ЭПОХА СРО

7 октября 2011 г., просмотров: 3905

Единая модель для всех участников рынка недвижимости, именуемая как процесс саморегулирования начинает работать активнее с каждым годом. Профессиональные сообщества наводят мосты взаимопонимания, пытаясь максимально четко наладить и запустить этот сложный механизм взаимодействия. Но если одни находясь в стадии размышлений, пока анализируют опыт коллег и ещё не включились в новый формат профессиональных отношений, то другие не только сделали этот шаг, но и успели запнуться о множество «подводных камней». Насколько эффективен институт саморегулирования с журналом «МЕТРАЖИ» поделились участники рынка недвижимости и строительства г.Перми.

Тимур Шарипов, генеральный директор Пермского центра оценки, член Правления СРО «Национальная коллегия специалистов-оценщиков»:

- Становление и развитие СРО это, прежде всего, вопрос федерального, а не регионального значения. В рамках оценочной отрасли  положительных изменений пока не наблюдаю. Почему так? Думаю, надо вспомнить, откуда всё началось. В основе нововведений  была административная реформа, про которую сейчас все забыли. По сути, корни там, а именно - сокращение госрасходов и ничего более. Говоря проще - переложение ответственности за эту деятельность на самих участников рынка. Ничего другого эта реформа не предполагала, сколько бы лозунгов не произносили. Сужу по своей отрасли. Во времена  лицензирования в России было порядка 30 тыс. оценщиков, сегодня действует около десяти СРО и министерство имущества РФ контролирует руководителей только этих организаций, а всех остальных оценщиков уже само руководство СРО. С точки зрения государства, данный шаг оправдан. Разница ощутима:  или контролировать огромное профессиональное сообщество или десять руководителей – представителей отдельной отрасли. К сожалению всё, что говорилось об улучшении рынка пока осталось на словах. Мы надеялись, что СРО помогут структурировать деятельность, отсеять недостойных, но на сегодня этого не получилось. Даже возросший вступительный барьер – 30 тыс. рублей, плюс компенсационные и другие вносы не отпугнули. Большинство по-прежнему считает, что профессия оценщика примитивная. Поэтому значительного оттока кадров не было, разве только в период кризиса не более 5-10 %.
Кроме того, ФЗ №94 «О госзакупках», ставший притчей во языцех, тоже сказался на нашей отрасли и не сократил, а только увеличил демпинг среди оценочных организаций, а это напрямую сказывается на качестве отчетов об оценке. Ведь есть наука - менеджмент, где четко сформулировано, как должен строиться бизнес в конкретной отрасли, но в силу российских законодательных особенностей развиваться невозможно, т.к. бороться с существующими ценами - смысла нет. Отчет об оценке,  например, земельного участка не может стоить 100 рублей. Это заведомо фальсификация.

Очевидных плюсов в создании СРО не вижу. На мой взгляд, в эпоху лицензирования свободы было больше. Сейчас есть множество ограничений, мешающих развитию бизнеса. Тем не менее, делать окончательные выводы пока рано - отрасль  новая, только развивается. Как позитивный момент могу отметить создание Национального совета  по оценочной деятельности и Совета по оценочной деятельности Пермского края, куда входят все представители СРО. В рамках советов разрабатываются единые регламенты и стандарты работы на рынке. Но опять же  утверждает их минимущество. Думаю, именно по этой причине процесс становления затянулся, потому что уже три года не могут договориться и запустить отлаженный механизм взаимодействия участников рынка. Если всё-таки удастся прийти к общему знаменателю, то в рамках нового правового поля будет работать интересно. Безусловно, сложно встраиваться в существующие условия, но сворачивать бизнес – это уже крайняя мера. Единственное, нужно усвоить, что в связи с появлением СРО государство о нас уже не будет беспокоиться. Это надо четко понимать. Придерживаться позиции, что государство тебе должно – неправильно.  Но я бы ещё добавил, - чем больше говорят, тем больше вредят. Лучше определили бы размер налогов и забыли бы про нас, оставили в покое. Тогда развиваться бизнесу было бы намного легче. А СРО пока вначале своего развития. Только лет через 10-15 мы увидим деятельность этих организаций адекватной рынку.

Александр Астафьев, член правления НП «РГР Пермский край», исполнительный директор агентства недвижимости «Тимур»:

- Перспективы преобразования нынешних некоммерческих объединений  риэлторов в СРО считаю небессмысленными. На российском рынке недвижимости только риэлторы остаются пока не организованными в этом аспекте. В России - стране «мечущегося капитализма», приведение в систему и стандартизация данного вида бизнеса – важнейшая, первостепеннейшая задача. Всегда считал отмену лицензирования риэлторской деятельности шагом неверным. Думаю, что камнем преткновения в организации СРО станет финансовая политика и построение единой системы в масштабах страны.  СРО – это практически «ворота в профессию»: не заплатил взносы – не имеешь права работать риэлтором, и не важно, частное лицо или агентство. По опыту организации СРО в других отраслях известно, что многие малые предприятия и ИП лишились возможности работать. С другой стороны, стали возникать альтернативные СРО, которые создавали удобные для себя «правила игры», что привело к появлению нескольких объединений, но пользы в управлении и создании единых принципов работы не дало, а появление такого рода соперничества скорее во вред, чем на пользу. Плюс создания СРО вижу в  более цивилизованной ступени деятельности объединившихся, повышении ответственности в работе, взаимоотношениях с клиентами и партнерами. Тем не менее, на сегодня осознания великих перемен в риэлторском сообществе не ощущаю. Более активная и организованная часть профессионалов начинает мыслить в этом направлении, но в основном те, кто ближе к управлению агентствами, а частнопрактикующие специалисты к этим вопросам равнодушны.

Олеся Кырова, заместитель директора ООО «Риэл-Прикамье»:

- СРО может быть с добровольным и обязательным участием. Объединение на добровольных началах – это практически то же самое, что и сегодняшняя добровольная сертификация. Если говорить о СРО с обязательным членством, то можно наблюдать примеры строителей, УК, и в других отраслях рынка недвижимости. Риэлторский бизнес пока к ним не относится. Но риэлторское сообщество, на мой взгляд,  уже определилось, взяв курс на саморегулирование или, как еще этот процесс называют,  «самолицензирование», хотя однозначного отношения к СРО не сформировалось. Тем не менее, процесс создания добровольных СРО начался. Основные цели первых созданных в России СРО – повышение безопасности сделок на рынке недвижимости для компаний и клиентов, а также возможность воспользоваться правом законодательной инициативы и продвижения концепции закона «Об агентской деятельности в сфере недвижимости». Возможно, СРО и есть тот механизм, который способен избавить риэлторское сообщество от кризиса доверия потребителя. Существует мнение, что их создание будет связано с дополнительными затратами риэлторских агентств и эти расходы лягут на плечи потребителей. Но если обратиться к опыту строительных компаний, переход к саморегулированию никак не повлиял на ценовую политику.

Константин Терентьев,  руководитель Департамента организации саморегулирования НП «Строители Урала», НП «Проектные организации Урала»:

- СРО – это, прежде всего, инновации. Сегодня новая парадигма социально-экономического и организационно-управленческого типа в строительстве характеризуется масштабностью изменений, оказывающих влияние на все стороны жизни строительного рынка. Понятно, новшества всегда с трудом внедряются в жизнь. Создание СРО требует, прежде всего, изменения менталитета в правоотношениях субъектов строительного рынка, и за один день сознание у людей не изменится – на это нужны годы.

Государство наделило СРО правом выдавать членам партнерства свидетельства о допуске к работам в градостроительной деятельности, осуществлять контроль соответствия требованиям членов СРО, применять меры дисциплинарного воздействия и нести субсидиарную ответственность за причинение вреда третьим лицам. Это данность определена законодательством РФ. Прошло полтора года с момента перехода инвестиционно-строительной деятельности на саморегулирование. Можно констатировать, что становление нового института гражданского общества завершилось. Создан каркас саморегулирования, и задача всех участников – наполнить его новым содержанием отношений, опирающихся на объективные законы развития общества и рыночного механизма.

Теперь СРО обеспечивают взаимодействие профессионального сообщества с органами государственной власти, что открывает возможности для решения многих проблем. Они выступают гарантом обеспечения материальной ответственности строительных компаний. В организационном плане 2010, 2011 годы демонстрируют консолидацию всего строительного комплекса России в плане понимания того, что строительная отрасль всегда будет стоять в авангарде всех преобразований и социально-экономического развития страны. Именно самодеятельность и инициатива СРО может быть прочной основой обновления строительного комплекса России, развития свободного предпринимательства. Сегодня можно утверждать: в стране не создана полноценная научная школа саморегулирования в строительной отрасли. Поэтому главной задачей национальных объединений с привлечением научных кадров является исследование условий повышения эффективности института саморегулирования и защиты интересов СРО в органах государственной власти и местного самоуправления.

Елена Котова, руководитель НП «Ассоциация управляющих компаний» Пермский край:

- Саморегулирование для бизнеса должно быть, прежде всего, механизмом развития. СРО не должна быть еще одним карательным органом – их итак много. В сфере ЖКХ логика развития саморегулирования иная, в сравнении, например, со строительной сферой. Обязательное саморегулирование пока не введено, но уже сейчас во многих регионах есть реально работающие СРО, которые помогают УК в развитии бизнеса. К моменту, когда саморегулирование в нашей сфере станет обязательным, многим СРО уже будет что предложить, они уже не станут существовать как место допуска к профессии. Большинством СРО в сфере управления недвижимостью уже разработаны и приняты стандарты качества оказываемых услуг. Они, безусловно, еще будут нуждаться в корректировке. Но наличие таких стандартов и тем более их исполнение, значимый показатель развития российского рынка управления жильем.

Другим важнейшим направлением развития саморегулируемых организаций сейчас является работа над корректировкой федерального законодательства в сфере ЖКХ. СРО – это профессиональное сообщество, которое может выступать на равных с другими игроками рынка. Речь идет, прежде всего, о ресурсоснабжающих компаниях – монополистах, а также органах власти. Каждую УК в отдельности слушать никто не будет. СРО сегодня выступает от имени своих членов в вопросах реструктуризации задолженности перед поставщиками ресурсов. Более того, опираясь на опыт работы Ассоциации, могу сказать, что СРО дисциплинирует власть. Разговор с единым профессиональным сообществом строится на другом уровне. Сегодня СРО в сфере управления недвижимостью становится тем институтом, который со своей стороны заставляет надзорные организации соблюдать законодательство. К сожалению, контролирующие инстанции, у которых контроль - это основная цель деятельности, нередко сами забывают «играть» по правилам. Кроме того, УК в сфере управления недвижимостью передали СРО часть своих функций, например работу со СМИ и информирование собственников по самым важным вопросам ЖКХ. СРО в сфере управления недвижимостью уже являются значимыми, и главное привычными для всех остальных участников рынка институтами. В Перми большинство УК объединены в СРО. Это значит то, что компании готовы работать открыто и нести ответственность. Органы власти сегодня по многим важным  вопросам взаимодействуют в первую очередь со СРО. Все стороны признают, что такое взаимодействие получается более эффективным.

Эдуард Бобунов,  директор Оценочной компании «Тереза»:

- С введением  саморегулирования процесс создания оценочной организации планировалось ужесточить. По действующему закону оценочной организацией может считаться компания, имеющая в штате не менее двух оценщиков-членов СРО.  Но инициаторы нововведений, очевидно,  не учли действующее трудовое законодательство РФ, согласно которому специалист может работать в штате неограниченного количества организаций,  по совместительству. Поскольку в законе об оценке не было оговорено, что это место работы для оценщика должно быть основным и (такая ситуация по настоящее время – прим. «МЕТРАЖЕЙ»), то количество оценочных компаний стало расти, а качество услуг падать. Соблюдая формальность, оценщик может работать одновременно в десяти компаниях, а в некоторых регионах этот процесс перерос в отдельный вид бизнеса. Допустим, есть небольшая оценочная компания, у неё один основатель, он же и директор, и оценщик, но нужен еще один оценщик. В подобной ситуации на второго специалиста оформляется трудовой договор по совместительству и таким образом можно «работать» в нескольких компаниях, а точнее ничего не делать, а только числиться. С одной стороны, для развития малого бизнеса это положительный фактор: если ранее индивидуальный предприниматель не мог мечтать о собственной оценочной компании, то теперь это стало возможным. Только нужно учитывать, что оценочная деятельность – это услуга консалтинговая и бесконтрольное количество субъектов данного вида деятельности начинает пагубно влиять на рынок оценки в целом.  На сегодня негативные проявления от реформ мы можем наблюдать в полной мере, а это демпинг, заказные оценки, когда заказчик, сам устанавливает цену и в итоге её и получает. Тотальное снижение качества услуг и профессионализма специалистов в итоге подрывает основу рынка оценки, как некого консалтинга, который всегда предоставит объективную стоимость объекта.

В 2008 году, когда процесс саморегулирования начал внедряться, надежды были только на позитивные изменения, государство уйдет в сторону, а процесс начнут регулировать профессионалы. Но гладко было на бумаге. Возникло противоречие между рынком оценки и рынком саморегулирования оценки. Оценщики не хотят большого количества конкурентов, а СРО наоборот заинтересованы в большем количестве своих членов, а значит приумножении взносов и т.д. Парадокс заключается в том, что высшее руководство СРО как правило, являются руководителями или собственниками  крупнейших оценочных компаний. И получается, что они постоянно находятся во внутреннем конфликте.

Тем не менее, медленно, но положительные изменения в саморегулировании оценочной деятельности происходят. Это я могу утверждать как член Совета крупнейшей оценочной СРО «Российское общество оценщиков». Я не стану утверждать, что саморегулирование необходимо отменить и вернуться к государственному лицензированию. Дело в том, что находясь под контролем государства, мы де-факто не могли влиять на ситуацию. Госорган мог, как выдать лицензию, так и отозвать, а разрешить конфликт было возможно только через суд. С появлением СРО мы можем влиять на ситуацию и устанавливать некие правила игры в интересах рынка оценки.

Безусловно, любая реформа никогда не проходит безболезненно, т.к. напрямую сопряжена со сменой многолетних принципов работы, профессиональной ментальности участников рынка недвижимости. Но сегодня ситуация такова, что СРО по своей сути стали бюрократическими, обладая теми же недостатками, что и государственные органы управления.  Разница в том, что чиновников контролирует не один надзорный орган и в случае их участия в коррупционных схемах они могут быть легко подвергнуты уголовному преследованию, а СРО не являясь де-юре государственной структурой  привлечь  к ответственности проблематично. Соответственно, хотели как лучше, а получилось, как всегда. Перестроившись на другие рельсы, снова не получается коренным образом изменить принцип работы, потому что ставшая уже привычной в России недоработка законодательной базы, как всегда тормозит развитие любого инновационного процесса. 

Журнал "Метражи", №7, 2011

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить