренды, то здесь аналитические данные во многом сходятся с мнением риэлторов, однако последние отмечают, что основную массу наиболее дорогих объектов составляют помещения, сдающиеся в главных торговых коридорах города.

Корректировки коснулись всех

По данным Аналитического центра «Медиана», сегмент аренды помещений формата стрит-ритейл за период кризиса просел в среднем на 38-39%. Разница с общим падением рынка аренды торговых площадей составила всего порядка 5%. И на сегодняшний день отрицательная коррекция продолжается.

Однако стоит иметь ввиду, что большинство объектов, находящихся сегодня в предложении, это проблемные объекты, собственники которых по каким-либо причинам (будь то личные амбиции, желание самостоятельно без профессиональной помощи и знания рыночной специфики сдать свой объект, либо качество самого объекта) не могут найти компромисса с арендаторами. Что касается остальных площадей, все они довольно быстро становятся объектами свершившихся договоров.

Самый востребованный формат

Особым спросом в сегменте стрит-ритейла пользуются небольшие помещения площадью 50-150 кв. метров. Данный формат посещений имеет наиболее радужные перспективы экономического развития. Арендные ставки на них могут возрасти в ближайшем будущем. Однако этот формат, в силу высокой востребованности, на сегодня предельно заполнен и редко выходит в свободное предложение.

Первые этажи новых объектов недвижимости (в сегменте многоквартирного жилья), готовящихся к сдаче в ближайшее время, не способны удовлетворить эту потребность, поскольку по месторасположению редко соответствуют характеристикам классического стрит-ритейла.

Поэтому дальнейшее развитие данного направления в Перми неизбежно потребует появления на рынке большего количества объектов размером от 50 до 150 «квадратов», привлекательных как по местоположению, так и по ряду других характеристик, столь востребованных у потенциальных арендаторов, избравших форматом своей деятельности стрит-ритейл.

Павел Новосёлов, руководитель Аналитического центра "Медиана"

Благодарим за помощь в подготовке материала

руководителя центра аренды коммерческой недвижимости ГК «Перспектива» Елену Хохлову

© Газета «Метражи», № 12'2010