Пермь-Екатеринбург: рынок жилья

2 июня 2011 г., просмотров: 2486

Сравнение этих двух мегаполисов явилось далеко не случайным. У двух соседних территорий есть давние исторические корни. На протяжении нескольких веков Пермь и Екатеринбург входили в единую Пермскую губернию. «Две столицы», олицетворяющие символы послепетровской России: промышленность и бюрократию.

Разделение территорий произошло только в 1934 году, когда было произведено разукрупнение областей, а 1938 году образована Молотовская область со столицей в городе Молотов, он же Пермь. На том завершилась более чем полуторовековая история соперничества Перми и Екатеринбурга. И дальнейшая судьба этих городов развивалась независимо друг от друга.

На сегодня Екатеринбург и Пермь - совершенно разные города-соседи с различным уровнем развития: как с точки зрения экономики регионов, так и с точки зрения рынка недвижимости. Однако есть немало сходных тенденций: особенности развития, характерные черты стабилизации рынка недвижимости и ряд других.

В данном исследовании были сопоставлены ключевые экономические показатели двух регионов, проанализирована ситуация на рынке жилья в 2010 году и в I квартале 2011 года, а также представлена динамика изменения показателей по вводу жилья, объему предложения в данном сегменте, уровня цен и обозначен прогноз развития на 2011 год.

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПОКАЗАТЕЛИ: ОБЩЕЕ И РАЗЛИЧНОЕ

Экономическое положение Пермского края и Свердловской области в I квартале 2011 года характеризовалось положительной динамикой. Однако по данным Территориального органа Федеральной службы Государственной статистики по Пермскому краю и Свердловской области, итоги I квартала 2011 года свидетельствуют, о том, что темпы роста основных показателей отстают от темпов роста показателей за аналогичный период 2010 года.

ПРОМЫШЛЕННОСТЬ

Положительная динамика объема промышленного производства наблюдалась в обоих регионах. Индекс промышленного производства по крупным и средним предприятиям за I квартал 2011 года к аналогичному периоду предыдущего года по основным видам экономической деятельности в Пермском крае составил 106,8%, в Свердловской области 111,9%.

Вместе с тем темпы роста промышленного производства в I квартале 2011 в регионах снизились по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. По сравнению со Свердловской областью Пермский край существенно отстает по темпам развития промышленного производства - менее чем в 6 раз, поскольку в крае на сегодня наименее благоприятные условия для развития промышленного производства, чем в соседнем регионе.

Таким образом, в Свердловской области снижение составило 2,1 процентных пункта, в Пермском крае - 13,2 процентных пункта.

ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЙ СЕКТОР

В потребительском секторе экономики произошло увеличение темпов инфляции. Ее уровень за I квартал 2011 года в целом по Пермскому краю достиг 3,4%, в Свердловской области 4%. Это на 0,3% и 0,4 % выше показателя I квартала 2010 года.

СТРОИТЕЛЬСТВО

В январе-марте 2011 г. на территории Пермского края организациями всех форм собственности, а также индивидуальными застройщиками, построено 1296 квартир общей площадью 103,3 тыс. кв. метров, что составило 116,6% к январю-марту 2010 года.

В Свердловской области построено 2671 квартира общей площадью 243,7 тыс. кв. метров, что составило 118,7% к вводу жилья в январе-марте 2010 г.

Заметим, что в общем значении объем ввода многоквартирного жилья в Екатеринбурге на настоящий момент превышает показатели Пермского края более чем в 2 раза.

РЫНОК ЖИЛЬЯ 2010 - I КВАРТАЛ 2011 ГОДА

Общая ситуация в I квартале 2011 года на рынке жилья во всех городах России характеризовалась как стабильная. В целом ценовые показатели демонстрировали положительную динамику. Однако, темпы роста цен были незначительными. В среднем с начала года рост стоимости жилья составил 1,7%.

Общая стабилизационная тенденция наблюдалась и в двух соседствующих городах - Перми и Екатеринбурге.

На пермском рынке многоквартирного жилья одной из основных тенденций явилось укрепление положительных трендов, которые начали проявляться уже в конце 2009 года, а также наступление общей рыночной стабилизации. По результатам аналитических исследований, рынок жилья Перми в 2010 году в ценовом отношении изменился очень незначительно.

В течение года цена менялась в пределах +/-1,5-2%. В итоге средняя цена предложения за IV квартал 2010 года на вторичном рынке выросла на 0,81%, на первичном - 1,65%.

В Екатеринбурге предпосылки для восстановления рынка аналогично начали проявляться в начале 2010 года. Основной тенденцией прошлого года стал рост общей активности рынка жилья, и в первую очередь - возврат к нему интереса покупателей.

В это время на рынок «вышел» отложенный спрос, что способствовало увеличению числа сделок купли-продажи, которое выросло по сравнению с предыдущим годом на треть.

В среднем по городу стоимость жилья на вторичном рынке существенно не изменилась. К концу 2010 года рост стоимости жилья превысил чуть более 4,5%. На первичном рынке в течение прошлого года существенных изменений также не наблюдалось.

Цены корректировались, показывая незначительный рост и снижение. К концу года стоимость «квадрата» осталась на прежнем уровне (как в конце 2009 года) и составила 49 000 рублей за квадратный метр.

Положительные тренды I квартала 2011-го, которые наблюдались и в прошлом году, продолжаю укрепляться. Стоимость «квадрата» на вторичном рынке Перми и Екатеринбурга составила 42 170 рублей и 57 120 рублей соответственно, на первичном рынке - 37 840 рублей и 50 413 рублей соответственно. Отметим: в обоих городах стоимость квадратного метра пошла вверх.

А именно: на пермском рынке многоквартирного жилья прирост составил 2,3% за квартал, в Екатеринбурге рост цен, как на первичном, так и на вторичном рынке составил около 3% за три месяца года. В целом ценовые показатели в двух регионах весь период демонстрировали положительную динамику. Однако темпы роста оказались довольно низкими: +1-2% в месяц. Это ниже уровня инфляции.

Важно сказать, что рост средних показателей свидетельствует не только об увеличение цен на отдельные объекты, но и о том, что с рынка уходят наиболее дешевые квартиры, на которые сегодня спрос выше, нежели на более дорогие объекты, которые остаются в продаже и влияют на показатели средних цен.

НОВОСТРОЙКИ

Положительные тенденции в 2010 году наблюдались и по вводу жилья. В частности, в Перми было сдано 314,1 тысяч квадратных метров. Это на 10,5% больше, нежели в 2009 году. В Екатеринбурге темпы ввода жилья в 3,3 раза превысили показатели Прикамья. Прошедший год стал рекордным для региона по темпам ввода жилья за последние несколько лет.

Было введено 1026,7 тысяч кв. метров, из них 907 тысяч кв. метров - квартиры в многоквартирных домах, что на 25,6% больше, чем в 2009 году. Однако стоит отметить, что такие темпы роста могут в дальнейшем привести к снижению объемов строительства и ввода жилья.

Оговоримся, что первые месяцы года традиционно не являются показательными, поскольку основная сдача объектов ведется во втором полугодии. Однако I квартал 2011 года продемонстрировал значительное увеличение объема вводимого жилья по сравнению с аналогичным периодом 2010 года.

Если говорить о Перми, то здесь прирост составил 64% - было введено 33,07 кв. метров. В Екатеринбурге по итогам I квартала 2011 года объем ввода увеличился на 88 %.

Еще один показательный момент: существенные изменения объема предложения в 2010 году наблюдались на рынке Екатеринбурга, что нельзя сказать про рынок Перми. В течение года по базе данных УПН число предлагаемых объектов на первичном рынке снизилось на 45 %. Основной причиной этого стало сокращение числа проектов - строительство одних объектов завершалось, а новые проекты на рынок практически не выходили.

В Перми за счет активизации строительных компаний в 2010 году объем предложения в сегменте новостроек сократился всего на 2,63%, а вторичный рынок жилой недвижимости даже увеличился в объемах на 7,86%.

Об активизации рынка жилья говорят и данные Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, по которым сделок купли-продажи квартир за первые два месяца этого года в Екатеринбурге было зарегистрировано на 30 % больше, чем в аналогичный период прошлого года.

НЕДВИЖИМОСТЬ: ОТГОЛОСКИ КРИЗИСА

В обоих городах кризис внес свои коррективы в развитие рынка многоквартирного жилья. Качественные изменения произошли как в структуре предложения на вторичном рынке, так и на первичном рынке жилья. И главный тренд: сегменты переориентировались на массового потребителя. На сегодня почти все жилье представлено в классе «эконом» и «эконом+».

Следует отметить, что в Екатеринбурге увеличение доли эконом-класс начало проявляться уже до кризиса, а с кризисом эта тенденция проявилась еще более ярко и сохранятся по сей день. По состоянию на I квартал 2011 года, в Перми чуть более 90% предложений строящегося жилья приходится на класс «эконом» и «эконом +», в Екатеринбурге этот показатель чуть выше - 95%.

С ростом интереса к бюджетному жилью заметно начали возрастать и цены на жилье малого формата, в отличие от 3-4 и более комнатных квартир. В итоге за последние два года 1-2 комнатные квартиры в Перми подорожали почти на 13%, а на 3-4 и более комнатные стоимость увеличилась всего на 4%. В Екатеринбурге небольшие квартиры, с одной и двумя комнатами подорожали на 10%, а более крупные прибавили в цене только 7,5%.

ГОРОДА-СОСЕДИ: СЦЕНАРИЙ РАЗВИТИЯ

Если говорить о прогнозе на будущий период, по итогам текущего года у двух соседних территорий ожидается следующий сценарий динамики квадратного метра: на рынке жилья Перми рост цен будет находиться в пределах 12-15%, в Екатеринбурге рост цен от 10 до 20% по разным сегментам.

Развитие рынка многоквартирного жилья, как Перми, так и Екатеринбурга во II квартале существенно не будет отличаться от предыдущего квартала. Значительного увеличения стоимости ожидать не следует, будет наблюдаться дальнейшая стабилизация цен с незначительным увеличением темпов роста в пределах 1-2%.

 

ПРИ ПОДГОТОВКЕ ИССЛЕДОВАНИЯ ИСПОЛЬЗОВАНЫ МАТЕРИАЛЫ АНАЛИТИЧЕСКОГО ОТДЕЛА РИЭЛТОРСКОГО ИНФОРМАЦИОННОГО ЦЕНТРА УРАЛЬСКОЙ ПАЛАТЫ НЕДВИЖИМОСТИ (Г. ЕКАТЕРИНБУРГ)

Дарья Рожкова, руководитель аналитического центра « Медиана»

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить