Безопасность сделок на рынке недвижимости: риски и возможности

20 февраля 2012 г., просмотров: 4341

Сделки с недвижимостью сопряжены со множеством рисков, с которыми может столкнуться любая из сторон: и приобретатель недвижимости и риэлтор и продавец. Профессионалы рынка недвижимости на VII Камском форуме, прошедшем в Перми в феврале 2012 года попытались разобраться с тем, каким образом можно нивелировать возможные негативные последствия сделок на уровне её заключения.

Риски при покупке жилья. Виновные и пострадавшие

По данным Аппарата Уполномоченного по правам человека в Пермском крае, основной причиной утраты жилого помещения гражданами являются гражданско-правовые сделки - 46,3%, от общего числа опрошенных граждан одного из социальных приютов. Далее следуют ответы - «Иные обстоятельства» (27,7%), пожары (14%). Ответ «Конфликты в семье» обозначили как причину утраты жилого помещения 10% опрошенных и 5% проголосовавших выбрали ответ «Аварийность» жилья, то есть непригодность его для проживания.

Одна из проблем, по мнению Ирины Цепенниковой, начальника отдела по работе с обращениями граждан Аппарата Уполномоченного по правам человека в Пермском крае, заключается в том, что граждане обращаются за помощью уже в тот момент, когда их выселяют из жилого помещения без предоставления другого. С одной стороны, это происходит из-за правовой безграмотности покупателя и желания сэкономить на услугах юриста или риэлтора. С другой стороны, пробелы современного законодательства в вопросах прав добросовестных приобретателей приводят к тому, что юристы и риэлторы априори не могут защитить своих клиентов от всех возможных негативных последствий.

Охват проблемы достаточно широк, о чем можно судить по тому, что исходя из того же голосования, источниками нарушения прав называются практически все субъекты сделки. 37% опрошенных источниками нарушения прав назвали специалистов рынка недвижимости, 34% отметили, что они лишились жилья из-за родственников, 12% назвали регистрационную палату организацией, лишившей их недвижимости. 17% обвинили нотариусов и 3% - органы опеки и попечительства.

Если говорить про органы местного самоуправления, то чиновники на местах, по словам Ирины Цепенниковой зачастую превышают свои полномочия, привлекая бюджетные средства, жилищные сертификаты и социальные выплаты для получения жилья отдельными категориями граждан. В начале 2012 года в связи с нарушением сроков заключения договоров купли-продажи пострадали многие молодые семьи, претендующие на жилье. Договоры были расторгнуты в одностороннем порядке, в связи с тем, что органы местного самоуправления несвоевременно перечисляли положенные средства на счета продавцов. Типичный пример, семья продает однокомнатную квартиру, поскольку претендует по какой-либо программе или проекту на трёхкомнатную. Администрация, как правило, в сельских районах, где у специалистов отсутствуют необходимые правовые знания и навыки, затягивают на полгода вопрос согласования документов. В результате чего, сделка по покупке конкретной трехкомнатной квартиры срывается, и найти новое подходящее жилье, особенно в сельском районе, оказывается довольно сложно.

Отдельно представитель Аппарата Уполномоченного по правам человека отметила мошеннические схемы физических лиц по завладению личными средствами путем введения в заблуждение. Одной из таких схем является многоступенчатое проведение сделок лицами, оказывающими посреднические услуги:

- В последнее время распространена практика заключения встречных договоров займа, в обмен на то, что в договорах купили - продажи продавцы прописывают, что они деньги по договору получили в полном объеме. После того, как продавец на руки денег не получил, он идет в суд, для того, что бы обязать покупателя по договору займа вернуть ему денежные средства. Но практика такова, что даже при наличии решения суда в пользу продавца эти средства взыскать практически невозможно. Причем, как правило, приобретаемое жилье является единственным местом проживания для тех, кто его приобрел, но фактически не расплатился.

Другой вариант - это составление договоров ренты и последующее выселение пожилых и одиноко проживающих стариков и инвалидов. В семьях с несовершеннолетними детьми распространена мошенническая схема, когда в одной доверенности указана сразу полная цепочка действий, в том числе: оформление договора социального найма, приватизация, отчуждение имущества и приобретение где-то в другом городе, что является незаконным.

Спасение «обманутого дольщика» - дело рук Правительства

Одним из субъектов нарушающих жилищные права граждан являются юридические лица, в том числе застройщики. Проблема «обманутых дольщиков» за последние несколько лет стала одной из самых злободневных тем, обсуждаемых на региональном и российском уровнях, в правительственных кругах и СМИ. Вкладывая крупные суммы денег в будущее жилье, все большее количество людей так и не имеют возможности улучшить свои жилищные условия. Проблема достаточно глубока в том смысле, что граждане, наслышавшись про «горе-дома» просто боятся вкладывать свои средства в строительство, от этого страдают компании-застройщики, которым сложнее найти необходимые для строительства деньги, а в результате и другие дольщики, которые уже вложили деньги в проект.

В первую очередь здесь стоит сказать не о рисках, а о путях решения уже очень масштабной проблемы, даже на уровне Перми и Пермского края. По статистике, приведенной генеральным директором ОАО Пермское агентство по ипотечному жилищному кредитованию (ПАИЖК) Андреем Шинкаренко, на 2011 год в Пермском крае насчитывается порядка 1200 «обманутых дольщиков». В 2011 году возводилось 167 жилых многоквартирных домов общей площадью 1 532 тыс. кв. м, из них 10 объектов общей площадью 136,5 тыс.кв.м признаны «проблемными». По оценке экспертов, стоимость достройки «проблемных объектов» обойдется примерно в 2,5 млрд руб.

По словам Андрея Шинкаренко, общий принцип работы с «обманутыми дольщиками» построен на тех возможностях, которые предоставляет закон о банкротстве юридических лиц, а именно те поправки, которые вступили в действие 15 августа 2011года. В соответствии с 7 параграфом IX главы Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»,«фиксируется право участника строительства на получение квадратных метров», но для этого необходимо пройти несколько этапов:

- Заявиться с правом требования в арбитражный суд;
- Пройти процедуру формирования реестра;
- Сформировать жилищно-строительный кооператив (ЖСК);
- Получить в рамках судебного процесса ЖСК право застройщика на земельный участок и на незавершенный объект строительства. На этом этапе подключается ПАИЖК, которое предоставляет льготные ипотечные кредиты.

Льготные ипотечные кредиты подразумевают следующие кредитные условия. Во-первых, максимальный срок кредита - 12 лет, ставка по кредиту составит не более чем 9,9% в зависимости от суммы и срока кредита. Так же отсутствует возрастной ценз.

К наиболее «проблемным», с точки зрения социального накала, Андрей Шинкаренко отнес многоквартирный дом по адресу Ушакова, 21 в Перми, строительство которого ведется уже в течение 6 лет.

- Было несколько попыток со стороны властей повлиять на продолжение строительства объекта, но успехом они не увенчались. Общее количество участников около 500, - прокомментировал представитель ПАИЖК.

В 2011 были запущены в действие механизмы решения проблемы дольщиков недостроенных домов по адресам Осинская, 8, Челюскинцев, 23, Куфонина, 3. В связи с тем, что глубина проблем этих объектов незавершенного капитального строительства была относительно небольшой, удалось все решить с помощью административного ресурса, без привлечения общественного.

На сегодняшний день в первых рядах стоят недостроенные дома по адресам: ул. Ушакова, 21; ул. Екатерининская, 175; ул. Хохрякова,2; ул. Дениса Давыдова, 11; ул. Ким, 14; ул. Автозаводская, 11; ул. Островского, 30; ул. Шоссе Космонавтов, 330в; ул. Карбышева (ул. Барнаульская), 47а; ул. М.Горького, 5.

В бюджете Перми на 2012 выделено порядка 40 млн. рублей на погашение льготных ипотечных кредитов. Общий объем средств, который выделяется из регионального бюджета составляет 974 млн рублей из которых 374 поступили в декабре 2011, 300 млн рублей формируется к марту 2012 и 300 млн руб. к марту 2013.

- Механизм системы основан на том, что денежные средства с учетом мультипликативного эффекта, который появляется за счет того что приводится форма стандартного продукта, будут рефинансироваться в АИЖК. Тем самым сумма будет закрыта за счет постоянной оборачиваемости данного ресурса и те проблемные объекты, которые есть, при условии, что участники дома смогут объединиться в ЖСК и получить право застройщика в рамках судебных процедур, планируется достроить.

В 2012 году будет возобновлен и запущен механизм финансирования по достройке перечисленных проблемных объектов. Тем самым, мы считаем, что сможем закрыть проблему, пусть не на всегда, но на текущий момент, точно. В последующем проблему «обманутых дольщиков» предполагается решать за счет контроля за комплексами строительства. Максимальны срок, который прогнозируется для достройки каждого объекта - 2 года, - подытожил Андрей Шинкаренко.

Стоит отметить и отрицательный момент, который заключается в том, что география проблемы консолидируется в основном в Перми. Для пермских «обманутых дольщиков» порядок предоставления субсидий будет принят в марте 2012, по остальных населенным пунктам края пока точных дат нет.

Как защититься участникам сделки?!

Проблемы с утратой жилья возникают либо по причине покупателя, либо продавца, либо посредника. Покупателю, для того, что бы уберечься от мошеннических действий желательно при совершении каких-либо сделок с недвижимостью, обращаться к профессиональным юристам, риэлторам.

С целью ликвидации правовой безграмотности граждан по инициативе НП «РГР. Пермский край» совместно с Аппаратом уполномоченного по правам человека проводятся бесплатные консультации для населения в рамках систематической работы Консультационного центра для населения «ЖИЛИЩНОМУ ВОПРОСУ - КВАРТИРНЫЙ ОТВЕТ!».

- С целью актуализации данных проблем и выработки путей их решения, создания профилактических механизмов, проводятся совместные приемы, круглые столы. Формируется процесс выстраивания взаимодействий Аппарата уполномоченного по правам человека с различными органами, в том числе строительным надзором Пермского края, с краевой прокуратурой, с МВД, со следственными комитетами. В рамках работы происходит обмен информацией, передаются сложные дела, устанавливается контроль за действиями исполнительных инстанций, - прокомментировала Ирина Цепенникова.

Большой проблемной зоной является законодательная база в сфере риэлторского бизнеса. Одним из последних законодательных инициатив Уполномоченного по правам человека в Пермском крае стало предложение о внесении изменении в статью 208 ГК РФ в части нераспространения сроков исковой давности по сделкам, связанным с приватизацией жилищного фонда. Предложение находится на рассмотрении.

Так же широко обсуждается проблема добросовестного приобретения, о чем подробно можно будет прочитать на портале «Метросфера» в разделе «Экспертное мнение». Уже не может остаться без внимания чиновников вопрос введения на законодательном уровне понятия «обманутый дольщик».

Риэлторам, в свою очередь, предлагается как можно внимательнее и скрупулёзнее проверять всю документацию, сопровождающую объект недвижимости, выставляемый на продажу. Но на практике профессионалы рынка сталкиваются со сложностями в ходе получения достаточной и достоверной информации об истории всех сделок и прав на объекты недвижимости. Вероника Панкова, генеральный директор АН «Пенаты», председатель Комитета защиты прав потребителей риэлторских услуг Гильдии Риэлторов Москвы, отметила, что, согласно закону, сам «покупатель недвижимости обязан совершить все необходимые разумные действия по проверке истории объекта и необходимых документов». При этом возникает вопрос: « А есть ли установленный перечень разумных действий, которые необходимо предпринять перед сделкой?»

На сегодняшний день на законодательном уровне такой перечень не закреплен и имеющаяся судебная практика достаточно противоречива.

Титульное страхование

Еще одним механизмом защиты права собственности, специалисты рынка называют титульное страхование. Стоит отметить, что система титульного страхования, получившая широкое распространение в США как одна из лучших форм гарантий права собственности на имущество, в частности на недвижимость, в России только начинает приживаться, следовательно, практика применения его достаточно невелика. Ирина Трушева, заместитель директора филиала ЗАО «ГУТА-Страхование», перечислила несколько проблемных зон титульного страхования. В частности, это плохая информированность потенциальных потребителей, относительно высокая стоимость полиса. Так же специалист отметила высокие риски для страховщиков относительно количества договоров, так как выплачивается вся страховая сумма. Есть проблема в оценке рисков, поскольку нет документов по предыдущим сделкам. Помимо этого есть необходимость в исследовании всех переходов прав собственности.

Для решения этих рисков Ирина Трушева предлагает страхование профессиональной ответственности риэлторов при проведении всех сделок со вторичной недвижимостью. Так же страховщик рекомендует проводить экспертизу юридической чистоты сделки. Относительно проверки юридической чистоты сделки Кира Ведерникова, президент Юридической компании «Законоведъ», рекомендует обязывать клиента предоставлять доверенность и достоверную информацию; составлять акты приема-передачи документов; устанавливать риски; подписывать акты выполненных работ; указывать в договоре информацию о привлечении третьих лиц; составлять письменное предупреждение клиента о нецелесообразности сделки (при наличии видимого риска); не оставлять без внимания документы и обстоятельства, по которым прошел трехлетний срок исковой давности.

Корытова Александра

Ваше имя:

Комментарий:

Антиспам-код

Отправить