Влияние индексов инвестиционных инструментов на рынок недвижимости

11 мая 2010 г.

Инвестиционные инструменты. Лидеры роста

По итогам марта-апреля 2010 года, наибольший показатель роста обеспечили индексы на нефтяном и фондовом рынках - от 3,5% до 7,8%. Валюта, напротив, показала отрицательную динамику, обозначив коридор снижения от 1 до 2,14 %.

Изменение индексов основных инвестиционных инструментов за месяц (март-апрель 2010 г.):

Доллар США - падение на 1,03%

Евро - падение на 2,14%

РТС - рост на 5,51%

ММВБ - рост на 3,44%

Нефть - рост на 7,81%

Внешние индексы и недвижимость: взаимозависимость

Одна из основных ролей в развитии экономического потенциала страны сегодня отводится уровню нефтяных и фондовых индексов. Как показала практика кризиса, рынок недвижимости находится в существенной зависимости от данных показателей. Исходя из соотношения динамики их развития, можно понять, насколько быстро и остро среагирует каждый из сегментов недвижимости на смену рыночной ситуации в нефтяной отрасли и на фондовых биржах.

Практика влияния

Рынок многоквартирного жилья

Начало кризиса: общее падение

На протяжении первых месяцев кризиса (IV кв. 2008 г.) произошло самое серьезное падение на нефтяных и фондовых рынках. Стоимость барреля нефти снизилась на 50,9%, а индексы РТС упали на 43,1%. В этот же период цены на рынке многоквартирного жилья г. Перми снизились на 10-11%. Важно отметить, что рынок недвижимости в первые месяцы кризиса был более подвержен психологическому фактору, нежели глобальным финансовым сдвигам извне. Поэтому делать выводы о прямой зависимости между данными показателями нельзя. Однако, что интересно: именно столь резкий обвал на внешних рынках обусловил прогнозы, прокатившиеся волной в СМИ, о долговременном падении цен на недвижимость.

Средняя фаза кризиса: влияния нет

В течение I квартала 2009 года происходило замедление темпов падения на фондовых и нефтяных рынках. Однако рынок многоквартирного жилья данных изменений на себе практически не ощутил. Темпы падения несколько снизились в первичном и, наоборот, увеличились во вторичном сегменте. Несмотря на видимое улучшение внешнеэкономической ситуации, рыночный контент продолжает ухудшаться под воздействием внутренних кризисных факторов.

Переломный май: воздействие внешних индексов на недвижимость

Именно с конца апреля - начала мая 2009 года начинается активное восстановление нефтяного и фондового рынка. В течение II квартала 2009 года индексы РТС не только вышли на докризисный уровень, но и превысили его, прибавив за несколько недель 106,6%. Цены на нефть хоть и не достигли докризисных показателей, но также резко повысились (+54%).

Рынок многоквартирной жилой недвижимости, несмотря на свою инертность, отреагировал достаточно быстро. Уже в конце мая произошло сокращение темпов падения цен на первичном рынке жилья Перми (с 3-4% до 1-2% в месяц). Вторичный рынок отреагировал на месяц позднее - здесь положительные изменения были зафиксированы в конце июня 2009 г. (месячные темпы падения цен снизились с 5-6% до 2-3%).

В дальнейшем происходит коррекция во внешнеэкономическом секторе, что напрямую отражается и на рынке городского жилья¸ где продолжается замедление темпов падения цен и начинается постепенная активизация. А начиная с осени 2009 года, на всех рынках фиксируется положительная динамика.

Сильнейший показатель - психологический фактор

Отметим, что внешнеэкономические финансовые показатели были не единственными факторами влияния на рынок жилой недвижимости. Имело место и внутреннее обострение экономики: снижение покупательской активности, уровня доходов населения, сокращение банковского финансирования и прочее. Однако в основе всех внутренних проблем лежал психологический настрой игроков рынка, сформированный макроэкономической ситуацией.

Коммерческая недвижимость Перми

Рост индексов фондового и нефтяного рынка - восстановление экономики - снижение финансовых рисков - стабилизация финансового положения участников рынка - активизация спроса на коммерческие площади.

Первый этап: рынок вне тенденций и зависимостей

В течение последней четверти 2008 года, когда индексы ценных бумаг и нефти рекордно снизились, на рынке торгово-офисной недвижимости наступило замешательство. Продавцы коммерческой недвижимости пытались удержать цены и реализовать свои объекты, не обращая внимания на внешнеэкономические тенденции. И хотя цены начали снижаться, темпы падения держались на уровне 2-3% в месяц.

Второй этап: крутой спуск

Со I квартала 2009 года начинается стремительное падение рынка купли-продажи торгово-офисной недвижимости. Ситуацию усугубляло постоянно ухудшавшееся финансовое положение продавцов. Положительные изменения индексов на фондовых и нефтяных рынках уже не могли оперативно решить их проблемы. Единственным выходом было понижение стоимости объектов продажи: до начала - середины осени 2009 года торгово-офисная недвижимость дешевела в среднем на 3-5% в месяц.

Третий этап: тренд на выравнивание

По мере усиления тенденций роста нефтяных и фондовых индексов, снижения степени финансовых рисков, значительная часть продавцов с начала - середины осени 2010 года приостановила снижение стоимости своих объектов. Участники рынка торгово-офисной недвижимости - коммерческие структуры - менее психологически зависимы от внешнего экономического фона, и, соответственно, не столь оперативно реагируют на смену внешних факторов, как это происходило на рынке жилья. Поэтому реакция продавцов торговых и офисных площадей на изменения экономического фона была больше обусловлена перспективой финансовых рисков, и рынок предпочел выждать время, когда степень этих рисков снизится, а перспективы развития экономики станут более предсказуемыми.

Экономический круговорот

Стоит отметить, что изменения на рынке имеют под собой и глобальные экономические закономерности. С увеличением притока средств во внутренний оборот за счет нефтяного и фондового рынков государство получает дополнительные ресурсы для поддержки реального сектора. В результате происходит улучшение материального положения граждан, растет ВВП, повышается уровень покупательской способности. Вместе со снижением финансовых рисков банковский сектор начинает активизировать свои кредитные программы, банковские ресурсы становятся более доступными. Все это ведет к процессу стабилизации финансового положения потенциальных покупателей недвижимости, увеличению возможностей быстрого привлечения дополнительных средств и, как следствие, возврат покупателя на рынок.

© Аналитический центр ИА «Медиана»

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить