Рынок земли в Перми

5 июля 2007 г.

Рынок земли в Перми: обзор за январь-май 2007 года

Пермская земля год от года становится все более желанным товаром. Подтверждением этому является динамика роста покупок земельных участков в Пермском крае. Единственная проблема заключается в том, что земля является ограниченным ресурсом, и уже на сегодняшний день в Перми, как и в других крупных городах России, ощущается истощение запасов земельных участков в центральных районах. Какие изменения на рынке земельных участков произойдут в связи с данной тенденцией в будущем? И какая ситуация сложилась уже сегодня? Об этом рассказывают специалисты Департамента маркетинга и консалтинга PTDN realty group.

Земля в Перми как товар

Земля как товар - это объект купли-продажи, удовлетворяющий насущные или потенциальные потребности, и имеющий определенные качественные и количественные характеристики. 
Необходимо отметить, что земля в Пермском регионе – особая ценность, характеризующаяся высокой эффективностью использования ее многообразных свойств.
В зависимости от целевого назначения, на рынке купли продажи Пермского края можно выделить следующие виды земельных участков:
- земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС);
- земельные участки под коммерческое использование;
- дачные и садовые земельные участки;
- земельные отводы больших площадей свободного назначения.
Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено самой природой, поэтому цена участков определяется в основном спросом. Привлекательность земельных участков, а соответственно, и спрос на них в Пермском регионе формируется под влиянием многочисленных факторов.
При планируемом использовании земельных участков для предпринимательских целей, строительства и т. п., в первую очередь учитываются такие факторы, как близость к центру города, размер, форма, контуры и топография, подъездные пути, способы использования примыкающих территорий и др. То есть те факторы, которые увеличат цену будущей недвижимости и повысят рентабельность проекта.
При выборе земельного участка под ИЖС решающими являются такие факторы как близость к водоему, к населенному пункту, наличие рядом лесного массива, качество подъездной дороги, наличие коммуникаций.
Значительный размах цен предложения ведущие аналитики объясняют именно зависимостью между ценами и характеристиками земельных участков. В настоящий момент в Пермском районе на рынке представлен достаточно широкий спектр земельных участков, как по размеру площади, по целевому использованию, так и по цене.

 Характеристика Пермского рынка земельных участков

В I квартале 2007 года наибольшую долю предложения занимали земельные участки под ИЖС, площадью от 8 до 25 соток – 58% от совокупного предложения. Дачные и садовые земельные участки находились на втором месте – 24%.

Категория земельного участка по целевому назначению	Средняя цена предложения, тыс. руб./сот.	Пределы цены предложения, тыс. руб./сот.
Дачные и садовые земельные участки	27	2,5 – 346,15
Земля под индивидуальное строительство	54,48	13,3 – 833,3
Земельные отводы больших площадей	8,89	0,4 – 56,25
Земля под коммерческое использование	271,97	3,33 – 3076,22

Цена на земельные участки по итогам I квартала 2007 года находилась в пределах от 400 рублей за сотку до 3076 тыс. рублей за сотку (за эту цену был выставлен земельный участок под коммерческое использование на одной из центральных улиц Перми).
Наблюдается наибольший объем предложения участков, расположенных в районах средней удаленности по отношению к Перми (Усть-Качка, Жебреи, Троица, Добрянский район и др.), который составляет 62% от совокупного объема предложения.

Увеличилась доля земельных участков под коммерческое использование – до 14%. В 2005-2006 годах этот сегмент составлял наименьшую долю – всего 4-6%. Увеличение этой доли земели можно объяснить тем, что наибольшим спросом со стороны девелоперов и наивысшими ценами отличаются именно участки, пригодные для строительства объектов коммерческой недвижимости. Скорее всего, часть земель была переведена собственниками в земли коммерческого назначения с целью получения наибольшей выгоды от их последующей продажи.

Предельные и средние цены предложения земельных участков в зависимости от целевого назначения

Следует отметить, что за май 2007 года суммарное предложение земельных участков выросло на 12%. В основном это произошло за счет увеличения предложения земельных участков небольших площадей под ИЖС, которые находятся за пределами городской черты.
Также, большую долю предложения занимают дачные и садовые земельные участки (27%).

Цены на земельные участки существенно не изменились по сравнению с I кварталом 2007 года, за исключением цен на земельные участки, предназначенные для коммерческого использования.

 

Изменения в предельных и средних ценах предложения земельных участков в зависимости от целевого назначения за май 2007 г.

Категория земельного участка по целевому назначению	Средняя цена предложения, тыс.руб./сот. за I квартал 2007 г.	Средняя цена предложения, тыс.руб./сот. за май 2007 г.	Прирост средней цены	Пределы цены предложения, тыс.руб./сот. в мае 2007 г.
Дачные и садовые земельные участки	27	27,13	0,48%	3,83 – 346,15
Земля под индивидуальное строительство	54,48	55,23	1,40%	13,30 – 1083,33
Земельные отводы больших площадей	8,89	8,95	0,67%	0,8 – 56,25
Земля под коммерческое использование	271,97	288	5,60%	4,17 – 3461,54

Средняя цена предлагаемых на продажу земельных участков под коммерческое использование увеличилась на 5,6%. Средняя цена земельных участков под ИЖС увеличилась на 1,4% по сравнению с I кварталом 2007 года. Средние цены для остальных видов использования земельных участков существенно не изменились.
Наиболее дорогие участки представлены в Ленинском районе, где их средняя стоимость составляет более 3 000 тыс. рублей за сотку даже при жестоких условиях расселения, с которыми пермские инвесторы знакомы не понаслышке. Практически все предлагаемые в центре участки имеют обременения в части условий расселения. Другими словами цена без расселения может достигнуть и большей цифры. Минимальная цена установлена на уровне 12 тыс. рублей за сотку, в основном это - Кировский и Орджоникидзевский районы, где и ценовой уровень всех сегментов коммерческой и жилой недвижимости – минимальный.

 Земельные участки под ИЖС

Для участков под ИСЖ наибольший объем предложения приходится на районы средней удаленности. Самая высокая цена на земельные участки зафиксирована в черте города, цена за сотку достигла 346 тыс. рублей за сотку. Такой участок находится на ул. Революции.
Безусловно, покупатель земельного участка ориентируется и на его месторасположение, от которого зависит транспортная доступность, степень развития инфраструктуры, близость к водоемам и рекам и другие немаловажные для покупателя характеристики.
Если же проводить аналогии со столичным рынком загородного жилья, то там отмечается незначительное преобладание предложения над спросом, что вынуждает продавцов работать на более высоком уровне. Однако в Москве набирает обороты рынок аренды коттеджей и таунхаусов для постоянного проживания, на котором складывается совершенно обратная ситуация.

По мнению аналитиков, последнее время наблюдается изменение структуры предложения данного сегмента земли. Активное развитие строительства загородного жилья повлияло на увеличение предложения преимущественно крупных земельных выделов под загородные жилые поселки.
В последнее время в Перми отмечается рост спроса на объекты индивидуального жилищного строительства. Причинами этому явились, как рост популярности загородного жилья относительно городского (что отчасти связано с интенсивными темпами роста цен на Пермские квартиры), так и с упрощением законодательства в сфере ИЖС.
Аналитики ПТДН считают, что во второй половине  2007 года будет возрастать интерес к земельным участкам, как со стороны индивидуальных потребителей, так и со стороны крупных инвесторов. Это приведет к удорожанию земельных участков. Такое положение вещей будет подкрепляться ограниченностью земли как ресурса.
На сегодня в Перми, как и в других крупных городах, ощущается дефицит земельных участков в центральных районах. Это означает, что в ближайшем будущем будет наблюдаться переход к освоению новых земельных участков за пределами городской черты. Доступная жилая недвижимость, а также, и коммерческая, будут строиться за пределами центра.
Освоение новых территорий вне городов под строительство является одним из наиболее перспективных направлений развития рынка недвижимости. Об этом свидетельствует опыт Москвы, Санкт-Петербурга.

Материал подготовлен специалистами Департамента маркетинга и консалтинга PTDN realty group