Загородный сезон: крушение стереотипов

29 июля 2011 г., просмотров: 1235

Весна-лето - традиционный период активизации сегмента загородного или индивидуального жилья. И дело тут вовсе не в экономической подоплеке. Финансовые ресурсы населения как раз наоборот стремятся к уменьшению, поскольку перед сезоном отпусков люди стараются отложить побольше средств на отдых. Однако именно в это время появляются планы по приобретению объектов загородной недвижимости, ведь ни для кого не секрет, что лето - самое удобное время для различных строительных работ, а на любом объекте загородного жилья их пруд пруди, даже если в рекламе он экспонировался как «готовый к проживанию». Плюс ко всему, для садоводов-огородников, мечтающих обзавестись дачей или домом с участком, упустить весну и не прикупить желаемое означает пропустить сезон посадок и в итоге потерять целый год для основной садоводческой деятельности в своем огороде. Вместе с тем в последние 2,5 года под влиянием кризисных тенденций рыночное развитие загородной недвижимости в Пермском регионе происходит по весьма сложным траекториям. Что же происходит в данном сегменте и чего ожидать нам в грядущий период, представляем вам в настоящем исследовании.

Для аналитиков всегда более актуальным и интересным являлся вопрос не «что происходит сейчас?», а «чем сегодняшние тенденции отличаются от тенденций вчерашних?». Ведь на основе знаний рынка в его динамике можно с той или иной долей вероятности построить модель его будущего. Понятно, что данный процесс сопряжен с множеством сопроцессов выявления закономерностей и связей с другими экономическими событиями, сравнения условий их протекания в различные периоды и проч. Тем не менее, основой всего является динамическая составляющая. Поэтому мы будем рассматривать не просто текущую ситуацию, а конъюнктуру рынка, развернутую во времени.

Ценовой ландшафт

Рассматривая рынок коттеджей Перми и Пермского края в отдельности, можно отметить, что в весеннее-летний период 2011 года не произошло существенных ценовых изменений. С наступлением весны цены на коттеджи, начали расти: в апреле рост составил 6,2%, в мае +1,94%. Однако ввиду неготовности покупателей приобретать по заявленным ценам, в июне произошло снижение стоимости на 0,65%.

В целом же на рынке загородной недвижимости средняя цена предложения к апрелю выросла на 2,25%, в мае наблюдалась небольшая отрицательная динамика (-0,04%), однако уже к концу июня стоимость загородного «квадрата» прибавила 2,46%.

Сравнив итоги июня 2011 года с прошлогодним аналогичным периодом, картину пермского загородного рынка мы видим положительной. Однако общий годовой прирост в 5-10% свидетельствует не о росте цен, а об их стабилизации с лишь намечающимся стремлением к росту.

Покупатели не готовы к высоким ценам

В зависимости от типа загородной или индивидуальной жилой недвижимости наибольший прирост показали индивидуальные дома, цены на которые в среднем выросли на 11,4% с конца зимы 2011 года. А вот стоимость дач в Перми и Пермском крае в размере цены за квадратный метр увеличилась менее значительно, прибавив в среднем 4,1%. Коттеджи и таунхаусы как наиболее дорогие типы загородной жилой недвижимости в зависимости от общей цены за объект вообще продемонстрировали отрицательную ценовую динамику (-0,3% и -6,5% соответственно), что говорит о неготовности покупателей к столь высоким ценам.

Пермский загородный период: II квартал

Если рассматривать динамику цен за квартал (с конца марта по конец июня 2011 года), то изменения цен выглядят следующим образом:

- дачи +6,8%

- дома +2,3%

- коттеджи +5,1%

- таунхаусы -9,7%

Коттеджи: спрос на город

В сегменте коттеджей с конца зимы 2011 года цены в среднем выросли на 5,77%. В зависимости от удаленности положительную динамику показали объекты, располагающиеся в черте города (+6,09%) и в районах средней удаленности (8,33%). Однако отдаленные районы Пермского края (более 50 км от города) потеряли в цене 5,9%, что свидетельствует о неготовности покупателей к высоким ценам на объекты, расположенные далеко от города.

Динамика цен за квартал выглядит следующим образом:

- в черте города +3,88%

- районы средней удаленности +14,83%

-отдаленные районы -2,74%

ИЖС: дачи в избытке

В сегменте индивидуального жилья произошло повышение активности рыночных участников. В результате к концу апреля число объектов, выставленных на продажу, выросло на 31,3% по сравнению с концом зимы 2011 года. Отметим, наиболее высокие темпы прироста оказались характерны для подсегментов дач и индивидуальных домов, количество предложений которых взлетело более чем на 40%. Интересно, что только за март-июнь текущего года объем предложения дач в Пермском регионе вырос на 72,3%!

Что произошло в дальнейшем? В мае-июне активизировались покупатели, в результате чего к концу мая объем предложения сократился на 10% по сравнению с концом апреля 2011 года за счет выкупа части объектов. В июне включилась новая волна выхода на рынок продавцов. И на сегодня объем предложения увеличивается в среднем на 5% в месяц.

Строительство: 82 поселка на регион

На рынке коттеджных поселков в первом полугодии 2011 года наблюдался рост числа стоящихся и заявленных проектов. На сегодняшний день в Пермском крае на различной стадии готовности находятся 82 организованных коттеджных поселка. Из них сегодня продается только треть (при этом около 50% продаваемых объектов реализуется через продажу земельных участков с разным уровнем подключения коммуникаций). Во всех остальных коттеджных поселках либо все реализовано или приостановлены продажи, либо ведутся строительные работы, и продажа еще не началась.

Премьеры года

За 2010 год на рынке появилось 17 новых проектов:

- продажа земельных участков: «Солнечная поляна», «Медвежий», «Приволье», «Веретье», «Михайловское», «ДНТ Сокол», «Серебряный бор», «Верхняя Полазна», «Рублёвка-Lite», «Большой каретный», «Глухари».

- продажа домов: «Солнечная мось», «Дом О.К», «Курья-1», «Протасово», «Горки1», «Златоустье-Премиум».

Главная тенденция 2010 года - это распродажа земельных участков с подрядными работами на строительство дома. Однако в 2011-м тренд изменил свое направление: уже в первом полугодии количество новых проектов по продаже домов начало преобладать над земельными участками.

С начала 2011 года на рынок вышло 4 новых проекта:

- продажа земельных участков: «Южный берег»

- продажа домов: «Златица», «с.Култаево», «Новоселы».

Народное мнение: коттедж или участок?

По результатам недавно проведенного исследования на портале Метросфера, в котором приняли участие 268 человек, наибольшее количество респондентов предпочитают сегодня приобретать земельный участок с коммуникациями - 33,6% (90 человек от общего числа респондентов). Однако с минимальным отставанием в 6 голосов оказалась группа респондентов, желающих приобрести готовый загородный дом. Это подтверждает тенденцию, что постепенно спрос потребителей смещается в сторону готового предложения, что было характерно для докризисного периода.

Ждем ли дефицита?

Таким образом, как видно результатов исследования, традиционного сезонного ценового бума в сегменте загородной или индивидуальной жилой недвижимости в Пермском крае так и не состоялось. Активность участников рынка, несомненно, возросла. Однако на ценовых характеристиках объектов это сказалось весьма слабо вследствие неготовности спроса к ценовым колебаниям в сторону повышения. Сегодня можно говорить о достижении некого ценового равновесия, когда уровень спроса и предложения не провоцирует роста дефицита на рынке. Поэтому в летний период мы прогнозируем слабую положительную динамику цен в диапазоне +2-5% в зависимости от степени ликвидности и типа объекта индивидуального жилья.

Таблица 1. Стоимость загородной недвижимости в Пермском крае, тыс.рублей/кв.м

Удаленность	Март 2011	Апрель 2011	Май 2011	Июнь 2011	Прирост за месяц	Прирост за II кв. 2011 года
Черта города	33,06	34,75	35,31	35,68	+1,04%	+7,92%
Средняя удаленность	23,27	24,06	23,77	24,16	+1,64%	+3,82%
Отдаленные районы	17,62	15,29	16,11	15,90	-1,32%	-9,76%
Средняя цена	26,21	26,80	26,79	27,45	+2,43%	+4,74%

Таблица 2. Рынок загородной недвижимости в динамике за год, тыс.рублей/кв.м

Удаленность	Июнь 2010	Июнь 2011	Прирост за год
Черта города	32,64	35,68	+9,31%
Средняя удаленность	23,64	24,16	+2,20%
Отдаленные районы	15,48	15,90	+2,71%
Средняя цена	25,61	27,45	+7,18%

 

Материал подготовили Дарья Рожкова, руководитель Аналитического центра «Медиана» и Павел Новоселов, генеральный директор ООО «Профессиональное коммерческое объединение Риэлторов, Аналитиков, Маркетологов» (Группа Компаний «RAM-group»)

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить