Много квартир и мало денег

18 июня 2009 г.

 

1. Справедливо ли, на Ваш взгляд, утверждение, что на сегодняшний день сложилась благоприятная ситуация для инвестиций в жилую недвижимость в Перми? Действительно ли уровень цен в этом сегменте достиг дна и дальнейшего падения ожидать не стоит?

2. «Просядет» ли еще рынок коммерческой недвижимости? Насколько серьезным будет падение от сегодняшнего уровня?

3. До какой планки опустится стоимость квадратного метра в сегменте коммерческой недвижимости?

4. Повлияет ли, на Ваш взгляд, стабилизация курса рубля на повышение интереса инвесторов к покупке недвижимости?

Сергей Боровцов, генеральный директор управляющей компании «ВИТУС».

1. Если инвестор хочет купить жилье для себя, то сейчас не самое лучшее время это делать, так как цены на хорошую недвижимость высоки, а ипотека дорогая. Необходимо отметить, что цены на жилье в Перми намного выше, чем в других регионах. Если там можно купить неплохую квартиру по 25-35 тыс. рублей за кв. метр, то в Перми за такие деньги предлагают только жилье в отдаленных районах. Я не думаю, что в ближайший год будет наблюдаться бурный рост на рынке недвижимости. Сейчас сформировался рынок покупателя, и пройдет достаточно много времени, прежде чем предложение и спрос будут сбалансированы. Как инвестор я не считаю рынок жилой недвижимости привлекательным для инвестирования сейчас. Для этого есть более интересные инструменты.

2. Рынок коммерческой недвижимости в Перми имеет совершенно хаотичный разброс цен: от 50 до 100 тыс. рублей за кв. метр. Инвесторы могут купить хорошую офисную недвижимость за 50-60 тыс. руб. / кв. метр. Арендные ставки в центре Перми опустились до 500-600 рублей. Я не исключаю ситуацию, что цены на аренду будут падать и далее. Тогда сформировавшаяся тенденция переезда арендаторов с окраин в центр только усилится. Однако при заполнении центра города арендаторами, переехавшими с окраин, арендные ставки в центре снова начнут расти. Это повлечет и рост цены продажи объектов коммерческой недвижимости. В целом я думаю, что серьезного падения цен не произойдет, а вот стагнация продлится. По моему мнению, цены на коммерческую недвижимость уже достигли уровня, привлекательного для долгосрочных инвестиций.

3. Заявленная цена на офисную недвижимость в среднем составляет 50-55 тыс. рублей за кв. метр, а на торговую 80-90 тыс. рублей. Конечно, бывают и исключения. На снижение цен могут серьезно повлиять банки, вынужденные продавать залоговые объекты. Хотя, на мой взгляд, первоначальная оценка этих активов была достаточно высокой.

4. Если перестанет расти доллар по отношению к рублю, то есть вероятность, что инвесторы, купившие валюту осенью 2008 года, могут частично вернуться на рынок недвижимости.

 

Александр Петухов, генеральный директор УК «Пермский торговый дом недвижимости».

1. На сегодняшний день инвестиции в жилую недвижимость интересны в средней и долгосрочной перспективе, то есть на период пяти и более лет. Наиболее привлекательными для вложений представляются объекты жилого фонда, введенные в эксплуатацию (новостройки), поскольку в данном сегменте рынка цены достигли того возможного минимального предела, который необходим для нормальной дальнейшей работы и развития как строительных компаний, так и других девелоперских проектов. Вторичное жилье с начала проявления кризисных явлений имело меньшую динамику снижения цен, чем сегмент новостроек, поэтому, возможно, на «вторичку» цены еще будут изменяться.

2-3. Изменения на рынке коммерческой недвижимости будут зависеть от общей экономической ситуации и деловой активности. Если в ближайшее время (3-6 месяцев) не заработает кредитование малого и среднего бизнеса, то коммерческая недвижимость останется невостребованной, а значит, можно ожидать дальнейшего снижения ее стоимости вне зависимости от места нахождения и типа объекта. Обращу внимание на то, что цена, сформировавшаяся на сегодняшний день в центральной части города (диапазон цен, по которым проходят сделки,- от 45-55 тыс. рублей за кв. метр), является инвестиционно привлекательной для столицы промышленного региона. Когда и на сколько «просядут» цены и до какой планки они дойдут, можно прогнозировать в кратко-срочной перспективе на период не более 3-5 месяцев. В течение двух ближайших месяцев возможное снижение будет незначительным, главное- не упустить возможность взять привлекательные и лучшие объекты с рынка.

4. Изменение интереса инвестора к недвижимости в связи с изменением (стабилизацией) курса рубля зависит от выбранной им денежной единицы для содержания своего капитала. Если в валюте, тогда покупать недвижимость логично или при повышении цены на объекты, или при укреплении рубля. Если капитал в рублях, то изменение его курса значения не имеет, так как цены также определены в рублевом эквиваленте. Учитывая, что, вероятнее всего, капитал хранится в валюте, будет целесообразным приобретение объекта в настоящее время или в перспективе до трех месяцев.

 

Елена Жданова, директор управляющей компании «ЭКС».

1. На мой взгляд, уровень цен на жилую недвижимость еще не достиг дна по причине того, что и в целом экономическая ситуация еще далека от него. Думаю, что мы будем находиться в рецессии еще минимум полгода. Для того чтобы начался рост цен на недвижимость, необходимо видеть улучшение ситуации в экономике, снижение уровня безработицы и рост доходов. Но об этом пока говорить точно не приходится. Что касается инвестирования в недвижимость- теоретически сейчас есть возможность заработать на будущем росте цен. Вопрос только в том, что трудно оценить адекватно, какой период потребуется для восстановления рынка и будут ли данные инвестиции в итоге выгодны. Скорее данный момент подходит для приобретения жилья с целью улучшения жилищных условий.

2. Думаю, что да. Причины аналогичные п. 1- пока продолжается ухудшение экономической ситуации, доходы от коммерческой недвижимости будут падать. А это неизбежно повлечет за собой снижение цен на нее. Также сказывается и практически полное отсутствие инвесторов, заинтересованных в приобретении коммерческой недвижимости- в силу непрогнозируемых рисков инвестиций. Для оживления интереса и соответствующего тренда на рост цен необходимо как минимум: во-первых, чтобы экономическая ситуация стабилизировалась и не ухудшалась в течение нескольких месяцев, во-вторых, чтобы появились устойчивые предпосылки для инвесторов о скором росте рынка.

3. На этот вопрос нет единого ответа. Каждый объект уникален- поэтому и изменение стоимости каждого из них индивидуально. Прежде всего, уровень снижения цен будет зависеть от скорости и динамики развития кризиса в стране и регионе, а также от скорости выхода из него. Сейчас очень многое в определении цены связано с наличием потенциального покупателя и его готовностью к определенной стоимости приобретения, а также с потребностью в денежных средствах и требуемой срочностью продажи со стороны продавца. По отдельным объектам уже наблюдается ситуация снижения цены, и она будет складываться по тем помещениям, которые выставляют на продажи банки с целью погашения невозвращенных предприятиями кредитов.

4. Скорее да, чем нет. Опять же зависит от периода стабилизации рубля. Пока говорить о том, что инвесторы уже готовы выходить из валюты и вкладывать деньги в недвижимость, еще рано. Полагаю, если в течение минимум шести месяцев курс рубля будет стабильным либо начнет укрепляться- инвестиции в недвижимость пойдут.

 

Андрей Паршин, аналитик Пермского агентства недвижимости (Pan City Group).

1. На рынке много квартир и очень мало денег, и продавцы вынуждены идти на существенные уступки. Основное снижение цен уже произошло, в ближайшие несколько месяцев возможно дальнейшее плавное снижение цен. Происходит снижение количества квартир в предложении, и наиболее интересные варианты могут быть выкуплены. Во втором полугодии 2009 года ситуация будет благоприятной для покупателей жилья. В целом инвестиции в недвижимость на настоящем этапе нужно рассматривать как консервативный вариант инвестирования, который позволяет сохранить свои сбережения.

2. Возможно снижение до 20% от текущих уровней в случае продолжения экономического спада и реализации банками залоговых активов.

3. До уровня, обеспечивающего доходность от инвестиций, превышающего или равного процентам по банковским вкладам.

4. Да. Но инвесторы будут пытаться поймать дно рынка недвижимости, а также рассматривать альтернативные варианты инвестирования, например фондовый рынок.

 

Владилен Автухович, генеральный директор ООО «Инвестиции-Недвижимость-Консалтинг».

1. На мой взгляд, перспективы для снижения цены есть. Это связано с дисбалансом спроса и предложения на рынке в пропорции пять к одному и возможностью строительства новых объектов по скорректированным кризисным ценам. В частности, наши модели прогнозирования рынка недвижимости при существующих объемах выдачи ипотечных кредитов и средней заработной плате показывают равновесную цену на рынке на уровне минус 20-30% от текущей. Что касается последних предложений, полученных нами от застройщиков, то коммерческая себестоимость квадратного метра кирпичного дома в центре города не превышает 30 тыс. рублей.

2-3. Качественная коммерческая недвижимость достигла своего дна и снижаться не будет. Что касается плохо спозиционированных торговых и офисных площадей, то они еще долго будут дожидаться своего покупателя, и спрос на них неэластичен по цене в пределах текущего снижения рынка.

4. Стабилизация курса рубля вернула инвесторов в рублевые активы. К ним относится и недвижимость, однако рынок акций в данный момент выглядит привлекательней. Для оживления рынка необходимы качественные изменения в макроэкономике, связанные со снижением процентных ставок до предкризисного уровня, увеличением доходов населения и общим оптимизмом в отношении будущего отечественной экономики, что в первую очередь должно отразиться на стабильном росте ВВП на протяжении нескольких кварталов.

 

Любовь Анкудинова

 

Источник: Building.bc