Титульное страхование: за и против

30 мая 2012 г., просмотров: 2870

Страхование титула, как утверждают эксперты, может защитить покупателя квартиры от потери имущества по причинам, произошедшим еще до последней сделки. Однако на пермском рынке недвижимости титульное страхование распространено крайне мало. Портал «Метросфера» решил понять, где же «собака зарыта».

Справка «Метросферы»: Титул - это юридическое, документальное основание права на определенные действия, на особое положение, на имущество, на владение товаром (переходящее от продавца к покупателю). Страхование титула при совершении сделки купли-продажи недвижимости с предостерегает приобретателя недвижимости от уже произошедших событий, связанных с объектом.
Оценив ситуацию на пермском рынке недвижимости в части страхования сделок сложилось впечатление, что информация о титульном страховании есть, понимание того, что это такое и зачем это нужно тоже есть, однако на практике используется данный вид страхования не особенно активно. Портал «Метросфера» решил понять, с чем это связано, обратившись в пермские агентства недвижимости, страховые компании и к юристам.

Титульное страхование: все обо всем

В практике работы страховых компаний при совершении сделок купли-продажи недвижимости используются несколько видов страхования:

• риск утраты жизни или потери трудоспособности;
  
• риск гибели, утраты или повреждения недвижимого имущества;
•  риск утраты права собственности на объект залога.
  

Для нивелирования третьего риска и используется титульное страхование.

- Приобретение полиса титульного страхования рекомендуется при совершении сделки на вторичном рынке недвижимости. Если речь идет о залоговом имуществе (ипотека), то одним из требований банка является титульное страхование сделки в сочетании со страхованием самого залогового имущества. Но данный вид может быть использован и как самостоятельный, - прокомментировал начальник отдела ипотечного страхования Пермского филиала РОСГОССТРАХ Владимир Макаров.
Страхование титула собственности - это страхование на случай утраты (частичного прекращения) права собственности на объект недвижимости. Страхование титула предусматривает защиту покупателя недвижимости в случае оспаривания его права собственности, а также в случае неблагоприятных последствий, возникающих после вынесения судом решения о лишении права собственности на недвижимое имущество. Страховая компания принимает на себя риск лишения титульным собственником недвижимости и берет всю полноту ответственности за последствия этого события.
Как правило, страхование титула (страхование права собственности) применяется при комплексном ипотечном страховании и является одним из требований, которые предъявляет банк при выдаче ипотечного кредита. Титульное страхование не требуется, когда с недвижимостью, приобретаемой при помощи ипотечного кредита, не совершались сделки. Как правило, это новая недвижимость, приобретаемая напрямую у застройщика. - Обозначила директор филиала Группы Ренессанс страхование Ольга Мусихина.
Титульное страхование обеспечивает получение финансовой поддержки в размере стоимости застрахованного объекта недвижимости: квартиры, комнаты, доли, земельного участка, дачи, коттеджа, гаража или нежилого помещения, при потере права собственности в результате судебных разбирательств или рейдерского захвата.
В частности, титульной страхование может оказаться полезным при нарушении прав предыдущих владельцев недвижимости неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, поддельных документов, являющихся необходимыми для совершения сделки, ошибок регистратора, недееспособности сторон сделок, неправомочных решений суда. Можно отдельно отметить несовершенство российской законодательной базы в вопросах определения добросовестного приобретения недвижимости.
Как было отмечено на VII Камском форуме профессионалов рынка недвижимости в Перми, ежегодно в Москве регистрируется порядка 80 тысяч сделок, при этом около 50 тысяч приходится на вторичный рынок недвижимости. Около 1 тысячи сделок, или почти 2% от их числа, признаются недействительными. Ежегодно суды рассматривают примерно 1,5 тысячи дел, а суммарный ущерб по ним составляет порядка 85 млн. долларов. Если сделка признана недействительной по решению суда, покупатель должен освободить жилплощадь и пытаться вернуть деньги с «недобросовестного» участника сделки. Но зачастую сделать это бывает проблематично. Акцентируем внимание на том, что за рубежом ни одна сделка купли-продажи квартиры или дома не заключается без одновременного заключения договора титульного страхования.
Даже если риэлтор или сам покупатель скрупулезно и внимательно изучает историю сделок купли-продажи по конкретном объекту недвижимости, часть информации может быть просто скрыта от него (например, неучтенные наследники, проживающие в другой стране). Так же сделка может быть признана недействительной, если будет доказано, что в прошлом она совершилась в результате заблуждения, обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств.
В России, где информационные базы довольно слабо развиты и подобные случаи могут «легко» возникнуть на помощь может прийти как раз страхование титула. Специалисты ООО «Агентство недвижимости «ЭРА» считают, что страхование - это единственная финансовая гарантия на рынке недвижимости, потому что государство не имеет финансовой возможности брать на себя эти обязательства. И законодательство не дает ответов на ряд ключевых вопросов.

Примеры из жизни

Страховые компании привели несколько примеров, когда страхование титула действительно помогло собственникам сохранить недвижимость. Специалисты РОСГОССТРАХ рассказали страховой случай, произошедший спустя два года после приобретения квартиры, когда выяснилось, что 36-летняя женщина - бывшая владелица объекта недвижимости - страдает рассеянным склерозом. Через два года после совершения сделки купли-продажи она просто не смогла вспомнить, что продала квартиру. Сделку признали недействительной, и новый владелец остался бы и без квартиры, и без денег, если бы не полис титульного страхования.
Специалисты РОСНО столкнулись со случаем потери недвижимости покупателем, который совершал сделку с пожилой женщиной, после смерти которой «появился» её сын, проживающий в другой стране. Сын доказал, что при совершении сделки женщина не понимала, что делала, так как в её мозгу после смерти были установлены атеросклеротические изменения. Если бы было произведено страхование титула, страховая компания возместила бы новому владельцу ущерб.
По мнению Владимира Макарова основным плюсом титульного страхования является то, что оно позволяет защитить собственника от уже произошедших событий, которые не были известны на момент заключения договора (купли-продажи) недвижимого имущества.
- Заранее предвидеть такие обстоятельства, а также полностью изучить юридическую историю объекта недвижимости часто просто невозможно. Поэтому, если квартира или дом приобретены на вторичном рынке, то титульное страхование необходимо.

А потребители эти плюсы видят?

Оценив достаточно большое количество плюсов страхования титула, портал «Метросфера» решил узнать, использует ли его в своей практике пермские агентства недвижимости и страховщики. Из нескольких агентств недвижимости, в которые мы обратились, ни одна с титульным страхованием не работает (ООО «Агентство недвижимости «Тимур», ООО «Агентство недвижимости «ЭРА», ООО Юридическая компания «Законъ»). Что интересно, большинство страховых компаний в Перми страхованием титула так же не занимаются.
Для страховых компаний, в первую очередь, это объясняется довольно большими финансовыми выплатами в случае наступления страхового случая.

Ирина Трушева, заместитель директора ЗАО «ГУТА-Страхование» назвала несколько причин, удерживающих страховые компании от использования данного вида страхования в своей деятельности. В частности эксперт отметила плохую информированность потенциальных потребителей о данной услуге и её преимуществах и специфике использования. Помимо этого эксперт одной из причин нежелания страховать титул назвала высокую стоимость полиса для потребителя и излишнюю уверенность покупателя в юридической чистоте сделки.

Ирина Викторовна одним из рисков для страховщиков назвала возможнось заключения ограниченного количества договоров, так как выплачивается вся страховая сумма, помимо этого страховщику довольно трудно оценить все риски по сделке, поскольку отследить и проверить все предыдущие сделки довольно проблематично, а порой и просто невозможно. Так же довольно объемная и сложная в плане поиска работа по исследованию всех переходов прав собственности на объект недвижимости. Ко всему по Перми отсутствует официальная статистика и информация о судебной практике. В своей практике компания страхованием права собственности не занимается.
Брокерская компания «Рисла-страхование» в Перми, предлагающая заключение договоров в страховых компаниях города так же страхованием титула не занимается.
Очевидно, что цена вопроса становится одной из причин нечастого использования данного вида страхования. Так, например, если в США размер страховой премии, взимаемой за страхование титула на срок не менее 10 лет, составляет от 0,3 до 1%, то в России страховая премия, взимаемая страховыми компаниями при заключении договора страхования на 1 год, колеблется в пределах от 0,3 до 2,5%. Видимо, поэтому данный вид страхования используют только крупные компании, такие как «Росгосстрах», «Ренессанс страхование».
Как отметили специалисты ООО «Агентство недвижимости «ЭРА» Страховая сумму заявляется в пределах размера денежных средств, потраченных на покупку, вне зависимости от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Ольга Мусихина добавила, что На стоимость полиса существенное влияние оказывает количество сделок, которые были с объектом недвижимости. Чем больше, число таких сделок, тем выше тариф. Сам тариф остается неизменным в течение всего периода страхования.
По мнению практикующего пермского юриста Валерия Васькина тарифы страховых компаний по титульному страхованию очень завышены, несмотря на то, что риск наступления страхового случая достаточно мал.
- На сегодняшний день титульное страхование в Перми практически не развито, объясняется это тем, что покупатели недвижимости зачастую уверены, что если они покупали недвижимость через агентство, то все проверено и надежно, многие просто надеются на авось. Также в условиях кризиса 2008-2009г.г. у граждан снизилось доверие к страховым компаниям вообще. Многие считают, что страховая компания в случае признания сделки недействительной найдет массу зацепок и оснований, чтобы не выплачивать страховую сумму, чему, в общем-то, есть подтверждения из судебной практики, - прокомментировал Валерий Васькин.
Приходим к выводу, что титульное страхование на сегодняшний день за границей считается реальным средством «стабилизации всего рынка недвижимости и гарантией надежности для его участников», но в России, и в Перми, в частности, развито еще очень слабо. Обязательным оно является только при покупке жилья с помощью ипотечного кредита. «Страховой полис действительно страхует покупателя недвижимости от возможных неприятностей, но, как считают специалисты ООО «Агентство недвижимости «ЭРА», реально пока еще не является полноценным инструментом защиты». Причина в несформированной страховой культуре, так как страховой бизнес находится в стадии становления и накопления опыта. 

Согласно российскому законодательству, сам «покупатель недвижимости обязан совершить все необходимые разумные действия по проверке истории объекта и необходимых документов». Списка этих «разумных» действий никто не установил.

Корытова Александра

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить