Управа на недвижимость

22 июня 2010 г.

Содержание сегмента

Следует отметить, что понятие «управление коммерческой недвижимостью» зачастую связывается лишь с задачами подбора арендаторов и технической эксплуатацией объекта. Однако настоящий смысл такого управления значительно шире. Это и маркетинговая поддержка, и взаимодействие с арендаторами (в период кризиса в основе такого взаимодействия лежит работа с дебиторской задолженностью, поскольку сегодня многие компании вовлечены в «процесс неплатежей»), и проведение тендеров на подбор аутсорсинговых компаний по обслуживанию (клининг, охрана и проч.), и юридическое и бухгалтерское сопровождение бизнеса, а также постоянный мониторинг рынка на предмет установления наиболее адекватных цен как на собственные услуги, так и на аренду объекта.

Управление в пермском масштабе

Сегодня на пермском рынке управления коммерческими площадями представлено порядка 30 компаний. Рынок этот достаточно молод. И, несмотря на то, что с 1995 года в компаниях начался процесс обособления отделов, специализировавшихся на управлении их собственными объектами, на сегодняшний день в Перми профессиональное управление коммерческой недвижимостью находится на стадии становления.

Аффилированные УК

При реализации проектов строительства торгово-офисной недвижимости многие компании Перми предпочитали создавать собственные подразделения, либо дочерние предприятия в составе холдинга, которые выполняли роль УК после завершения и ввода объекта в эксплуатацию. Так образовались аффилированные УК.

В Перми в число крупнейших аффилированных компаний входят «УК «ЭКС» (ТРК «СемьЯ», ТЦ «ЦУМ», ТЦ «СемьЯ» на Борчанинова» и др.), ЗАО «ДЦ «Колизей» (ТЦ «Колизей-Atrium», ТРК «Колизей-Cinema»), «Управляющая компания «Столица-Пермь», Pan City Group (ТД «Строгановский», ТЦ «Морион» и др.), «Бекар-Инвест» (БЦ «Серго»), «Офис-сити» (Подразделение ОАО «Камская долина»: БЦ «Синица», бизнес-центр на Тимирязева, 24, офисный центр на Бульваре Гагарина, 70б).

Неоспоримыми лидерами по объему управляемых площадей здесь являются УК «ЭКС» (общая площадь управления более 160 тыс. кв.м) и компания Pan City Group (136 тыс. кв.м).

Почему аффилированные УК столь популярны в Перми? По аналитическим данным, содержание аффилированной компании или структурного подразделения обходится на 20-30% дешевле, нежели услуги сторонней управляющей организации, поскольку в этом случае расходы идут только на издержки управления и на фонд заработной платы собственным сотрудникам. Однако недостатком такого управления может выступать низкая профессиональная подготовленность кадров, а также более высокая стоимость издержек.

Независимые УК

Особенность независимых УК в том, что в своем портфеле они имеют, как правило, несколько объектов управления, что позволяет им распределять одни и те же ресурсы (финансовые и трудовые) сразу на все объекты, тем самым уменьшая издержки. При сотрудничестве с подрядными организациями за счет объемов они могут договариваться о наиболее выгодных условиях сотрудничества, в частности, о скидках на услуги. Внешнее управление, как правило, узкоспециализированное. За редким исключением независимые УК сосредотачивают свою профессиональную деятельность вокруг определенного типа коммерческих объектов (торговые центры, офисные центры, ТРЦ, встроено-пристроенные помещения и т.д.). В этом случае у управляющей компании есть возможность создавать наиболее продуктивные модели управления с учетом специфических особенностей конкретного типа объектов, постоянно совершенствовать собственные навыки, формировать успешные стандарты в управлении.

В Перми среди специализированных УК сегодня представлены ООО «УК «ГудвиЛ», ООО «УК «Проспект-Эко», ООО «MVM», ООО «SV Management», ООО «Пермград», ГП «Финград», ООО «УК «Уральский ковчег».

Стоит отметить, на рынке присутствуют и компании, которые начинали с управления собственными объектами и по мере накопления опыта, профессиональных наработок, воспитания штата специалистов стали позиционироваться на рынке с предложением услуг независимого управления. Примером здесь может служить группа компаний «Перспектива», в пуле управления которой находятся как собственные объекты (ТЦ «Мирабелла»), так и объекты, не принадлежащие ей на праве собственности (БЦ «Славяновский Plaza», офисный центр «Покровский Пассаж» и др.)

Доля УК на рынке

Доля внешних управляющих компаний в Перми сегодня составляет всего 20-25% рынка управления коммерческой недвижимостью. Лидерами среди внешних управляющих компаний по объему управляемых площадей являются ГК «Перспектива», УК «Проспект-Эко» и УК «ГудвиЛ».

Рейтинг независимых управляющих компаний

Название компании	Объекты управления	Общая площадь управления (кв.м)
Группа компаний «Перспектива»	БЦ «Славяновский-Plaza», БЦ «Покровский Пассаж», РЦ «WonderHall»	18582,7
ООО УК «Проспект-Эко»	Бизнес-центр на Орджоникидзе, 12 и 12а, ДЦ «Бизнес-галереи» (ул. Орджоникидзе, 57), офисные помещения на Куйбышева, 67	18 396
ООО УК «ГудвиЛ»	БЦ «Кэпитал», ТРЦ «Карнавал»	11 300
ООО «MVM»	ТЦ «Агат», магазин «Сантехмаркет»	3950
ООО SV Managment	Встроенно-пристроенные помещения	3148,6
ГП «Финград»	1/3 ТЦ «Солнечный каскад»	1200

Что касается аффилированных УК, их доля, соответственно, составляет более 2/3 рынка. Такая доля собственных управляющий компаний может объясняться тем, что при вероятности более высоких издержек общая стоимость управления за счет внутренней экономии в ряде случаев может оказаться ниже. Существенную роль в данном вопросе играет и фактор риска. Собственники неохотно идут на передачу своих объектов в управление посторонним лицам, пусть даже и с хорошей репутацией на рынке. Поэтому даже при наличии нескольких юридически независимых управляющих организаций, уровень внутренних личных взаимосвязей на рынке управления коммерческой недвижимостью очень высок.

Стоимость управления: испытание кризисом

Какого-либо единого стандарта в данном вопросе на сегодня нет. Одни компании работают за процент от прибыли или дохода, другие устанавливают фиксированные ставки, третьи берут в расчет стоимость управления квадратного метра полезной площади с учетом обслуживания вспомогательных площадей (трансформаторные, насосные подстанции, серверные и т.п.) и площадей общего пользования (холлы, лестничные проемы и площадки и т.п.).

Основной показатель - сами объекты коммерческой недвижимости, поскольку даже идентичные по площади и внешним характеристикам здания торгово-офисного назначения могут существенно отличаться по внутренней структуре и техническому содержанию, что будет играть главенствующую роль при составлении сметы расходов на издержки управления.

По аналитическим данным, рынок коммерческой недвижимости за период кризиса «просел» в среднем на 35-45%. Упал уровень доходов собственников крупных торгово-офисных центров. Как такая ситуация отразилась на рынке независимого управления?

По данным экспертов, зависимость доходов управляющих компаний от доходов собственников существует, однако она вовсе не прямо пропорциональна ситуации на рынке коммерческой недвижимости в целом. Рынок управления сильно зависит от стоимости издержек на управление, а, соответственно, от других сфер экономической деятельности (в частности, рынка клининговых, охранных услуг, рынка строительных материалов и технологического оборудования), на которые кризис повлиял не столь существенно. И, тем не менее, отмечают эксперты, услуги по управлению коммерческой недвижимостью в стоимостном выражении не удержали позиций. За период кризиса цены на рынке управления снизились в среднем на 10-15%. Удешевление произошло за счет снижения фонда оплаты труда, минимизации расходов на подрядные работы, перераспределения финансовых и трудовых потоков и т.п.

Недостатки рынка и перспективы развития

Ключевой недостаток рынка управления коммерческой недвижимостью, по мнению его участников, - нехватка квалифицированных кадров и полная информационная закрытость компаний. В Перми на сегодняшний день нет профессиональной базы подготовки специалистов в сфере управления коммерческой недвижимостью. Каждая УК вынуждена самостоятельно заниматься постижением науки управления, получая знания из собственного опыта и черпая информацию на немногочисленных масштабных специализированных мероприятиях, таких как, к примеру, Камский форум.

В ближайшем будущем заметного развития на пермском рынке управления не ожидается. Расширение рынка возможно только с увеличением числа девелоперских проектов. А их сейчас практически нет или они находятся в «замороженном» состоянии. Слишком велики финансовые риски. Поэтому развитие рынка УК будет происходить по мере реализации новых объектов.

 

© Газета «Метражи», № 10'2010