Концептуальные проблемы

30 июля 2008 г.

 

Концептуальные проблемы

Пермский край вызывает интерес у множества иногородних девелоперов. Основным препятствием для их вхождения на рынок коммерческой недвижимости выступает нехватка площадей, предложение которых не удовлетворяет имеющемуся спросу.

Рынок коммерческой недвижимости в Пермском крае пока находится в стадии становления, уступая в этом отношении соседним регионам. Екатерина Пахомова, директор компании «Территория», утверждает, что в 2007 году общий объем предложения на рынке коммерческой недвижимости увеличился в среднем на 80 % и на сегодняшний день в Перми существует порядка 100 тыс. квадратных метров офисной и торговой недвижимости. Эти показатели, тем не менее, не позволяют говорить о насыщенности рынка, и, по мнению специалистов, рынок приблизится к этому состоянию лишь через 3–5 лет при стабильном экономическом развитии.

Вслед за соседями. Рынок коммерческой недвижимости в Пермском крае, по оценкам специалистов, находится в состоянии стагнации. Светлана Ярова, руководитель проектного отдела компании ASTERA, считает, что виной тому низкий спрос на торговые помещения из-за несоответствия платежеспособного спроса девелоперов и цены предложения.

Действительно, по данным корпорации «Перспектива», средняя цена предложения по торговой и коммерческой недвижимости в июне составляет 80,82 тыс. рублей и 77,78 тыс. рублей за квадратный метр соответственно. При этом с начала года рост цен на торговую недвижимость составил 3,6 %, а на офисную – 5,9 %. Екатерина Пахомова говорит о том, что за 2007 год цена за квадратный метр торговой недвижимости увеличилась на 84 %, а с начала года – на 4 %. Офисная же недвижимость в 2007 году подорожала на 67 %, а в 2008 году – на 6 %.

Что касается арендных ставок, то средняя ставка аренды торговых помещений в июне 2008 года установилась на уровне 924 рублей за квадратный метр, а офисных – 744 руб-лей. Таким образом, по сравнению с аналогичным показателем мая ставка аренды увеличилась на 1,1 % и 3,2 % соответственно. По словам Светланы Яровой, темпы роста цен на продажу офисной и торговой недвижимости заметно опережают повышение арендных ставок, что привело к увеличению срока окупаемости коммерческой недвижимости с 5–6 до 10–12 лет.

Собеседники «bc» выделяют ряд факторов, которые способствуют замедлению темпов развития рынка недвижимости. Так, Елена Жданова, директор управляющей компании «Экс», видит причины этого в увеличении стоимости строительства и в кризисе банковской сферы. По мнению Яна те Риле, директора российско-голландской инвестиционно-консалтинговой группы «Логитекк», еще одним сдерживающим фактором выступают цены земельных участков, которые в Перми значительно выше, чем в соседних регионах. «Но не стоит забывать, что каждый рубль, вложенный в квадратный метр, должен не только окупить себя, но и принести в будущем прибыль», – резюмирует г-н те Риле.

Эксперты «bc» говорят и о том, что Пермь серьезно отстает от соседних регионов по состоянию и развитию коммерческой недвижимости. По словам руководителя информационно-аналитического центра корпорации «Перспектива» Регины Давлетшиной, по интенсивности ввода коммерческих объектов недвижимости Пермь заметно уступает Екатеринбургу, Казани и Самаре, хотя в целом они демонстрируют схожие векторы развития. Елена Жданова дала комментарий, что Екатеринбург действительно более развит и опережает Пермь по развитию примерно на два года, что касается рынка коммерческой недвижимости в Челябинске, то он динамично развивается и сопоставим в этом отношении с Пермью.

Ян те Риле в качестве отличительной черты Перми отмечает отсутствие генерального плана развития города: «Он крайне необходим для гармоничного развития города и его окрестностей, так как коммерческие объекты не должны появляться в отдельности друг от друга. Хотя они и бывают красивыми на вид, но вместе они не составляют единого целого». Как раз для этих целей, для внесения ясности и перспектив, по словам Аркадия Каца, главы администрации Перми, будет создан трехлетний план ввода земельных участков, где будет указано их назначение.
К особенностям Перми и Пермского края Светлана Ярова добавляет неразвитость сегмента складской недвижимости, хотя Пермь и является крупным транспортным узлом, остро нуждающимся в качественных складских площадях.

Светлана Ярова:

– Складская недвижимость в городе Перми достаточно слабо развита: склады имеют плохое оснащение и эксплуатационные характеристики и зачастую не удовлетворяют запросам арендаторов. Это и стало одной из причин, по которой на рынок выходят компании, собирающиеся строить новые складские помещения, такие как «LT Терминал», «РК. Логистика», «ЮниТранс логистик». Московские девелоперы приходят к выводу, что строительство в регионах новых складских объектов высокого класса имеет большие перспективы, так как существующие площади не способны удовлетворить спрос ни в объеме, ни в качестве объектов.

В целом 2007 год стал рекордным по движению девелоперов в регионы, в том числе и в Пермский край. Лилия Аюпова, генеральный директор управляющей компании «ГудвиЛ», объясняет это тем, что насыщенность рынка в Москве и Санкт-Петербурге вынуждает идти их в регионы.

Завоеватели Перми. Эксперты «bc» отмечают, что Пермь и Пермский край становятся все более привлекательны для иногородних девелоперов. В разное время интерес к Перми проявляли девелоперы как из Москвы и Санкт-Петербурга, так и из других городов России.

В 2007 году о своих намерениях зайти в Пермь заявляли три столичные компании – Clover Group, Leon Building и ADG Group. Первая из них заявляла о намерении инвестировать в создание многофункционального комплекса, однако так и не нашла подходящего участка. Компания Leon Building тоже не смогла найти себе места в Перми (для строительства торгового центра девелоперу необходимы площадки от 20 до 100 гектаров). Что касается ADG Group, то она по-прежнему ведет активную работу в Перми по выбору необходимой площадки для размещения торгово-развлекательного комплекса. Девелопер рассматривает несколько предложений, но прежде всего его интересуют участки от 1 до 50 гектаров в центре города, на пересечении основных транспортных магистралей, или же в престижных районах. Поиском участков в спальных районах Перми всерьез занялась и столичная компания «ГиперСити», которая развивает два основных формата торговых центров – «ГиперСити МОЛЛ» (площадь – до 100 тыс. квадратных метров) и «ГиперСити АКВАПЛАЗА» (площадь – более 100 тыс. квадратных метров).

Петербургская сеть «О’кей» не смогла выбрать ни один из участков, предложенных мэрией Перми еще весной 2007 года. Муниципалитет готов был предоставить площадки в Орджоникидзевском (3,4 гектара) и Индустриальном районах (6,4 гектара), а также участок в районе Восточного обхода (20 гектаров), тогда как девелопера интересует прежде всего центр города или же приближенные к нему районы с хорошими транспортными развязками. Аналогичная ситуация складывается и с «Лентой», подыскивающей участок в Перми с 2006 года.

Из региональных девелоперов интерес к Пермскому краю демонстрирует компания «СКМ-Девелопмент» (г. Екатеринбург), которая вынашивает планы о строительстве специализированного одноэтажного торгового центра «Инхаус» формата DIY, площадью от 10 до 30 тыс. квад-ратных метров. Волгоградская компания Diamant Development Group, развивающая мультиформатные торговые центры в российских городах с населением от 300 тысяч человек, тоже не может пока договориться с региональными властями. Забуксовал и проект самарской управляющей компании «Молл Менеджмент», предполагающий строительство торгово-развлекательного центра Park House (70 тыс. квадратных метров). Компания ADM Group из Ростова-на-Дону ведет поиск земельного участка (более 15 гектаров) для реализации сетевого проекта торгово-развлекательного комплекса «Калинка-Малинка».

Кроме того, зайти на рынок коммерческой недвижимости Прикамья изъявляли желание и иностранные девелоперы. Среди них – сеть французских гипермаркетов Leroy Merlin, которая рассматривает возможность строительства в Перми своего торгового центра, но так пока и не смогла договориться с местными властями о площадке. «Для строительства гипермаркета площадью около 12 тыс. квадратных метров Leroy Merlin требуется площадка от 3 до 8 гектаров в центре города или на окраине», – отмечает Светлана Ярова.

Свою готовность построить в Перми торговый центр от 50 до 70 тыс. квадратных метров выразил и итальянский холдинг Domina Group. Согласно концепции торговый центр будет одноэтажным или полутораэтажным. «В качестве якорных арендаторов компания намерена пригласить известные бренды итальянской одежды – Armani, Versace, Valentino. Среди поточных арендаторов могут быть представлены финская сеть продуктового ритейла «Призма» и сеть электротехнических товаров «Трони». Кроме того, в торговом центре предусмотрена и развлекательная часть – с кафе, рестораном, SPA-салоном и кинотеатром», – говорит г-жа Ярова.

Кроме того, о своем приходе заявляли такие DIY-гиганты, как Castorama, которая в феврале 2008 года приобрела земельный участок в Перми площадью 3 гектара неподалеку от Metro Cash and Carry, где намерена возвести гипермаркет строительных материалов пло-щадью от 11 до 14 тыс. квадратных метров. Что касается компании IKEA, то она по-прежнему находится в поисках площадки под торговый центр в Перми, отказавшись от предлагаемого ей участка на Восточном обходе.

Не все так просто. Региональные и муниципальные власти постоянно заявляют о своей готовности привлекать иногородних девелоперов в Пермский край. Так, Анатолий Маховиков, первый заместитель главы администрации Перми, сообщал ранее, что власти города намерены развивать строительство торговых и бизнес-центров.
По задумке властей все крупные торговые центры выносятся за пределы города – на территорию Восточного и Западного обходов города. «Но, несмотря на то, что центр города перегружен, неосвоенными сегодня остаются спальные районы и микрорайоны (порядка 26) краевой столицы. Однако далеко не все девелоперы готовы осваивать
окраинные территории», – констатирует Светлана Ярова.

Что касается конкретных предложений, то, по мнению аналитиков, их количество не удовлетворяет существующий спрос.

Аркадий Кац заявил, что в 2008 году планируется выставить на аукцион 3–4 участка под застройку площадью от 7 до 10 га.

Аркадий Кац:

– Кроме того, в 2008 году в районе Левшино на аукцион будет выставлен участок для строительства торгово-развлекательного комплекса с аквапарком. И мы уверены, что претендовать на него будут несколько участников. Что касается земельного участка в районе пересечения улицы Уинской и Восточного обхода, который предлагался IKEA, то он по-прежнему будет выставляться на торги с условием строительства на нем мегамолла.

По словам собеседников «bc», желание девелоперов зайти в Пермский регион ограничиваются целым рядом фактором. Лилия Аюпова полагает, что Пермский край является очень сложным регионом для иногородних компаний и его не так просто завоевать. С ней солидарны и другие эксперты.

Светлана Ярова:

– Многих девелоперов смущает схема проведения аукционов по земельным участкам, инициируемых местной администрацией. Администрация Перми проводит конкурсы на очень странных условиях. В частности, извещение о предстоящем аукционе вывешивается на сайте администрации за три недели до его фактического проведения, что является очень маленьким сроком. Безусловно, при таких условиях федеральные компании в отличие от местных не успевают должным образом оформить заявку и оказываются в заведомо проигрышных условиях.

Однако в департаменте планирования и развития территории Перми эти претензии считают необоснованными и заявляют, что в соответствии с Земельным кодексом РФ извещения об аукционах публикуются за месяц.

Кроме того, по мнению г-жи Яровой, у многих федеральных и международных девелоперов постоянно возникают проблемы с подбором подходящих участков для строительства, что приводит к переносу сроков начала реализации проектов, а иногда вообще ставит под сомнение выход девелопера на прикамский рынок.
Девелоперов в их желании реализовать проект в Перми ограничивает и высокая стоимость земельных участков.

Ян те Риле:

– Земля в Пермском крае за последние 3–4 года подорожала на 600–700 %. В случае высокой стоимости земельного участка сроки окупаемости проекта также увеличиваются, что становится невыгодным для иногородних девелоперов. По этой причине столичным компаниям выгоднее реконструировать уже устаревшие торговые и офисные центры.

По мнению Елены Ждановой, проблемы у иногородних девелоперов на стадии поиска и приобретения участков такие же, как и у местных игроков. «В целом при реализации проектов иногородними девелоперами есть и ряд специфических сложностей: адекватность оценки рынка региона, особенности удаленного управления проектом, формирование команды проекта, а также вопросы выбора подрядчиков», – утверждает г-жа Жданова.

Внимание к качеству. Приход новых игроков в Пермский край, по мнению экспертов, не сильно изменил общую конъюнктуру рынка коммерческой недвижимости.

Регина Давлетшина:

– Иногородние девелоперы в целом строят так же, как и в нашем регионе. Тем не менее необходимо принимать во внимание, что возрастают требования покупателя к объекту, что является более серьезным фактором повышения стандартов качества недвижимости и развития системы позиционирования.

Екатерина Пахомова также утверждает, что требования к объектам коммерческой недвижимости растут. Обязательным условием высокого класса торговых и бизнес-центров является наличие парковки, хорошей оснащенности и автоматизации объекта, системы вентиляции и кондиционирования.

Светлана Ярова, напротив, считает, что по мере насыщения рынка коммерческой недвижимости акцент с количества объектов коммерческой недвижимости переходит на качество проектируемых и вводимых площадей и все большее внимания уделяется классности объектов. «Это естественным образом связано с приходом федеральных и международных игроков на рынок Прикамья, поскольку они привыкли к высоким стандартам качества площадей», – утверждает г-жа Ярова.

Лилия Аюпова в свою очередь уверена в том, что в Перми из-за неправильной концепции и несоответствия требованиям арендаторов очень часто возникает проблема заполнения торговых и офисных площадей. С ней солидарны и другие собеседники «bc». Так, по словам Екатерины Пахомовой, нужно существенно снижать стоимость аренды, если этого не будет, то помещения будут простаивать.

Светлана Ярова:

– Основная причина данного явления носит концептуальный характер. Особенно это касается торговых объектов, расположенных за пределами центра Перми. Вновь создаваемые объекты зачастую не имеют единой концепции по товарному ассортименту, по сегментам потребителей, не располагают концепцией позиционирования и продвижения. В связи с этим возникают проблемы с заполнением площадей на начальных стадиях и проблемы текучести арендаторов на стадии функционирования торговых площадей. В настоящий момент основными арендаторами торговых помещений выступают местные операторы, Перми же необходимо привлечение крупных компаний российского и мирового уровней.

Как раз под крупных девелоперов заточена деятельность властей, которые не скрывают, что намерены привлекать их в город. Этому должно способствовать принятие трехлетнего плана и утверждение списка земельных участков. Будут просчитаны потребность города в торгово-офисной недвижимости и возможность прогнозирования.

Именно с целью привлечения крупных девелоперов пермские власти проводят деятельность по принятию трехлетнего плана и утверждению списка земельных участков. Благодаря этим мерам, по мысли властей, будет просчитана потребность города в торгово-офисной недвижимости и появится возможность прогнозирования.

 

 

Наталья Варламова

Источник: BUSINESS CLASS