Может ли ипотечный рынок Перми развиваться так, как хочется людям

13 апреля 2012 г., просмотров: 3278

2011 год ознаменовался для рынка ипотеки высокими темпами развития, что выразилось в росте количества зарегистрированных сделок купли-продажи квартир, частных домов с помощью ипотеки, появлением новых ипотечных программ, а так же снижением ипотечных ставок и смягчением требований к оформлению ипотечного кредита.

По состоянию на первый квартал 2012 года тенденция роста сохранилась.

Есть возможность и потенциально приумножить еще эти показатели, например, снизив процентную ставку. Опрос портала «Метросфера» показал, что пермяков на покупку квартиры с помощью ипотеки в первую очередь мотивирует снижение процентных ставок.

На вопрос «В каком случае вы оформите ипотечный кредит?» большинство граждан отметили, что купят квартиру, частный дом или другой объект недвижимости в кредит в случае, если будут снижены ипотечные ставки по кредиту.

По данным АЦ «Медиана» минимальная рублевая процентная ставка ипотечных кредитов по итогам марта 2012 года составила 8,9%, немногим дешевле взять кредит на покупку жилья в валюте, где процентная ставка - 7,25% .

По состоянию на март-начало апреля 2012 года минимальная процентная рублевая ставка по кредиту, в валюте 7,25% по данным АЦ «Медиана». Максимальные ставки по ипотечным кредитам по Перми составляют 18% в рублях, 14% - в валюте. На вопрос следующего голосования «На сколько процентов должна снизиться ставка по ипотечному кредиту, что бы Вы могли взять кредит?» большинство дали ответ «на 6% и более». 30,2% от общего числа проголосовавших, 129 голосов от 427 общего числа респондентов. Если вычтем 6 из 8,9 (возьмем рублевые кредиты, объем которых в общей массе значительно превышает ипотечные кредиты в валюте), получим, что пермяки готовы оформить ипотечный кредит при ставке по кредиту все лишь 2-3%. Сразу стоит заметить, что уровень процентной ставки по кредиту не может быть ниже уровня инфляции, иначе банк будет просто работать себе в убыток. Однако, если взять максимальный показатель 18% и отнять 6 получим 12-типроцентную ставку по кредиту, а это даже выше среднего показателя.

Эксперты отметили, что, если рынок ипотеки и дальше будет развиваться быстрыми темпами и граждане будут активно брать ипотечные кредиты, скорее всего, банки предпочтут удерживать ставки по кредитам на достаточно высоком уровне.

Это связано с тем, что цены на недвижимость высоки и кредиты требуют долгосрочного фондирования от банков. Рынок ипотеки зависит от экономики в стране в целом, чем темпы её развития активнее, тем больше денег аккумулируется в кредитно-финансовых организациях, тем выше конкуренция, тем длиннее сроки кредитования, тем меньше первоначальный взнос, ниже процентная ставка.

Станислав Череповский, руководитель ККО в городе Перми ЗАО «КБ ДельтаКредит» (Societe Generale Group), прокомментировал следующим образом:

- Ипотека отражает макроэкономическую ситуацию в стране. И если речь идет о процентных ставках, то они не могут быть ниже инфляции, и если она выражается в двузначных цифрах, то банки не могут устанавливать ставки в 7-8%.

Заметим, что официально уровень инфляции по России в 2011 году составил 6,1%, в Пермском крае, по данным Пермстата, 6,7%.

Председатель Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России» Кирилл Брель так оценили ситуацию:

- Мы не ожидаем падения спроса на ипотечные кредиты, как не ожидаем и дефицита на рынке жилья. Спрос на жилье населения Пермского края в настоящее время растет. Значит, будет расти и рынок жилья, а также и объемы жилищных кредитов, предоставляемых Западно-Уральским банком ОАО «Сбербанк России».

Наши партнеры на рынке жилья регулярно информируют нас о тенденциях развития рынка жилья г. Перми и Пермского края. По их информации, объем предложений на рынке жилья в течение 2011 г. является стабильным, тенденции к уменьшению не наблюдается. Последние 1,5-2 года предпочтения покупателей жилья переориентировались в сторону покупки жилья в новостройках. Наши клиенты предпочитают купить современное и качественное жилье, если цена на него становится доступной. А этому способствовало как снижение цен на такого рода недвижимость в период кризиса, так и специальные предложения банков по кредитованию новостроек.

В целом, если проследить за дальнейшей иерархией ответов на вопрос «На сколько процентов должна снизиться ставка по ипотечному кредиту, что бы Вы могли взять кредит?», можно утверждать, что снижение ипотечной ставки - это лидирующий критерий для покупателя квартиры или частного дома в кредит. На втором и третьем местах большие реалисты, которые готовы купить квартиру в кредит при снижении ставки «на 4-6%» - 114 голосов (26,7%) и ответ «на 2-4%», за который проголосовали 82 респондента, что составило 19,2% от общего количества проголосовавших. Ответ «я не готов взять кредит, даже если ставка снизится» занял предпоследнее место, набрав 16,6% голосов (71 человек).

Однако не все так однозначно. Когда мы задали вопрос с другой стороны, попросив назвать причины, удерживающие граждан по покупки недвижимости с помощью ипотечного кредита, ответ «Ожидание дальнейшего снижения ставок по кредитам» набрав всего 6,4% голосов, занял одно из последних мест. Лишь 29 респондентов из 450 останавливают высокие ставки по ипотеки, их гораздо больше волнует собственная финансовая состоятельность, которая бы позволила кредит по ипотеке выплачивать и так же принципиальное нежелание жить в долг.

Посмотрим реальные цифры, которыми пермяки должны располагать, для того, что бы иметь возможность выплачивать кредит по ипотеке, если снижения ставок не произойдет.

Согласно Распоряжения Правительства Пермского края от 20 января 2012 года №5-рп «Об установлении величины прожиточного минимума на I квартал 2012 года» величина прожиточного минимума в среднем по Пермскому краю в расчете на душу населения установлена в размере 6690 рублей. Для трудоспособного населения - 7194 руб., пенсионеров - 5324 руб., детей - 6510 руб., в том числе детей от 0 до 6 лет - 5815 руб, от 7 до 15 лет - 7136 руб.

Округлив, получаем цифру порядка 8 тыс. рублей. То есть семье из трех человек понадобится, как минимум, 24 тысячи рублей на проживание. Деньги свыше этой цифры можно тратить на выплаты по ипотечному кредиту.

Купить квартиру в новостройке по данным на апрель 2012 года, по расчетам аналитиков АЦ «Медианы», на март 2012, можно по цене 42,49 тысяч рублей за квадратный метр. Исходя из того, что для семьи из трех человек необходима квартира порядка 54 квадратных метров (такая цифра обозначена к краевой долгосрочной программе по улучшению жилищных условий граждан на 2012-2014 годы), получаем примерную стоимость квартиры в новостройке равную 2294460 рублей (округлим до 2 300 000 рублей для облегчения расчетов). Воспользовавшись ипотечным калькулятором любого из банков примерно получаем, что при минимальном первоначальном взносе (10-15%) - 350000 рублей, при среднем сроке кредита - 15-20 лет, ежемесячный платеж составит примерно 14000 - 24 000 рублей. То есть совокупный доход семьи их трех человек должен составить примерно 38 000-68 000 рублей в месяц. Причем доход должен быть постоянным.

Среднемесячная заработная плата в Пермском крае по данным за февраль 2012 года, по данным Пермстата, составила 18 820 рублей, так как в нашем примере семья из двух трудоспособных человек, получаем порядка 40 000 рублей. Исходя из этого, делаем вывод, что потенциально граждане могут позволить себе ипотечный кредит по тем условиям, которые банки предоставляют сейчас, одна из основных проблем заключается в том, что бы внести первоначальный взнос, от количества которого во многом зависит дальнейший размер и сроки выплат. Так например, если купить ту же квартиру по цене 2 300 000 рублей, но первоначальный взнос составит 50% от общей стоимость жилья, ежемесячная выплаты снизятся до 11000-13000 рублей.

В связи с этим, государство ведет политику по расширению возможностей при покупке жилья с помощью предоставления гражданам средств на первоначальный взнос, в частности, на улучшение жилищных условий. Можно использовать средства материнского капитала, субсидии по программам для молодых семей, для многодетных, для военных и другие.

Куда дальше пойдут ставки по кредитам?

Спрогнозируем динамику размера ипотечной ставки на основании мнений пермских банкиров.

Г-н Череповский:

- В настоящее время инфляция растет и, скорее всего, в скором времени банки начнут повышать свои ставки по различным видам кредитов, равно как и ставки по привлекаемым от населения вкладам. Что касается первоначального взноса, то он у большинства кредитных организаций составляет сейчас 10-15%, и дальнейшее его снижение может быть рискованным как для банков, так для самих заемщиков.

Председатель Западно-Уральского банка ОАО «Сбербанк России» Кирилл Брель предложил чуть более оптимистичный прогноз:

- Сейчас на рынке прослеживается ситуация, когда определяется, каким будет движение ставок по ипотечному кредитованию. Колебания могут быть краткосрочными, а ипотека - это всегда долгосрочное планирование. В ближайшее время, я думаю, ставки останутся на том же уровне. На сегодня «акционные» проекты, предлагаемые клиентам Сбербанка в 2011 году, закончились, ставки по ипотечным кредитам стабилизировались.

Заместитель директора Пермского РФ ОАО "Россельхозбанк" Валерий Фомин еще более оптимистичен:

-Ставка по банковским кредитам зависит от многих факторов. И в первую очередь от общего состояния экономики.

Несмотря на отдельные локальные колебания ставок по кредитам, которые мы наблюдали в конце 2011 - начале 2012, когда некоторые банки немного подняли ставки, общий тренд последних 20 лет, на мой взгляд, направлен в сторону дальнейшего снижения стоимости заимствований. Поэтому, я думаю, что в ближайшие годы стоимость ипотеки будет снижаться. И Россия будет приближаться по уровню ипотечных ставок к европейским странам. Хотя, может быть, я излишне оптимистичен.

Здесь можно добавить статистики, которая не на стороне г-на Фомина. Согласно проведенному анализу пермского рынка ипотеки, по итогам марта 2012 года, Дарьей Рожковой, руководителем Аналитического центра «Медиана», средние ставки по ипотечным кредитам по сравнению с январем 2012 года продемонстрировали тенденцию роста в диапазоне 0,5-2% в первую очередь это относится к рублевым кредитам. И лишь у пары банков из 39 всего занимающихся выдачей ипотечных кредитов в Перми, наблюдалось незначительное снижение процентных ставок в пределах 0,2-0,7%.

Корытова Александра

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить