Нужна ли сегодня аналитика рынку недвижимости?

17 мая 2010 г.

Нужна ли сегодня аналитика рынку недвижимости?

Встреча первая

Эксперты:

руководитель Аналитического центра «Медиана»  Павел Новосёлов

директор консалтинг-группы «Research&Decisions»  Регина Давлетшина

ведущий аналитик группы компаний «Пермский торговый дом недвижимости»  Денис Халезов

Дискуссия:

Метросфера.ру: Зачем рынку недвижимости аналитика?

Регина Давлетшина: Задача аналитики - обобщить данные рынка недвижимости и сформировать общую оценку ситуации. Аналитика рассчитывает усредненные показатели на данных со всего рынка по всем объектам. Это так называемый взгляд сверху. Аналитика обслуживает как стратегические задачи компании, так и текущие. В зависимости от уровня применения аналитики меняются рассчитываемые показатели. Кроме того, аналитика пользуется спросом со стороны обывателей, когда простым языком описывает то, что происходит на рынке, и есть ответ на вопрос: когда и что лучше покупать.

Павел Новосёлов: Любая сфера экономической деятельности пронизана постоянно меняющимися информационными потоками. И результат любого рыночного действия обусловлен уровнем и качеством информированности сторон. Любой риэлтор или оценщик, инвестор или девелопер, специализирующийся на объектах недвижимости, скажет, что он работает не с недвижимостью, а, в первую очередь, с информацией о недвижимости.

Качество и достоверность информации зависят от множества условий: от объема и качества используемых источников информации, от навыков информационного отбора, от уровня знаний профессиональной обработки полученной информации, от умения извлекать из целого частное и, наоборот, за частным не упускать целое.

Именно аналитика рынка недвижимости призвана соблюдать все эти условия для получения наиболее достоверной и практически применимой информации. Профессиональная аналитика представляет из себя не просто сухой свод статистических данных, дающих лишь поверхностное представление о рыночной ситуации, а развернутый маркетинговый обзор, включающий не только цифровую диагностику, но и глубокий анализ причинно-следственных связей, позволяющий в конечном итоге решать самые различные вопросы деятельности на рынке недвижимости. Одна из главных задач аналитики не столько в том, чтобы исследовать текущую ситуацию на рынке, сколько в прогнозировании на основе имеющихся тенденций, зависимостей и закономерностей будущих трендовых изменений, что является важнейшей составляющей инвестиционного и бизнес-планирования.

Риэлторское и оценочное направления также неразрывно связаны с аналитикой рынка. Правильно оценить ситуацию на рынке, дать наиболее точный прогноз ее развития, основываясь лишь на информации (пусть и глубокого практического характера) об отдельном рыночном направлении или типе объектов недвижимости, практически невозможно. Маркетинговый анализ же охватывает рынок целиком, выявляя закономерности его развития в направлении как от частного к общему, так и от общего к частному. Профессионально подготовленные и обработанные аналитические данные позволяют наиболее оперативно и грамотно использовать имеющиеся информационные потоки, увидеть рынок извне, помогают дать наиболее точную оценку рыночной стоимости конкретного объекта как в текущем периоде, так и в перспективе.

Денис Халезов: Вообще, аспектов использования аналитики даже в агентстве недвижимости очень много: это и регулярное отслеживание тенденций для понимания общей картины рынка, и использование аналитических данных при переговорах с клиентами для обоснования цены покупки или продажи. Да и для самого риэлтора, постоянно пользующегося актуальной информацией аналитического характера, становится намного проще при изучении рыночных предложений сразу уяснять, какой объект «горящий», а по какому цена явно завышена. И, естественно, аналитика необходима непосредственно руководящему составу в качестве ориентира на рынке для четкого понимания будущих перспектив его развития, а, соответственно, и перспектив развития компании.

Метросфера.ру: Каковы основные продукты аналитической деятельности, которые сегодня интересны рынку недвижимости? Какие продукты аналитики, по вашему мнению, в условиях сложившейся экономической ситуации не пользуются спросом? Почему?

Регина Давлетшина: По данным консалтинг-группы «Research&Decisions», наиболее востребованы мониторинги рынка недвижимости, иные статистические отчеты (специальные срезы) и бизнес-планы по инвестированию в объекты недвижимости. Их, как правило, заказывают продавцы девелоперских проектов либо собственники, планирующие привлечь средства в свои проекты. Сложно сказать, что не пользуется спросом, так как потребности заказчиков крайне разные. Одни предпочитают приобретать только статистику, другие - развернутые исследования, чтобы не ошибиться со стратегией развития или объектом инвестирования.

Павел Новосёлов: Основной характеристикой качества и достоверности аналитики сегодня является ее актуальность. Постоянно изменяющаяся рыночная ситуация заставляет проводить сбор, обработку и обновление данных для аналитических продуктов практически ежедневно. Поэтому главным требованием к аналитике как продукту рынка является регулярность.

Исходя из этого основу аналитических продуктов составляют регулярно обновляемые аналитические обзоры рынка. Это могут быть как небольшие маркетинговые обзоры отдельных сегментов или подсегментов рынка недвижимости, включающие в себя конъюнктурную характеристику рынка в текущий момент с выявлением основных тенденций и перспектив развития, так и глобальные аналитические исследования целого ряда рыночных сегментов либо всего рынка недвижимости в целом, содержащие полный спектр информации как по текущей ситуации внутри исследуемых субрынков, так и данные о макроэкономической обстановке с проведением аналогий и линий зависимостей и структурным прогностическим анализом.

Вторую основную группу аналитических продуктов составляют услуги справочно-консультационного характера. Данный тип коммерческого предложения в сфере аналитики включает как оказание разовой услуги по проведению локального исследования на рынке (например, для определения ориентировочной рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости), так и постоянное консультационное сопровождение.

В качестве еще одного типа аналитического продукта, востребованного сегодня рынком, можно выделить маркетинговое или социологическое исследование. Целью таких исследований является, как правило, стремление определить перспективы уже реализующегося проекта, дать экономическую оценку планируемым действиям, направленным на развитие или реструктуризацию собственного бизнеса. Такие исследования не только дают возможность получить представление о месте конкретной компании на рынке, ее экономических перспективах, но и содержат полезные практические рекомендации по усилению экономического потенциала исследуемого бизнеса.

Наиболее сложным, объемным и, соответственно, дорогостоящим направлением аналитической сферы деятельности является проектный и инвестиционный консалтинг. Данное направление представляет из себя не просто маркетинговое исследование рынка, но глубокий анализ рыночной ситуации с выявлением всех важнейших тенденций и перспектив с последующим формированием конкретных инвестиционных бизнес-проектов. В условиях сглаживания кризисных рисков, укрепления экономического потенциала государства, благоприятного фона на внешних фондовых, валютных, нефтяных рынках уровень инвестиционной привлекательности рынка недвижимости становится все более высоким. И в дальнейшем при сохранении данных тенденций объемы инвестирования в недвижимость как одну из наименее рисковых сфер капиталовложения будут только расти. А создание качественной информационной платформы на первоначальном этапе осуществления инвестиционных проектов является жизненно необходимым условием их успешной реализации и получения желаемой прибыли.

Если говорить о спросе на аналитику в период кризиса и сегодня, то его объем резко сократился на всю продуктовую линейку вместе со снижением расходов всеми коммерческими структурами рынка недвижимости. Однако это вовсе не говорит о том, что востребованность в аналитике исчезла. Наоборот, за период кризиса она возросла еще больше, поскольку наличием актуальной, профессионально подготовленной аналитической информации сегодня похвастаться могут лишь единицы. Данных из СМИ, как показывает практика, явно недостаточно при создании информационной платформы для принятия важных решений по развитию бизнеса. Поэтому по мере усиления инвестиционной привлекательности рынка недвижимости, увеличения бюджетов компаний, снижения финансовых рисков спрос на аналитику будет расти.

Денис Халезов: Помимо стандартных ежемесячных, ежеквартальных и годовых агрегированных обзоров рынка недвижимости, это могут быть специализированные исследования какого-либо сегмента рынка, кроме того, это различные маркетинговые исследования. Также сюда следует включить различные консультации и срезы по рынку недвижимости или справки по средним ценам, структуре предложения, спросу и т.п.

Если говорить о популярности, то все продукты стали менее популярными, различные небольшие исследования компании стараются проводить пусть и непрофессионально, но своими силами, а про крупные и дорогостоящие исследования вообще все будто забыли, кризис все-таки, а подобного рода аутсорсинг считается все еще чем-то из ряда вон разумеющимся. Руководители компаний полагают, что можно заказывать крупные исследования только при наличии хороших денежных оборотов, хотя мировая практика доказала, что подобный подход в корне неверен.

Метросфера.ру: Насколько сегодня на пермском рынке недвижимости востребована качественная независимая аналитика? Или компании сейчас в большей мере руководствуются своим, пусть и субъективным мнением?

Регина Давлетшина: Качественная аналитика востребована всегда. Это независимый взгляд на ситуацию. Принимая решения, наверняка, каждый изучает мнения не только аналитиков, но и экспертов рынка. Тем не менее, при принятии решения каждый руководитель и/или  собственник руководствуется собственным мнением, что и вполне логично, на нем лежит вся ответственность.

Павел Новосёлов: На сегодняшний день в Пермском крае существует всего 5-6 специализированных аналитических подразделений (отдельных компаний либо отделов крупных фирм, осуществляющих свою деятельность в той или иной сфере на рынке недвижимости). Все они дислоцируются в г. Перми. В условиях кризиса финансовые объемы рынка аналитики резко сократились, что было обусловлено уменьшением количества потенциальных клиентов (риэлторов, застройщиков, инвесторов, девелоперов и проч.), а также снижением расходов компаниями, осуществляющими деятельность на рынке недвижимости. Большинство участников рынка, продолживших осуществление своей финансовой деятельности, предпочло самостоятельно собирать информацию, что, конечно же, пагубно отразилось на ее качестве, однако позволило несколько снизить расходную часть бюджета. Естественно, это привело к снижению доходности аналитических групп, однако не уменьшило объемы их работы, поскольку основным критерием оценки качества работы аналитиков является постоянная актуальность аналитических материалов.

Кризис дал пермским аналитикам возможность не только проверить собственные профессиональные способности, но и обеспечил плодородную почву для их профессионального роста. В условиях благоприятного финансового климата у коммерческих единиц практически никогда не возникает стимула для совершенствования, чего нельзя сказать о ситуации, когда собственное профессиональное воспитание становится залогом выживаемости компании. Поэтому при невостребованности аналитики в качестве коммерческого продукта в период кризиса аналитическим подразделениям пришлось сосредоточиться на обслуживании внутренних потребностей собственных компаний, на разработке новых подходов и научных основ собственной деятельности, довольствуясь в основном разовыми коммерческими заказами.

На самом деле в кризис потребность в качественной аналитике возросла в разы. Получаемые некогда компаниями, активно пользовавшимися услугами аналитиков, профессионально подготовленные аналитические материалы давно устарели. И если в течение кризиса бесплатной информации о конъюнктуре рынка, получаемой из СМИ и Интернет, было достаточно для поддержания бизнеса в состоянии относительной стабильности, использовать ее сегодня в качестве платформы для развития практически нереально ввиду ограниченности и отсутствия целевой направленности. Сегодня по мере нивелирования кризисного влияния на рынке недвижимости спрос на профессиональную аналитику и маркетинг начинает увеличиваться.

Денис Халезов: Как уже было отмечено выше, качественная и независимая аналитика и сопутствующие ей исследования должны быть востребованы профессионалами рынка недвижимости априори, но, к сожалению, пресловутый кризис, всеобщая экономия затрат и сильный спад на самом рынке недвижимости в настоящее время диктуют другую позицию компаниям.

Резюме "Метросферы":

Аналитика рынка - это не роскошь для компании, не дополнительное направление бизнеса, а информационная платформа, на данных которой основываются все решения по коммерческому развитию, инвестированию или реализации проектов. Основными продуктами аналитической деятельности, которые интересны сегодня рынку недвижимости, являются регулярные аналитические обзоры, маркетинговые исследования, проектный консалтинг и услуги справочно-консультационного характера. Наибольшим спросом сегодня пользуются наименее дорогостоящие услуги, в частности, справочная информация, разовые консультации и небольшие маркетинговые исследования. Крупные проектные заказы остались в докризисном прошлом.

Востребованность в аналитических продуктах была всегда, однако в период кризиса, в связи с резким снижением финансового потенциала компаний, многие из них предпочли отказаться от услуг профессионалов и справляться собственными силами. Это привело к тому, что эксклюзивность профессиональной аналитики за это время выросла в разы, поскольку сегодня лишь несколько компаний на рынке имеют в своем распоряжении качественные актуальные маркетинговые обзоры, подготовленные специализированными аналитическими подразделениями.

© Метросфера.ру