Рейтинг загородных направлений

30 сентября 2011 г., просмотров: 2007

Всего на территории Пермского края в отношении расположения объектов индивидуального жилья загородного типа можно выделить пять основных направлений:

- Добрянское
- Усть-Качкинское
- Кунгурское
- Краснокамское
- Сылвенское

По результатам социологического опроса среди всех направлений наиболее привлекательными на сегодняшний день являются Добрянское, Усть-Качкинское и Сылвенское.

Объемы направлений

В каждом из направлений можно выделить определенные населенные пункты, в которых активно развивается индивидуальное жилое строительство. Наибольшее количество организованных коттеджных поселков на разных стадиях готовности располагается в направлениях Добрянки (15) и Усть-Качки (14). В Сылвенском направление насчитывается лишь 2 организованных коттеджных поселка, остальные объекты загородной недвижимости представлены в деревнях, а также объектами неорганизованной застройки (п. Ляды, п. Сылва, д. Мостовая и с. Троица).

По результатам статистических исследований специалистов Аналитического центра «Медиана» и ГК «RAM-group», наибольшее количество предложений, выставленных на продажу располагается в направлении Добрянки (47%). Почти в 1,5 раза меньше предложений в Сылвенском направлении (38%). Меньше всего продается объектов в стороне Усть-Качки (15%), где небольшой объем предложения связан, прежде всего, с приостановкой строительства большинства объектов в период кризиса, которые постепенно начинают размораживаться. (Рис. 1)

Рис. 1

В зависимости от направления динамика предложения за последние 2 года была несколько неоднозначной. По мере размораживания объектов малоэтажного загородного строительства объемы рынка увеличивались в тех направлениях, где располагались объекты наиболее финансово устойчивых застройщиков, а также где незавершенных проектов было больше. Такими направлениями, судя по динамическим сводкам, оказались Добрянское и Сылвенское. Направление Пермь–Усть-Качка, наоборот, за 2 года несколько «сдулось», поскольку новых и незавершенных проектов в данном районе оказалось меньше относительно других популярных направлений. (Рис.2)

Рис. 2

Ценовая динамика

Место расположения объекта, безусловно, является одним их факторов формирования стоимости жилья загородного типа. Эксперты отмечают, что на первое место при выборе объекта загородного жилья выходит именно направление и удаленность объекта. По словам генерального директора ООО «УК «Пермский торговый дом недвижимости» Александра Петухова, данный критерий оценки сегодня является наиболее важным поскольку потенциальные покупатели рассматривают ценность загородного дома, в первую очередь, с точки зрения транспортной доступности и времени на дорогу. «Максимальное количество времени, которое современный пермский покупатель загородного жилья готов тратить на переезд от дома до центра города – один час», – отмечает Александр Петухов. При этом учитывается и транспортная загруженность дороги в часы пик, и качество дорожного покрытия, и транспортная развязка.

В зависимости от средней цены по всем типам объектов наиболее востребованным является Сылвенское направление. Однако если рассматривать ценовую структуру направлений по типам жилья, с Сылвенским направлением по покупаемости коттеджей соперничает Добрянское, а по востребованности частных домов – Усть-Качкинское. (Рис.3)

Рис. 3

 

За последние 2 года стоимость загородного жилья во всех направлениях претерпела положительную коррекцию, что связано с усилением активности спроса за последний год. При этом, как отмечают специалисты, рост интереса к загородному жилью пока не пропорционален росту количества сделок. Уровень покупательской способности продолжает оставаться ниже ценовых реалий рынка. «В текущем году активным спросом пользовались объекты в пределах 2,5-3 млн рублей, дома и коттеджи, экспонируемые по цене более 5 млн рублей и не составляющие предмет эксклюзивного по качеству предложения, интерес у потенциальных покупателей пока не вызывают», – отмечает ведущий специалист отдела многоквартирного и индивидуального жилья ООО «Информационно-риэлторский центр «РиэлЭкс» Наталья Платонова. Рис. (4,5,6)

Рис. 4

Рис. 5

Рис. 6

Динамика средних цен в направлении Пермь-Добрянка в зависимости от типа жилья за период с августа 2009 по август 2011 года:

Дачи	+10,3%
Дома	+11,1%
Коттеджи	+35,0%

Динамика средних цен в направлении Пермь-Усть-Качка в зависимости от типа жилья за период с августа 2009 по август 2011 года:

Дачи	+22,2%
Дома	+12,2%
Коттеджи	-1,2%

Динамика средних цен в Сылвенском направлении в зависимости от типа жилья за период с августа 2009 по август 2011 года:

Дачи	+16,1%
Дома	+9,2%
Коттеджи	+1,8%

Голос народа - Усть-Качка

На протяжении всего августа 2011 года на портале «Метросфера» проводилось голосование, целью которого являлась градация загородных направлений в зависимости от покупательских предпочтений. Всего в голосование приняли участие 510 человек. Самым популярным направлением стало направление Пермь-Усть-Качка, в котором пожелали купить или уже купили загородную недвижимость 162 человека. Следующим по популярности стало Добрянское направление, за него отдали 109 голосов. Еще меньше голосов (103 голоса) набрало Сылвенское направление. С большим отставанием на четвертом месте оказалось Краснокамское направление, в котором хотят купить или уже купили загородную недвижимость 79 респондентов. Самым непопулярным стало Кунгурское направление, только 59 человек решили купить или уже купили здесь дом, коттедж или дачу. Небольшой интерес к данному направлению вызван рядом факторов: транспортные неудобства (ремонт трассы Пермь-Екатеринбург, высокая загруженность дороги), небольшое количество привлекательных вариантов загородной недвижимости.

Интерес же направлению Пермь-Усть-Качка не случаен. Коттеджные поселки, которые находятся в этом направлении, имеют более развитую современную инфраструктуру по сравнению с остальными направлениями. С точки зрения индивидуального строительства здесь низкая плотность застройки в противоположность, например, Добрянскому направлению.

Мнение экспертов - Сылва

Однако часть профессиональных участников рынка, специализирующихся в сегменте загородного жилья, опираясь на свой практический опыт, высказывают иную точку зрения.

Так, часть опрошенных экспертов сошлись во мнении, что наибольший интерес покупатели проявляют к направлению Пермь-Сылва.

«Как и в 2009 году наиболее популярным является Сылвенское направление (Мостовая, Лобаново). Направление Пермь-Добрянка востребовано в гораздо меньшей степени, поскольку территория данного района перенаселена частными и коттеджными поселками. Что касается направления Усть-Качки, то здесь решающим не в пользу популярности является вопрос цены, в виду того, что поселки (например, «Протасы», «Тихие пруды»), располагающиеся в этой стороне, позиционируются как элитные. Цены соответствуют», - поясняет специалист по коммерческой недвижимости АН «Жилищная инициатива» Юрий Ощепков.

Его мнение разделяет и Александр Петухов: «Наибольший интерес, исходя из нашей практики, потенциальный покупатель проявляет к поселкам Жебреи, Троица, Мостовая, располагающиеся в Сылвенском направлении. На втором месте находится направление Пермь-Добрянка, поскольку здесь в последние годы активно разрослась и продолжает развиваться транспортная инфраструктура. На третьем месте по популярности находится направление Усть-Качки, что обусловлено небольшим количеством предложений».

Вместе с тем, ряд практиков поддерживают мнение народа. Заместитель директора по развития АН «Тимур» Елена Горюнова, отмечает, что именно направление Усть-Качки сегодня лидирует по популярности: «На востребованность объектов в данном направлении существенное влияние оказывает раскрученность брендов располагающихся здесь поселков, а также высокий социальный статус жильцов. В результате появления в направлении Усть-Качки в последнее время проектов эконом-класса ширится и социальное поле потенциальных покупателей объектов загородного жилья в этом районе».

По мнению Натальи Платоновой, разница в степени популярности трех наиболее востребованных направлений весьма относительна. Эксперт отмечает, что поскольку одним из основополагающих факторов является транспортная доступность, то пожелания клиента, планирующего переехать за город, как правило, связаны с местом его работы. В зависимости от того, в каком городском районе клиент осуществляет свою профессиональную деятельность, зависит и направленность его приоритетов. Если брать во внимание результаты практики за последние несколько месяцев, то в текущем периоде больше всего заявок поступало на покупку домов и коттеджей в направлении Усть-Качки (примерно 50% от общего объема), на втором месте (30%) Сылвенское направление (Жебреи, Троица) и 20% интересовали поселки в направлении Добрянки (в основном Полазна)».

Критерий выбора - устоявшееся и новое

При покупке загородной недвижимости существует ряд характеристик, которые влияют на принятие решения при выборе дома, дачи или коттеджа. К значимым факторам можно отнести: месторасположение, транспортная доступность, инженерная инфраструктура, социальная инфраструктура, наличие или отсутствие водоема, а также расположение объекта загородной недвижимости в организованном коттеджном поселке или нет.

Профессиональное мнение сводится к следующей последовательности характеристик объектов загородного жилья в соответствии со степенью значимости для покупателя:

1. Удаленность от городского центра (в пределах 50 км)
2. Транспортная доступность (не более 1 часа)
3. Цена (в пределах 3-4 млн. рублей)
4. При поиске объекта для круглогодичного проживания - наличие коммуникация, в особенности газа
5. Социальный уровень соседей
6. Наличие в непосредственной близости водоема

Некоторые специалисты выделяют и специфические, ставшие важными за последний год, критерии. Так, по мнению Елены Горюновой, одну из ведущих позиций потенциальные покупатели стали отводить безопасности проживания, а соответственно, наличию развитой системы охраны в поселке.

Александр Петухов отметил еще одну интересную тенденцию, согласно которой часть потенциальных покупателей в сегменте земельных участков, планировавших дальнейшее самостоятельное строительство дома или коттеджа, переместились в сегмент готового или строящегося загородного жилья, поскольку в условиях удорожания стройматериалов и небольших участков под ИЖС это становится более выгодным вложением средств.

Рейтинг направлений

Каждое из 3-х исследуемых направлений было проанализировано по наиболее значимым характеристикам. По балльной системе оценивался каждый населенный пункт в районе Усть-Качки, Добрянки и Сылвы.

Рейтинг загородных направлений

Параметр	Добрянское направление	Усть- Качкинское направление	Сылвенское направление
Уровень стоимости	3	2	1
Транспортная доступность	2	3	1
Наличие организованных коттеджных поселков	1	3	2
Наличие водоема	3	2	1

Дарья Рожкова, руководитель Аналитического центра "Медиана"

Павел Новоселов, генеральный директор ООО «Профессиональное коммерческое объединение Риэлторов, Аналитиков, Маркетологов» (Группа Компаний «RAM-group»)

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить