Самовольная перепланировка: угрозы, возможности и решения

Перепланировка проведена, требования вкуса удовлетворены! Удовлетворены ли требования закона? Для совершения любых последующих действий с недвижимостью необходимо, что бы перепланировка была официально оформлена. Легализация перепланировки - реальная необходимость и защита интересов потребителя или лишняя трата денег и времени?

Все вопросы по легализации перепланировке недвижимости портал «Метросфера» разбирал вместе с действующим специалистом рынка недвижимости Ольгой Стрелковой, директором ГУП «Центр технической инвентаризации Пермского края».

Самовольная перепланировка (согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ) - произведенная собственником или нанимателем жилого помещения (квартиры, комнаты) по договору социального найма без разрешения органа местного самоуправления или с нарушением проекта перепланировки.

Пока еще не поздно!

На стадии оформления сделки кули-продаж недвижимости, подписания договора аренды жилой недвижимости, обратите внимание, были ли проведены работы по перепланировке в рассматриваемом помещении. Вдруг проведенная перепланировка незаконна. 

Необходимо от продавца или арендодателя запросить технический паспорт помещения, выданный организацией технической инвентаризации, проводившей первичную техническую инвентаризацию указанно помещения.

Чем ближе будет дата выдачи техпаспорта к дате совершения сделки, тем больше гарантий в достоверности информации о возможной перепланировке жилого помещения.

Так просто с рук не сойдет!

Если была произведена перепланировка, не зарегистрированная в соответствующих органах, собственнику, согласно ст. 29 ЖК РФ, придется приводить помещение в прежний вид. Если требование не будет выполнено, суд может вывести решение о продаже помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. На нового собственника жилого помещения судом будет возложена обязанность по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

Кроме того, самовольная перепланировка жилого помещения влечет также административную ответственность, предусмотренную ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

Решаем проблему законно.

Легализация самовольной перепланировки.

Согласование самовольной перепланировки жилого помещения (квартиры, комнаты) в г. Перми производится территориальным органом администрации г. Перми -районной администрацией г. Перми, на территории которой находится многоквартирный дом, в котором расположено перепланированное помещение.

Согласование осуществляется в порядке, установленном постановлением администрации г. Перми от 07.07.2008 № 630.

Для получения согласования в районную администрацию представляются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на жилое помещение,

2) технические паспорта жилого помещения в перепланированном состоянии и в состоянии до перепланировки,

3) заключение-проект уполномоченного органа,

4) согласование перепланировки управляющей организацией (УК, ТСЖ, ЖК, СПК). Решение о согласовании перепланировки жилого помещения оформляется распоряжением районной администрации.

Последовательность действий:

1) обращение в организацию технической инвентаризации за получением технических паспортов и подготовкой проекта-заключения,

2) согласование проекта-заключения управляющей организацией (УК, ТСЖ, ЖК, СПК); 3) представление пакета документов районной администрации и получение от нее решения о согласовании самовольной перепланировки;

4) обращение в организацию технической инвентаризации за внесением изменений в учетно-техническую документацию и получением «чистого» технического паспорта (без отметок о самовольной перепланировке).

Порядок согласования самовольных перепланировок жилых помещений, расположенных на территории других муниципальных образований, может отличаться от изложенного выше, но в целом возможность согласования самовольной перепланировки органами местного самоуправления допускается.

Заключение-проект, необходимое для согласования самовольной перепланировки, может быть подготовлено только организацией технической инвентаризации, имеющей допуск на выполнение работ по обследованию строительных конструкций заданий и сооружений (например, ГУП «ЦТИ»).

Не совсем перепланировка

В жилом помещении, не имеющем изначальной планировки, а лишь примерные обозначения будущих элементов квартиры, согласование осуществляется в общем порядке.

Запрещено расположение санузла над комнатой нижнего этажа. Такая перепланировка не может быть согласована в силу п. 24 «Положения о признании помещения жилым помещением», и квартира может быть признана непригодной для проживания, а многоквартирный дом - аварийным и подлежащим сносу, согласно постановлению Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47. Согласование перепланировки с владельцами соседних жилых помещений законом не предусмотрено.

Если легализовать не получится?!

Согласно постановлению администрации г. Перми от 07.07.2008 г. № 630, уполномоченным органом может быть согласованы следующие самовольно произведенные виды перепланировки: демонтаж и оборудование встроенных шкафов и кладовых, устройство или демонтаж перегородок, перенос, изменение размеров, заделка, устройство дверных проемов в ненесущих стенах. При наличии иных видов перепланировки помещение может быть сохранено в измененном виде на основании решения суда. Если на сохранение помещения в перепланированном состоянии санкция уполномоченных органов не получена, во избежание негативных последствий следует привести жилое помещение в первоначальный вид.

 

Судебное разбирательство - две стороны одной медали

Собственник жилого помещения вправе обратиться в суд с заявлением о сохранении помещения в переустроенном состоянии.

Примерный перечень документов (конкретный законодательством не определен):

1) подтверждающие право собственности на помещение,

2) технические паспорта жилого помещения до перепланировки и после нее,

3) заключение проектной организации о соответствии жилого помещения нормативным требованиям;

4)заключение межведомственной комиссии о признании квартиры, комнаты пригодным для проживания.

К заявлению могут быть приложены любые другие документы, подтверждающие факт, что произведенной перепланировкой не нарушаются права и законные интересы других граждан, не создается угроза их жизни или здоровью. Размер госпошлины по данным видам исков для граждан составляет 200 руб.

Если суд вынесет решение о сохранении квартиры в перепланированном состоянии, то никаких проблем в дальнейшем со сделками с объектом недвижимости не будет.

Но, если собственник жилья подал иск в суд с целью легализации имеющихся перепланировок и суд в иске отказал, то необходимо будет вернуть объект в первоначальное состояние, согласно предписанию органов местного самоуправления.

Сроки.

В соответствии со ст. 154 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданское дело о сохранении помещения в переустроенном состоянии должно быть разрешено до истечения 2-х месяцев со дня поступления заявления в суд. Однако следует учитывать, что в связи с загруженностью судов на практике данный срок зачастую не выдерживается. Кроме того, необходимо иметь ввиду, что вынесенное судом решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, а это тоже довольно длительная процедура.

Возвращаем квартиру в прежнее состояние

С целью подтверждения выполнения требования органа местного самоуправления о приведении жилого помещения в состояние, существовавшее до самовольной перепланировки, следует обратиться в организацию технической инвентаризации за проведением технической инвентаризации помещения, по результатам которой будет оформлен технический паспорт помещения. Указанный документ, подтверждающий техническое состояние жилого помещения, необходимо представить в орган местного самоуправления.