Три кита права собственности

15 января 2010 г., просмотров: 807

Право собственности на недвижимость регулируется нормами гражданского права. Гражданский кодекс трактует понятие право на недвижимость через три правомочия: владения, пользования и распоряжения. Собственник может передавать свои полномочия другим лицам, при этом он не теряет права собственности на недвижимость.

Собственник осуществляет эти полномочия по своему усмотрению, независимо от других лиц. Собственник может совершать в отношении принадлежащей ему недвижимости любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других (п.2 ст.209 ГК РФ).

 

Владение

Правомочие владения недвижимостью - это документально подтвержденное право обладания недвижимостью с возможностью пользоваться и распоряжаться ей. Для этого не обязательно находится «в» или «на» ней. Например, можно владеть квартирой, не проживая в ней. Владение недвижимостью может быть законным и незаконным. Законным называется владение, которое опирается на какое-либо правовое основание, например, документ. Незаконное владение на правовое основание не опирается.

Незаконных владельцев можно разделить на добросовестных и недобросовестных. Владелец добросовестен, если он не знал и не должен был знать о незаконности своего владения. Владелец недобросовестен, если он об этом знал или должен был знать. К примеру, вы купили квартиру. Но продавец, продал квартиру без согласия жены. Если вы не знали, что квартира находиться в совместной собственности продавца и его жены, то вы добросовестный владелец. А если знали - то вы недобросовестный владелец.

 

Пользование

Правомочие пользования - это возможность эксплуатации недвижимости, извлечения из нее доходов, проживание в ней, возделывание земельного участка и т.д. В квартире вы можете жить сами, а можете сдавать в аренду. Правомочие пользования обычно опирается на правомочие владения. Но, тот, кто арендует квартиру, ей пользуется, но не владеет.

 

Распоряжение

Правомочие распоряжения - это возможность совершать меры по совершению действий в отношении этой недвижимости. Примером распоряжения недвижимостью могут быть: продажа, сдача в аренду, залог и прочие случаи.

Однако следует заметить, что сама по себе «тройка» правомочий еще недостаточна для характеристики прав собственника. Ведь собственник может передать другому лицу свои правомочия относительно принадлежащей ему недвижимости, оставаясь ее собственником, например, аренда или передача недвижимого имущества в доверительное управление. При этом право собственности на недвижимость не переходит к управляющему или арендатору.

 

Проверка права собственности

Существует несколько вариантов приобретения права собственности на объекты недвижимого имущества.

Наиболее распространенный способ получения прав на объект - это купля-продажа самого объекта недвижимого имущества. В данном случае при совершении сделки следует обратить внимание в первую очередь на то, что это за объект и какими документами подтверждаются права собственности продавца. Для начала необходимо проверить свидетельство о праве собственности. Однако в практике приходится сталкиваться и с такими объектами, на которые право собственности было получено задолго до вступления в силу ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и у владельца отсутствует свидетельство о регистрации права собственности. Поэтому необходимо тщательно исследовать все правоустанавливающие документы, а перед совершением сделки продавцу будет необходимо зарегистрировать свое право.

Для исследования вопроса об объекте покупки получения одного лишь свидетельства о праве собственности будет недостаточно. Наличие у продавца оригинала свидетельства о праве собственности на объект недвижимости вовсе не означает, что он является собственником недвижимости по сей день с даты выдачи свидетельства. То есть свидетельство не отражает реальную ситуацию с объектом. Объект может быть уже продан.

В соответствии с п.1 ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

При этом проведению государственной регистрации сделки, перехода права собственности предшествует правовая экспертиза представленных заявителями документов (ст.13 Закона о регистрации). В том числе проверку проходят имеющиеся в Едином государственном реестра прав (далее - ЕГРП) записи по данному объекту недвижимого имущества, проверка законности сделки. Поэтому при выявлении расхождения данных о собственнике объекта недвижимости, сведения о котором содержатся в ЕГРП и лице, отчуждающем объект недвижимости по сделке, решение о государственной регистрации сделки, перехода права не будет принято государственным регистратором.

Возможность изъятия у бывшего собственника недвижимого имущества свидетельства о государственной регистрации права или его «погашения» действующим законодательством не предусмотрена, в связи, с чем Управление Росрегистрации по Пермскому краю не вправе ни изымать такие свидетельства, ни ставить на них штамп «погашено».

Вместе с тем изложенное не исключает возможности совершения мошенничества (обмана, введения третьих лиц в заблуждение относительно прав на объект недвижимости) иным образом. Именно поэтому Управление рекомендует лицам, вступающим в какие-либо гражданско-правовые отношения с собственником (предполагаемым собственником) недвижимого имущества проверять является ли он таковым, запросив в Управлении сведения об объекте недвижимого имущества (выписку из ЕГРП).

В выписке из ЕГРП содержится описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи выписки правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимого имущества. Сведения по конкретному объекту недвижимости предоставляются не позднее, чем в течение рабочего дня, следующего за обращением за такими сведениями, если в заявлении не указывается другой срок выдачи информации (но не более 5 дней).

Плата за предоставление информации составляет для физических лиц - 100 рублей, для юридических лиц - 300 рублей.

Получить подготовленные документы, содержащие запрошенную информацию, заявитель может лично, через представителя, либо по желанию заявителя они могут быть направлены ему по почте.

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить