Первый этаж – предлагать!

29 апреля 2008 г.

 Первый этаж – предлагать!

Несмотря на общее падение доходности инвестиций в недвижимость, сегодня квартиры, перестроенные в магазины и офисы, продолжают приносить в год до 25% дохода, утверждают специалисты  рынка недвижимости.

Первые жилые этажи в новостройках ушли в прошлое. С недавних пор как в коммерческих, так и в муниципальных домах первые этажи предназначаются исключительно под объекты социальной инфраструктуры и офисы.
Такие площади притягательны для предпринимателей. Участники рынка уверены, что потенциальный спрос на подобные помещения значительно превышает предложение.
По мнению директора Департамента управления активами «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Сергея Лобанова, как и в любой деятельности, в сфере коммерческой недвижимости в жилых домах есть своя специфика, но в Москве, например, накоплен большой опыт по решению вопросов различной степени сложности.

Сергей Лобанов: 
- Первые этажи жилых домов - это скорее область деятельности частных инвесторов (относительно небольшие инвестиции, и возможность оперативного управления процессом инвестирования). Хотя в Москве есть примеры того, как крупные инвестиционные компании формируют пулы из десятка коммерческих объектов в жилых домах, но это не делает эту деятельность девелоперской.
Если говорить о доходности этого сегмента, то нужно учитывать два фактора - рост стоимости самой коммерческой недвижимости и доход, получаемый в виде арендных платежей. Сегодня средняя доходность коммерческой недвижимости в жилых домах по этому показателю составляет в среднем 6-8 лет. То есть за 6-8 лет арендные платежи полностью компенсируют затраты на покупку помещения.

Исходя из опыта риэлторов, торговые помещения имеют наиболее высокие арендные ставки. Основные арендаторы торговых помещений (street-retail) - аптеки, банки, магазины, салоны красоты, офисы продаж. Но при этом важен не только профиль помещения. Главный критерий выбора арендатором торгового помещения - это месторасположение. Поэтому, по мнению г-на Лобанова, очень важно перед покупкой правильно оценить будущую востребованность приобретаемого помещения арендаторами.
Общеизвестно, что жилые площади на первых этажах пользуются плохим спросом у покупателей. Окна не открой, форточку не оставляй, решётки, буйно растущая летом зелень и кусты, практически у самых подоконников. Зимой – сугробы и любопытные люди, постоянно заглядывающие на ходу. Большинство покупателей такие обстоятельства сегодня считают «не совместимыми с жизнью».
С предпринимателями дело обстоит иначе. Для них интенсивный транспортно-пешеходный поток - манна небесная. Таким образом, сегодня получается, что целенаправленное планирование застройщиками первых этажей новых зданий под коммерческую недвижимость выгодно всем. Предприниматель получает необходимые для бизнеса площади, а застройщик лишается «проблемы первого этажа». Преимущества встроенных помещений коммерческого назначения на первых этажах новых зданий застройщики оценили, как минимум, несколько лет назад. Сегодня ни одна новостройка не обходится без «рекламного определения»: на первых этажах жилого дома помещения предусмотрены помещения под магазины и офисы.

Владимир Копытов

 - Сегодня это уже норма жизни. Ни один проект жилого дома не обходится без таких площадей. В первую очередь, для любой новостройки важна инфраструктура. Тем более, что от точечной застройки девелоперы уходят, предпочитая вкладываться в жилые комплексы. Строить отдельные, рядом с домом торговый или офисный центр никто не будет – дорого, не выгодно. А поскольку жильё на первых этажах – тоже не выгодно -  дешево, не востребовано, поэтому застройщики нашли такой выход из сложившейся проблемы.

В многоквартирных высотках коммерческие помещения на первых этажах изначально проектируются под определенные цели — парикмахерскую, магазин, фитнес-клуб, почтовое или банковское отделение. По мнению большинства строителей, располагать в нежилой зоне новостроек помещения  под офисы – не очень выгодно: надо соблюсти много норм, чтобы попасть в определённый класс. Кроме этого, жилые комплексы в деловой части города сегодня практически не строят, а  открывать «конторы» в спальных районах современным бизнесменам стратегически невыгодно.
Другое дело – центр города: для малого, среднего и крупного бизнеса– место идеальное, а вот в помещениях – острая нехватка. Если «средние» и «крупные» могут себе позволить разместиться в центрах «А», «Б», «С» со всеми вытекающими арендными последствиями, то «малые» в силу своих финансовых возможностей способны выживать только в «Е» классах. Но их, современных, в центре города – практически нет, «центральный» «Е» класс представляют «бывшие» квартиры на первых этажах, перешедшие в категорию «нежилые помещения». По мнению экспертов, цены на такие «нежилые» квартиры сегодня значительно выше даже, чем на «просто» квартиры и чем на уже специально спроектированные коммерческие помещения в новых многоэтажках. Всё дело опять же в месте расположения. Так что первые этажи – предлагать!

Оксана Красавина