Коммерческая недвижимость - инвестиционно привлекательный сегмент?

2 декабря 2011 г., просмотров: 2364

В отличие от жилой рынок купли-продажи коммерческой недвижимости является невостребованным на сегодняшний день сегментом. По итогам 10 прошедших месяцев 2011 года среднеценовые характеристики рынка свидетельствуют о снижении. Наиболее существенное падение цен отмечено в III квартале, когда экономические перспективы 2012 года стали вырисовываться в негативных оттенках в связи с усугублением долговых проблем еврозоны и США и последовавшими за ним падениями котировок на фондовых и нефтяных рынках.

Зависимость коммерческой недвижимости от общеэкономических тенденций намного более значительна, нежели влияние тех же тенденций на настроения участников рынка жилья. Поэтому на сегодняшний день подавляющее число потенциальных покупателей и инвесторов серьезно опасаются грядущих экономических потрясений и не видят экономической целесообразности вложений в малоликвидный сегмент недвижимости.

С начала года средняя стоимость квадратного метра офисных площадей снизилась на 0,8%, торговых - на 3,7%. (График №1)

Рынок аренды на фоне купли-продажи выглядит более экономически привлекательно. В особенности за последний год повысились ставки аренды на торговые площади. Обусловлен данный процесс общими стабилизационными тенденциями, проявлявшимися в первой половине текущего года. Большинство коммерческих предприятий вышло на положительные балансы, значительная часть компаний устремилась к расширению занимаемых площадей, потерянных в первые годы кризиса. Покупатели товаров и услуг стали спокойнее, чеки на покупки заметно выросли. В таких условиях прямая торговля товарами, как бизнес с наиболее быстрой экономической отдачей, стал набирать обороты, что обусловило рост востребованности торговых площадок.

За 2011 год средняя ставка аренды в офисах Перми выросла на 2,8%, в помещениях под торговлю - на 30,2%. (График №2)

В ожидании квадратов

Рынок коммерческой недвижимости намного медленнее выходит из кризиса, нежели рынок жилья. Однако если говорить о подсегментах, то торговая недвижимость пострадала менее значительно, а темпы восстановления здесь более высокие. Об этом свидетельствует активизация ряда проектов торговой недвижимости, которые были начаты еще до кризиса. Например, возвращение компании «ЭКС» к строительству МФК «Семья» в Камской долине (объем торговых площадей должен составить 150000 кв.м), строительство двух торговых центров в Орджоникидзевском районе (ТЦ Колибри и ТЦ по адресу Писарева 29) и др. (Таблица №1)

Активная застройка и сдача торговых центров в Перми наблюдалась в 2004-2007 годах. На данный момент в Перми действует порядка 60 торговых центров общей площадью 606 426 кв.метра. В 2011 году введен в эксплуатацию ТРЦ «Разгуляй!» общей площадью 6 778 кв.м и ТЦ по ул. Светлогорская 22а.

Игорь Веселков, собственник гостиницы «Центральной», начал освоение площадки по адресу: ул. Петропавловская, 105а (трамвайная остановка Плеханова). В случае, если подрядчик выполнит обязательства в срок, к сентябрю 2012года там откроется торгово-административный комплекс с подземной автостоянкой. Площадь ТЦ составит 3,5 тыс. кв. м.

В текущем году о своих намерениях выйти на рынок Перми со строительством торговой недвижимости заявили ряд компаний:

- немецкая компания «OBI», строительство гипермаркета

- ООО «Нордсити», строительство ТРК

- X5 Retail Group, строительство гипермаркета «Перекресток»

- французская сеть магазинов для дома Leroy Merilin, строительство гипермаркета

- производитель стекла и керамики Corning

- французская сеть гипермаркетов «Ашан», строительство продуктового гипермаркета.

- «Седьмой континент», строительство гипермаркета

- Региональная девелоперская компания «СКМ Девелопмент» намерена в 2012 году окончательно сформировать пул объектов по продаже стройматериалов стоимостью 200 миллионов долларов, сообщил РИА Новости в кулуарах саммита GRI Россия 2011 заместитель директора по финансам «СКМ Девелопмент» Павел Алешин. Он пояснил, что компания уже приобрела три участка в Екатеринбурге, Уфе и Перми площадью 2,8-3 гектара для строительства центров по продаже строительных материалов. По его словам, компания планирует создать сеть в регионах России из 10 объектов и для этого готова привлечь инвесторов, в том числе иностранных. Алешин считает, что в 2012 году рынки Москвы и Санкт-Петербурга уже насытятся инвесторами, и инвесторы вынуждены будут пойти в региональные рынки.

Стоит отметить, что все потенциальные инвесторы находятся на этапе поиска земельного участка под строительство торговых площадей. Однако существует ряд проблем, которые затрудняют заход крупных торговых сетей в Пермский регион:

- дефицит земли в центре города

- наличие в основном участков с обременением, либо земельных участков, которые нужно сформировать, произвести землеустроительные работы

- высокая стоимость земельных участков

- ограниченность площадей земельных участков

- низкое число привлекательных мест для строительства

Если говорить о рынке офисной недвижимости, то в данном подсегменте ситуация иная. Сегодня существующие площади практически полностью удовлетворяют потребности арендаторов. Строительство новых площадей возможно при высокой инвестиционной привлекательности региона, тогда компании будут заходить в город и им понадобятся офисы, а следствием этого может стать развитие качественной складской недвижимости.

На данный момент в Перми действует порядка 40 офисных центров общей площадью 263 439 кв. метра. В 2011 году было сдано 2 объекта офисного назначения: деловой центр на Горького, 34 и ТОЦ «Разгуляй». (Таблица№2)

В ближайшее время планируется ввод ТОЦ «Green Plaza» (общая площадь 43 143 кв.м). Так же потенциал для ввода есть у ТОЦ «Пермский период» (общая площадь 4 230 кв.м), ТОЦ «Star Moll» (общая площадь 6 000 кв.м).

Приостановлено развитие проекта «Город в городе» Петропавловская 73а, торговой галереи De Lux по ул. Краснова, 14, ТЦ «Виват» на бывшей промплощадке бывшего велозавода, так же остаются замороженными объекты по улицам: Сибирская, 7, ТОЦ на Подлесной, 49, Орджоникидзе, 2б, ТОЦ на Патриса Лумумбы, 4. Также в сегменте офисной недвижимости недостроенными остаются следующие объекты: бизнес центр класса А на Уинской 2б, БЦ «Zeppelin».

В ближайшие 1-2 года будут достраиваться проекты, которые были заложены до кризиса, преимущественно в секторе торговой недвижимости. Возможно, на рынок выйдет несколько новых проектов. На сегодняшний день в г. Перми потенциал для строительства есть, но необходимо строить качественные объекты, которые устроят ритейлеров, так же перспективным является сегмент строительства районных торговых центров.

Спрос - Пермь

Спрос в сегменте торгово-офисной недвижимости г. Перми, как уже отмечалось, сегодня направлен на аренду, при этом большей популярностью пользуются торговые площади объемом до 100 кв. метров.

Однако в последние месяцы наметилась еще пара интересных тенденций:

1) Вложение средств в небольшие по площади объекты - часть предприятий и частных лиц стремятся в условиях экономической нестабильности и туманных перспектив вложить свободные финансовые ресурсы в наиболее надежную в отношении сохранности денег недвижимость. К такому типу относятся офисные и торговые площади небольших форматов (15-50 кв.м), располагающиеся вблизи основных торговых коридоров города.

2) Покупка вместе с арендаторами - за последние 1-2 месяца специалистами рынка коммерческой недвижимости отмечается активизация покупателей, чьи интересы выходят за рамки небольших форматов, находясь в диапазоне от 100 до 300 кв. метров. Однако основная цель таких покупателей не личные потребности в площадях, а приобретение доходного объекта, имеющего арендаторов и приносящего от 80-100 тысяч рублей в месяц.

При этом если говорить о вариантах развития рынка коммерческой недвижимости в сегменте торговых площадей и офисов, то стоит обратить внимание на столицу России. Город герой Москва традиционно задает тренды на рынке недвижимости, к которым стоит присмотреться и взять на вооружение.

Спрос - Москва

Офисная недвижимость.

Спрос на офисные помещения в Москве приближается к максимальным показателям 2007-2008 гг. В течение 1 полугодия его рост составил порядка 40% (в сравнении с аналогичным периодом прошлого года).

Наиболее популярными среди арендаторов остаются готовые объекты классов «А» и «B+» в пределах ЦАО (приходится около 55% заявок).

В 2011 году вырос интерес арендаторов к помещениям высокого класса в состоянии shell&core (состояние офисного помещения «под отделку» - в данном помещении присутствуют только бетонная стяжка, стеклопакеты, подведенные вертикальные коммуникации (кондиционирование, вентиляция)). К таким компаниям относятся крупнейшие российские и иностранные структуры, которые точно планируют бюджет и заранее определяют дату переезда.

По площади наиболее востребованный формат аренды до 500 кв.м, для покупателей - около 2000 кв.м. В летний период на рынке офисной недвижимости закрепилась тенденция к повышению запросов на офисы большой площади. Многие потенциальные арендаторы в рамках стабилизации экономической ситуации и выхода на новый представительский уровень планируют объединить сеть разрозненных филиалов в едином месте. Как правило, такие запросы характерны для объектов премиального сегмента.

Торговая недвижимость.

Интерес многих сетевых ритейлеров постепенно выходит за пределы Москвы и сосредоточен по большей части в Московской области. Это объясняется дефицитом качественных торговых площадей в Москве и относительно низким уровнем конкуренции на рынке Московской области. Наиболее востребованными у потенциальных арендаторов остаются торговые помещения до 500 кв.м, причем наибольшим спросом среди них стали пользоваться помещения площадью 100-250 кв.м, что связано с увеличением спроса со стороны операторов общепита, а также продавцов одежды и обуви, предпочитающих данный формат.

Благодарим за предоставленную информацию по рынку коммерческой недвижимости г.Москвы Аналитическое агенство "RWAY".

График №1

График №2

Таблица № 1. Перечень торговых центров, по которым наблюдается активизация в 2011 году.

Название ТЦ	Общая площадь, кв.м	Район расположения	Стадия реализации
Green Plaza	43 143	Свердловский	на этапе ввода
Колибри	4 500	Орджоникидзевский	строительство
Сити-центр 2	14 000	Ленинский	строительство
ТЦ по ул.Писарева 29	12 000	Орджоникидзевский	выдано разрешение на строительство
ТРЦ по ул.Ласьвинская 15	разработка концепции	Кировский	разработка концепции
Ленком	5 735	Ленинский	получено разрешение на строительство
Семья-1, блок В	4 000	Свердловский	начата реконструкция
Торговый комплекс ООО "Логистик Про"	43 717	Ленинский	строительство
ТЦ по ул.Мира 37	10 000	Идустриальный	строительство

Таблица №2. Перечень офисных центров, по которым наблюдается активизация в 2011 году.

Название ДЦ	Общая площадь, кв.м	Класс	Район расположения	Стадия реализации
ДЦ Вавилон, Окулова 79	8 000	А	Дзержинский	планируется ввод в 2012
ТОЦ Ленком	5 735	А	Ленинский	начало строительства осень 2012
ТОЦ Сити-центр 2	14 000		Ленинский	строительство

Авторы: Дарья Рожкова, руководитель Аналитического центра «Медиана»
                Павел Новоселов, генеральный директор ООО «Профессиональное коммерческое объединение Риэлторов, Аналитиков, Маркетологов» (Группа Компаний «RAM-group»)

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить