Производственно-складская недвижимость Перми – стабильная неизменность

31 октября 2011 г., просмотров: 2764

Российский рынок производственно-складских помещений достаточно «молодой» сегмент рынка недвижимости. Начало его активного развития приходится на 2003-2004 годы, когда началось строительство крупных высококачественных складских и логистических центров. К 2005 году только в Москве и Московской области было возведено более 2.000.000 кв. метров складских помещений, отвечающих большинству европейским стандартам качества.

В последующий период в связи с проникновением на российский рынок все большего числа иностранных и федеральных компаний, сетевых ритейлеров, требования которых к объектам производственно-складской недвижимости были явно выше, нежели у региональных представителей, происходит постепенное не только количественное, но и качественное изменение рынка производственно-складской недвижимости на региональном уровне.

Пермский рынок производственно-складской недвижимости начал активно развиваться лишь 4-5 лет назад. В 2007 году было принято несколько десятков деклараций о реализации проектов строительства высококачественных объектов складской недвижимости. В то время планировалось к 2010 году ввести в эксплуатацию более 170 тысяч квадратных метров объектов производственно-складской недвижимости классов «А» и «В». Однако большинство таких проектов были серьезно скорректированы или вовсе заморожены.

Поэтому сегодня потребность пермского рынка в высококлассных складских помещениях обуславливается малым количеством объектов классов «А» и «В». По данным исследований на сегодняшний день в Перми существует чуть более 40 тысяч квадратных метров качественных складских помещений. При этом общий объем производственно-складских площадей составляет 200-300 тысяч квадратных метров. В основном это помещения, построенные в 1950-1980-е года, частично реконструированные, имеющие ряд необходимых коммуникаций, однако для эффективного целевого использования требующие определенных финансовых и временных затрат. Помимо этого в качестве складских сегодня используют практически неприспособленные для подобных целей помещения гаражей, бывших цехов, подвалов, не имеющих даже минимального набора необходимых параметров.

Поэтому можно констатировать, что доля качественных складских помещений, полностью отвечающих своему целевому назначению, в общем объеме не превышает 10-15%. А согласно результатам проведенного анализа, потребность Пермского края в складах классов «А» и «В» составляет 400-500 тысяч квадратных метров, что в 10-15 раз меньше реально существующих объектов, соответствующих параметрам данных классов.

Финансово-экономический кризис внес серьезные коррективы в развитие рынка коммерческой недвижимости Перми. Не менее остальных пострадал и сектор производственно-складской недвижимости. Изменение экономических условий существования большинства арендаторов объектов данного сектора вынуждает последних искать более дешевые варианты, что, в свою очередь, оставляет наиболее качественные и, соответственно, дорогостоящие объекты пустующими и не приносящими собственникам никаких доходов. Однако поскольку спрос на такие объекты всегда многократно превышал предложение, сегодня наблюдается не столько превышение объема предложения над объемом спроса, сколько сокращение разрыва между ними за счет резкого снижения активности покупателей и арендаторов. Но многие объекты высокого класса и сегодня остаются востребованными на рынке. Вопрос лишь в цене и условиях предложения.

Классовая структура

В общепринятой классификации рынка производственно-складской недвижимости существует как минимум 7 классов такого типа коммерческих площадей. Для пермского рынка существование объектов, отвечающих самым высоким классам качества, совершенно неактуально ввиду отсутствия таковых. Поэтому для упрощенного понимания структуры рынка производственно-складских помещений г. Перми мы будем использовать «облегченную» классификацию с делением всего на 4 класса качества (A, B, C, D).

Класс A:

1) 1-2-этажные здания

2) год постройки – после 1990 года

3) высота потолков – от 8 метров

4) наличие централизованного отопления, канализации, электро- и газоснабжения, регулирования температурного режима, пожарной сигнализации и системы пожаротушения

5) наличие административно-офисных и бытовых помещений в здании склада либо на территории базы

6) наличие удобных подъездных путей для авто, непосредственная близость к автомагистралям

7) наличие парковочных зон для большегрузного и легкового транспорта, возможность маневрирования большегрузного авто

8) наличие ж/д ветки и действующего ж/д тупика

9) наличие погрузочно-разгрузочных приспособлений (авто и ж/д рампы, козловой кран, кран-балка и т.п.)

10) благоустроенная, огороженная территория с освещением и круглосуточной охраной

11) наличие системы охранной сигнализации и видеонаблюдения

Класс B:

1) 1-2-3-этажные здания

2) год постройки – 1970-80-е гг.

3) высота потолков – от 6 метров

4) наличие централизованного отопления, канализации, электро- и газоснабжения либо возможности их подведения в кратчайшие сроки, регулирования температурного режима, пожарной сигнализации и системы пожаротушения

5) наличие административно-офисных и бытовых помещений в здании склада либо на территории базы

6) наличие удобных подъездных путей для авто, непосредственная близость к автомагистралям

7) наличие парковочных зон для большегрузного и легкового транспорта, возможность маневрирования большегрузного авто

8) наличие в непосредственной близости ж/д ветки

9) наличие погрузочно-разгрузочных приспособлений (авто и ж/д рампы, козловой кран, кран-балка и т.п.)

10) благоустроенная, огороженная территория с освещением и круглосуточной охраной

Класс C:

1) одно или многоэтажные здания

2) год постройки – 1950-1960-е гг.

3) высота потолков – от 4 метров

4) наличие электроснабжения либо возможности его подвода, водоснабжения (скважина), канализации (выгребная яма), устаревшей пожарной сигнализации и системы пожаротушения

5) наличие помещений в здании склада либо на территории базы, которые приспособлены для ведения административной деятельности либо имеется возможность переоборудования их в таковые

6) средняя удаленность от автомагистралей, наличие доступа для большегрузного автотранспорта

7) наличие парковочных зон для легкового транспорта, возможность маневрирования большегрузного авто

8) огороженная охраняемая территория

9) наличие системы охранной сигнализации

Класс D

Подвальные помещения или объекты ГО, не отапливаемые производственные помещения или ангары. Не приспособленные под складские нужды гаражи, подвалы, бомбоубежища, сельскохозяйственные постройки. Такие помещения нецелесообразно модернизировать или реконструировать. С финансовой точки зрения для повышения класса склада часто выгоднее снести такой объект и построить новое здание. Такие объекты пригодны лишь для хранения низко-оборачиваемых грузов, не требовательных к условиям хранения: сырье для промышленного производства, ГСМ, металлические, резиновые, пластиковые изделия и пр. (График №1, №2)

Динамика рынка

С начала финансово-экономического кризиса конъюнктура пермского рынка производственно-складской недвижимости претерпела незначительные структурные изменения.

В сегменте купли-продажи незначительный положительный прирост доли предложений в общем объеме отмечен лишь в классе «В» +2,2%. При этом доля объектов класса «С» снизилась на тот же показатель. Объекты наиболее высоких и наиболее низких классов качества занимают прежние доли рынка.

В зависимости от цены к концу III квартала 2011 года стоимость объектов производственно-складского назначения снизилась по всем классам на диапазон от 5 до 15%. (График№3).

В целом за период кризиса средняя стоимость кв. метра объектов производственно-складского назначения г. Перми снизилась на 15,6%. (График№4).

В целом за период кризиса средняя арендная ставка кв. метра объектов производственно-складского назначения г. Перми снизилась на 31,2%.

Стоит отметить, что при столь малом объеме рынка, который характерен для сегмента производственно-складской недвижимости г. Перми, волатильность ценовых колебаний имеет традиционный характер. Поэтому столь значительные процентные изменения средних показателей в отношении конкретных объектов имеют менее весомое значение.

Спрос

Сегодня наибольшим спросом пользуются объекты производственно-складской недвижимости, сдаваемые в аренду, поскольку покупка складских площадей обходится дорого, связано это, в первую очередь, с объемами площадей таких объектов.

Наиболее востребованные площади относятся к классам «А» и «В», поскольку сегодня большинство потенциальных покупателей понимает, что будущее данного рыночного сегмента именно за наиболее качественными и благоустроенными объектами, которые потребуют в дальнейшем минимум дополнительных вложений. Основной спрос на качественные складские помещения формируют сети супермакетов/гипермаркетов, строительная отрасль.

В сегменте аренды наибольшим спросом пользуются небольшие помещения площадью от 100 до 800 кв.метров, интерес к которым наиболее остро выявлен у местных компаний. Площадями более 1000 кв.метров заинтересованы корпорации из Москвы и Санкт-Петербурга.

В сегменте купли-продажи складских помещений спрос менее выражен. Наиболее востребованные площади – от 800 до 2000 кв.м. В основном такие помещения необходимы для производственных целей. Потенциальный спрос наблюдается со стороны соседних регионов (Екатеринбург, Ижевска), а также Москвы.

По данным рыночных исследований на сегодняшний день в Перми отсутствуют вакантные площади в существующих складских комплексах как класса «А», так и на складах класса «В».

Примечательно то, что на рынке наблюдается практика предварительной аренды площадей в складских комплексах, еще не введенных в эксплуатацию. Дефицит готовых складских площадей заставляет арендаторов рассматривать строящиеся площади.

Перспективы развития

По данным исследований на сегодняшний день в Перми существует около 40 000 квадратных метров качественных складских помещений. Стоит отметить, что в 2009 году в Перми общая площадь таких объектов составляла чуть более 31 тысячи квадратных метров. Потребность в высококачественных логистических комплексах с каждым годом возрастает как у крупных федеральных компаний, которые хотят зайти в наш регион, так и у местных сетевиков.

Из-за нехватки качественных складских площадей компании возвращаются к проектам строительства собственных комплексов. Так группа компаний «НормаН-Виват» вернулась к планам по строительству собственного логистического распределительного центра. Ранее компания планировала построить свой центр на «Велте» площадью от 30 до 50 тыс. кв. метров. В июле 2011 года компании «Хенкель-Пемос» начала строительство на территории собственно завода логистического комплекса класса «А» общей площадью около 12 500 кв.м с автоматизированной системой складирования и отгрузки готовой продукции.

В 2010 году в эксплуатацию было введено чуть больше 25 тысяч квадратных метров складских объектов. Из них двумя наиболее крупными объектами стали первая очередь логистического комплекса «Навигатор» (класс «А») (около 10 тысяч кв.метров) и логистический комплекс по хранению и переработке сельскохозяйственной продукции (4592 тысяч кв.метров).

Стоит отметить, что в основном возводимые складские помещения относятся к классу «А». Однако темпы строительства и ввода объектов остаются невысокими.

Разрешение на строительство	Общая площадь, кв.м
Выдано в 2010 году	29 958
Выдано в 2011 году (по состоянию на 09.09.2011г)	25 166

В 2011 году намечен ввод в эксплуатацию лишь одного объекта – 2-я очередь логистического комплекса «Навигатор» (примерно 10 тысяч кв.метров). В сентябре текущего года начато строительство большого индустриального парка «Красный», который возводиться на земельном участке площадью 47 Га в Краснокамском районе. Цель проекта – создание производственных и складских площадей для размещения предприятий легкой и пищевой промышленности. Общая площадь промышленных, складских и офисных помещений парка составит 201 400 кв.м. Сейчас на объекте идет подготовка площадки. В 2012 году планируется построить производственное помещение под логистический комплекс со складами класса «А» на 18 300 кв.м. под пищевую переработку, объекты транспортной инфраструктуры.

До сих пор на стадии проектов находятся индустриальные парки в ЗАТО Звездный (логистический центр класса «А»), Кичаново.

Сегодня на рынке наблюдается дефицит качественных объектов. Планы девелоперов, которые были озвучены до финансового кризиса, предполагали в течение 1-3 лет возведение около 155 тысяч кв. метров объектов наиболее высокого класса. Однако практически все проекты были заморожены.

Инвестиционная привлекательность сегмента в условиях макроэкономической дестабилизации на 2012 год выглядит весьма скупо. Поэтому в течение следующего года каких-либо значительных перемен в сегменте ожидать не приходится. В перспективе 2-3 лет можно ожидать постепенное размораживание части ранее запланированных объектов, которые были приняты еще до начала кризиса.

График №1

Класс	Средняя цена предложения (руб)
A	25430
B	21990
C	13550
D	7340

График №2

Класс	Средняя арендная ставка (руб./кв.м/мес.)
A	283
B	218,2
C	138,1
D	86,4

График №3

График №4

Дарья Рожкова, руководитель Аналитического центра "Медиана"

Павел Новоселов, генеральный директор ООО «Профессиональное коммерческое объединение Риэлторов, Аналитиков, Маркетологов» (Группа Компаний «RAM-group»)

 

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить