Продажа квартиры, за которую не выплачен кредит. Можно ли на этом заработать?

2 июля 2012 г., просмотров: 2559

Продажа объектов недвижимости начинается с информации о них. Анализируя базу предложений на рынках вторичного жилья можно встретиться с подобной фразой «квартира в залоге у банка» или «за квартиру еще не выплачен жилищный кредит». Должно ли это вызвать подозрение у покупателя или продажа подобной квартиры является законной и возможной. Портал «Метросфера» обратился к директору пермского представительства агентства недвижимости «ТИМУР» Татьяне Тежиковой и заместителю управляющего пермского филиала АКБ «АБСОЛЮТ БАНК» Анастасии Гилевой с этим вопросом.

О том, можно ли продать квартиру если она находится в залоге у банка ответили однозначно - можно. Необходимо лишь соблюсти несколько условий.

- Если купленная квартира находится в залоге банка, то продать ее можно только с согласия банка-залогодержателя или после погашения кредита и снятия залога, - отметили в Абсолют Банке.

- Особенно акцентируем внимание на том, что банк может отказать в продаже квартиры, если денежные средства от продажи квартиры не будут использоваться на погашение ипотечного кредита.

Татьяна Тежикова подчеркнула, что продажа квартир, за которые еще не выплачен кредит вполне законна и возможна и АН «Тимур», с такими объектами работает.

- Для того, что бы купить такую квартиру, собственник должен написать заявление в банк о желании продать квартиру. После его рассмотрения и одобрения, происходит погашение кредита на квартиру, снимается обременение в виде ипотеки и после этого оформляется обычный договор купли продажи недвижимости. Мы выплачиваем оставшийся кредит, банк выступает гарантом того, что эти деньги пойдут на оплату данной квартиры. То есть приобретается юридически чистая квартира без обременения.

Кому это нужно?

Почему же люди продают квартиры, на которые недавно они скрупулезно собирали деньги и даже оформили жилищный кредит или ипотеку? Первое что приходит на ум - нет возможности выплачивать кредит в силу различных причин - временные трудности, смерь плательщика, трудная жизненная ситуация, а может просто категоричное нежелание «переплачивать» банку за жилье (хотя, на самом деле, переплатой это назвать нельзя, так как происходит оплата услуг банка за пользование жильем, которое, по сути, владельцу еще не принадлежит).

Специалист АН «Тимур» расширила этот список:

- Продажа квартиры находящейся в ипотеке зачастую используется сегодня теми, кто хочет улучшить свои жилищные условия. Покупая в кредит квартиру небольшой площади, граждане оценивают свои возможности и, понимая, что могут позволить себе более комфортное жилье, продают этот объект и покупают новый.

Но примеров ситуаций, когда заемщик не рассчитал своих сил и вынужден продать квартиру, что бы вновь купить в кредит более дешевое жилье, выплаты за которое будут им по карману, встречаются значительно чаще.

В практике работы нашей компании есть примеры продажи квартир не только с проблемами по выплатам кредита, но даже объектов находящихся у судебных приставов. Бояться покупать квартиру, за которую кредит не выплачен не стоит, но желательно обращаться к специалистам рынка недвижимости, которые помогут справиться, в случае возникновения трудной ситуации.

А в целом исторически так сложилось, что в Перми, по сравнению с другими регионами, процесс покупки, обмена, продажи недвижимости идет очень активно. Не желают, видимо, пермяки долго жить в одной и той же квартире.

Можно ли заработать на этом?

Если банк не будет чинить препятствий при продаже квартиры, за которую еще не выплачен кредит, а рынок недвижимости развиваются и цены демонстрируют положительную динамику, значит ли это, что на разнице цен можно заработать? По данным Аналитического центра «Медиана» за полгода 2012 года динамика роста цены предложения на «вторичном» рынке составила 9%, то есть в каждом месяце порядка 1-2%. Для сравнения, за весь 2011 год рост составил 11%. Будет ли достаточно 1-2% для того, что бы «выиграть» от подобной сделки?

- В условиях растущего рынка выиграть при продаже ипотечной квартиры можно, но при расчетах нужно учитывать не только процентную ставку по кредиту, но и сопутствующие расходы.

Например, квартира куплена за 1500000 руб., взят кредит на сумму 1000000 руб. Через 2 года квартира продана за 1 800000 руб., остаток долга через 2 года 945000 руб., сумма процентов по кредиту за 2 года составила 234000 руб., страховая премия за 2 года составила 20000 руб., банковская комиссия при выдаче кредита составила 15000 руб. Итого, чистый доход от продажи квартиры составил 86000 руб.

Если рынок будет расти более медленными темпами, то доход будет меньше или получится убыток. Все зависит от рынка и ликвидности объекта.

Пермский рынок в настоящее время по уровню цен догнал докризисные времена, цены растут, но сделок по продаже ипотечных квартир на рынке не так много - около 10-15%, поэтому я думаю, что они не смогут повлиять на общую рыночную ситуацию, - дала свой анализ Анастасия Гилева.

Татьяна Тежикова так же положительно оценила возможности заработать на подобного рода сделках, однако акцент сделан на том, что рынок должен развиваться, развиваться довольно плавно и большое значение имеет сам объект.

- Касается это в первую очередь ликвидных, недорогих объектов недвижимости - однокомнатные, двухкомнатные квартиры. По состоянию на сегодня цена растут на недорогие объекты, например, «хрущевки» в центре Перми.

Для примера, в Орджоникидзевском районе Перми, по нашим данным, распроданы все однокомнатные квартиры.

Однако поставить на поток продажу ипотечных квартир вряд ли получится, так как для получения прибыли от роста цен на квартиры необходим значительный временной промежуток, а также при продаже одной и той же квартиры продавец будет дополнительно нести налоговые расходы в размере 13% от прибыли. (О налоговых вычетах и льготах при совершении сделок с недвижимостью можно прочитать здесь).

Возможен и негативный сценарий:

- Негативный сценарий возможен на падающем рынке, который мы наблюдали в период кризиса (2009-2010 годы), когда рыночная стоимость квартиры, купленной на пике цен в 2008 году, снизилась на 40%. В таком случае заемщик может остаться с долгом и после продажи квартиры. И такие случаи были неоднократно. Поэтому, прежде чем покупать квартиру в кредит с целью получения дохода, нужно очень хорошо подумать о возможностях дальнейшего развития рынка недвижимости. - Резюмировала специалист Абсолют Банка.

Так же отметим, что пойти «в обход» банка не получится

- Если клиент продаст квартиру, не погасив ипотечный кредит и не получив согласие на продажу квартиры от банка, такая сделка не будет зарегистрирована в регистрационном органе.

В данном случае риск за совершенное действие будет нести покупатель, если он передал деньги за квартиру до регистрации перехода права собственности, ему их никто не вернет. - Дополнила г-жа Гилева.

Выгодно ли банку?

Не стоит забывать, что банк, как структура коммерческая, не желает оставаться в минусе. Его работа заключается в том, что бы предоставлять гражданам средства на приобретение жилья, получая за это аннуитетные платежи (это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга). При условии же досрочного погашения кредита, что необходимо для совершения каких-либо сделок с объектом недвижимости, вся оставшаяся сумма по кредиту выплачивается единовременно.

Анастасия Гилева отметила, что Абсолют Банк комиссии за досрочное погашение кредита не взимает, но и о заинтересованности банка говорить нельзя, та как банк получает процентный доход по кредиту.

Однако возможно использование различных механизмов, позволяющих банку в дальнейшем сотрудничать с клиентом. В частности, возможна покупка другой квартиры с привлечением заемных средств этого же банка как тем же покупателем, так и сторонним лицом. Второй покупатель вправе так же оформить кредит в этом же банке, хотя может и в другом. Так же у продавца ипотечной квартиры появится положительная кредитная история.

- Факт наличия положительной кредитной истории по предыдущему ипотечному кредиту положительно повлияет на одобрение следующего кредита. В настоящий момент многие заемщики улучшают свои жилищные условия через продажу ипотечных квартир и покупку новой квартиры также с использованием ипотечного кредита.

Корытова Александра

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить