Пресс-центр / Публикации /

Инвестирование в новостройки. Интернет-конференция

Инвестирование в недвижимость, в частности, что касается первичного рынка жилья, обычно считается надежным средством сохранения и увеличения капитала, так как такое вложение средств несет в себе гораздо меньше рисков в сравнении с инвестированием в финансовые и другие инструменты. Актуальны ли инвестиции в новостройки сейчас, в непростых экономических условиях?

На вопросы, касающиеся этой темы, ответили опрошенные нами эксперты.

—Является ли в нынешних экономических условиях вложение средств в новостройки выгодным по сравнению с другими видами инвестиций?

Директор представительства «Парковый» агентства недвижимости «Тимур» Оксана Акимова:

— Экономическую ситуацию в нашей стране стабильной давно уже назвать трудно, некоторые эксперты твердят о второй волне кризиса, кто-то говорит, что кризис и не заканчивался. Я думаю, независимо от санкций и инфляции, сложившаяся экономическая ситуация это – возможность для роста, развития.

Многие из нас сегодня задумываются о завтрашнем дне: как пережить экономический кризис без потерь? В связи с этим многие инвесторы ищут возможность если не приумножение, то, как минимум, сохранение имеющихся ресурсов. А сохранить свои деньги люди могут, по мнению экспертов, не складывая в «кубышку» или на банковский счет, а разумно их тратя.  И  ликвидная недвижимость – это инвестиции, которые не принесут баснословной доходности, но надежно защитят деньги от обесценивания. Недвижимое имущество может быть затронуто волной экономического кризиса, однако при всем этом оно остается реальным, а не «бумажным» объектом.

Многое зависит от суммы, которую необходимо инвестировать, есть ли она в наличии или понадобится ипотека или рассрочка. По моим наблюдениям, их использование существенно съедает доходность, а в большинстве случаев делает инвестирование просто не выгодным. Инвесторы, решившие вложить денежные средства в недвижимость,  в первую очередь рассматривают варианты приобретения квартиры в новостройках с целью  перепродажи готового жилья с существенной выгодой для себя. Новые квартиры со временем не дешевеют, а только растут в цене, поскольку построены по новым технологиям, с современными планировками, с применением технологичных материалов.

Даже во время сложной экономической ситуации людей всегда будет интересовать, как решить жилищный вопрос. Рождаются дети,  взрослеют, женятся, разменивают, приобретают жилье и хотят начать «новую жизнь», разумеется, в новой квартире.  Поэтому спрос на квартиры будет всегда.

Ведущий аналитик ООО «Аналитический центр «КД-консалтинг» Борис Николаев:

— По итогам 2014 года максимальную доходность обеспечила валюта и вложения в драгметаллы. Однако зимой и в начале 2015 года волатильность курсов существенно усилилась. 2015 год будет проходить под девизом «не заработать, а сберечь», а в этом смысле недвижимость – самый подходящий инструмент.

Генеральный директор «Пермского центра оценки» Тимур Шарипов:

— В нынешних условиях вложение денег в новостройки нельзя назвать выгодным. Горизонт таких инвестиций составляет примерно 2-3 года, а доходность в среднем – 5-10% годовых в зависимости от района, в котором находится объект. С октября 2014 года и по сей день доходность вложений  в валюту составила 70-100 % годовых, и даже если валюта перестанет дорожать и немного упадет по отношению к рублю, средняя доходность на три года составит 25-30 % годовых. Это гораздо больше.

Конечно, сейчас входить в валюту уже поздно, т.к. мнения экспертов противоречивы, а движение национальной валюты, со слов специалистов фондового рынка, не поддаются никакому техническому анализу. Вложения в ценные бумаги – это еще более рискованный вариант, поскольку, не будучи специалистом, разобраться в специфике фондового рынка очень сложно. Этот вариант не подходит для массовых инвесторов. Для обычных людей единственным альтернативным инструментом остаются банковские депозиты. В конце прошлого года банки предлагали довольно «вкусные» ставки по вкладам, кое-где они остаются интересными и сейчас.

Генеральный директор ИК «Финансовый дом» Юрий Гаврилов:

— В нынешних экономических условиях рассчитывать на супердоходность от вложений в недвижимость не стоит. Однако масштабного снижения цен, которого по аналогии с 2009 годом многие ждут, по моему мнению, также не произойдет. Ситуация слишком отличается от той, что была во время предыдущего кризиса. Поэтому в лучшем случае доходность от инвестиций в недвижимость окажется сопоставима с инфляцией. По некоторым проектам, возможно, чуть выше.

—Как правильно выбрать новостройку для выгодных инвестиций?

Оксана Акимова:

— При инвестировании больших сумм, приоритетом должна быть не плановая доходность, а максимальное уменьшение рисков. Как и любые доходные проекты, вложения в новое строительство, связаны с риском потери вложенных денег из-за наличия некоторых негативных составляющих. Максимально снизить риски можно за счет грамотного выбора застройщика и заключения договора долевого участия в строительстве. Дополнительной гарантией безопасного вложения денег в новостройку служит закон Российской Федерации о страховании договоров долевого участия, действующий с 1 января 2014 года. Согласно закону, застройщики смогут брать средства дольщиков, только если застрахуют выполнение перед ними обязательств, от неисполнения или ненадлежащего исполнения по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве.

При выборе объекта основная задача инвестора выбрать наиболее ликвидный объект, т.е. объект, квартиру в котором, будет проще всего продать по выгодной для инвестора цене. При выборе объекта инвестирования нужно обратить внимание на следующие факторы: расположение объекта, план развития района, учесть среднюю стоимость квадратного метра в данном микрорайоне.

Юрий Гаврилов:

— Нужно выбирать такой проект, который нравится вам самим, то есть ответить себе на вопрос, хочешь ты жить в таком доме, ходить в такой магазин, работать в таком офисе? Также очень важно изучить застройщика, его историю, финансовое положение.

Тимур Шарипов:

— Для того, чтобы правильно выбрать объект недвижимости для инвестиций, нужно соблюсти ряд правил. Во-первых, изучить историю застройщика – как долго он работает на рынке, каковы отзывы о уже сданных объектах, насколько он задерживает сдачу объектов по сравнению с заявленными на момент начала строительства сроками. Проверить, не включена ли компания в «черный список» недобросовестных застройщиков, который опубликован на сайте Министерства строительства и ЖКХ Пермского края. И обязательно сравнить показатели цена – риск, потому что бесплатный сыр бывает только в мышеловке.

Борис Николаев:

— Инвестировать необходимо только в объекты надежных застройщиков. Уместно приобрести несколько квартир, небольших по площади, нежели один крупный объект. С точки зрения местоположения, в инвестиционных целях наиболее уместно рассматривать комплексы, расположенные в районах, прилегающих к центру и районах средней удаленности как наиболее оптимальные по соотношению стоимости «квадрата» и будущих потребительских свойств.

—Какова может быть сейчас максимальная доходность при инвестировании в новостройки?

Оксана Акимова:

— Существует несколько способов оценить доходность. Например,  изучить объявления инвесторов о продаже квартир в недавно построенных домах с аналогичными характеристиками. Несмотря на то, что разброс цен будет достаточно большой, так можно определить минимальную возможную доходность.

Юрий Гаврилов:

— В любом случае недвижимость – это долгосрочные инвестиции, рассчитанные на несколько лет. И точно оценить доходность по ним не так просто.

Борис Николаев:

— Доходность от вложений в строящееся жилье складывается из двух составляющих: собственно прироста цены предложения на рынке и роста стоимости актива за счет повышения стадии готовности объекта. Причем основную часть доходности обеспечивает именно вторая составляющая. При приобретении квартиры на стадии котлована в ликвидном объекте к моменту ввода дома в эксплуатацию ее стоимость прирастает в среднем на 25-35%.

—Имеет ли смысл вкладывать средства в новостройки через закрытые паевые инвестиционные фонды?

Оксана Борисова:

— Это довольно новый для России инструмент. Он позволяет инвестировать практически любую сумму и получать с нее дивиденды. Сейчас в России существует более 30 закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), инвестирующих средства в недвижимость. В отличие от депозита, где процентная ставка заранее оговорена, при инвестировании в фонд вся прибыль достается пайщику, за минусом вознаграждений и расходов управляющей компаний.  ЗПИФы недвижимости вкладываются не только в жилье, но и в коммерческую недвижимость. Инвестор паевых фондов – это инвестор, целью которого является получение инвестиционного дохода.

Схема управления для пайщика абсолютно прозрачна и доходность составляет до 100% годовых. Однако в нынешних сложных экономических условиях цифра эта может быть значительно ниже, да и срок возврата инвестиций не маленький – от трех до пяти лет. Потому что вывести свои деньги из ПИФа вы можете не раньше этого срока. Тогда как продать новостройку можно на любом этапе строительства, не ожидая срока сдачи дома и введение его в эксплуатацию.

Юрий Гаврилов:

— Закрытые ПИФы себя постепенно изживают. Это связано с изменением налогового законодательства. Паевые фонды, утратив большую часть налоговых льгот, дарованных им на начальном периоде становления, утратили былую привлекательность. Осталась только льгота по подоходному налогу, но в условиях низкомаржинальных проектов она не дает ощутимого эффекта. Поэтому сейчас использование ПИФов для инвестирования не имеет смысла.

Тимур Шарипов:

— Сейчас большинство застройщиков, как правило, работает через «свои» жилищные кооперативы, страхуясь тем самым от Закона о долевом участии в строительстве. Конечно, это создает дополнительные риски для дольщиков, поскольку по этой схеме они получают в собственность паи, а не доли в праве на будущий жилой дом. Но здесь каждый решает сам, тем более, что число застройщиков, работающих с дольщиками напрямую в соответствии с законом о долевом участии в строительстве, в Перми незначительно. Инвестирование в недвижимость посредством ЗПИФов – это еще более сложная конструкция. Вкладывать свои деньги в жилищное строительство через этот инструмент я бы точно не рекомендовал.

—Советуете ли вы инвестировать в новостройки за рубежом, если есть такая возможность?

Юрий Гаврилов:

— Недвижимость за рубежом – это вообще не инвестиция, это потребительские расходы. Получить доход от такой покупки крайне затруднительно. Уровень процентных и арендных ставок в Европе и США очень низкий, и рентабельность строительства в целом тоже низкая. Доходность, к которой мы привыкли в России, там однозначно не получить. А в связи с девальвацией рубля такого рода покупки стали еще и существенно дороже.

После того как подняли процентные ставки по вкладам в российских банках, банковский депозит выглядит даже более привлекательно, чем инвестиция в недвижимость за рубежом. Тем более такие вложения проигрывают доходностям по российским облигациям.

Оксана Борисова:

— Многие столичные агентства и зарубежные представители напрямую обращаются к нам с предложением найти покупателя на их зарубежные объекты. Интернет пестрит объявлениями о продаже квартир и домов в Испании, Турции и т.д.

Но на деле все не так просто.  Первое, с чем придется столкнуться будущему  собственнику, – это оформление документов на покупку квадратных метров за границей.  Процедура может занять много времени, да и простой ее не назовешь. Второе  необходимо проанализировать инвестиционную привлекательность зарубежного рынка недвижимости.  В Европе сейчас спад, и вряд ли что-то поменяется в ближайшие годы. Поэтому  выгодно перепродать и вообще продать свою покупку вам вряд ли удастся. В- третьих, инвестиционный порог достаточно высок. Вам потребуется от 100 тысяч до 300 тысяч долларов на приобретение объекта. В-четвертых, налоговое бремя, которое ляжет на плечи инвестора гораздо выше, чем у нас в России, кроме того, за содержание купленной квартиры или дома надо платить.