Анализ рынка недвижимости Перми. Итоги I квартала 2007 года

25 апреля 2007 г.

Рынок вторичного жилья

Основные тенденции:
• Средняя цена предложения по городу на последнюю неделю марта 2007 г. –  47,49 тыс. руб. за 1 кв. метр
• Средняя цена предложения в среднем за март – 46,3 тыс. руб. за 1 кв. метр
• Темп роста цены за I квартал 2007 г. – 23,1%
• Увеличение объема предложения за I квартал 2007 г.– 33,6%

Динамика объема предложения на рынке вторичного жилья, март 2006 г. – март 2007 г.

Первый квартал 2007 года сохранил динамику развития 2006 года: высокий темп роста цен, высокая покупательская активность, высокая динамика появления новых объектов на рынке.
За I квартал средняя цена возросла на 26,3%. Это самый высокий темп роста за последние полгода.

Динамика средней цены предложения,
март 2005 г. – март 2007 г.

Согласно особенностям развития сегмента на конец марта текущего года, на рынке жилья отсутствуют объективные причины роста цен. Это означает, что в будущем периоде (II–III квартал 2007 года) рынок постепенно будет снижать темпы своего развития.

Как показывает практика, рынок развивается циклично. Полный цикл, состоящий из фазы роста и снижения, длится 2–3 года. Новый цикл начал свой отчет с мая 2005 года. Пик пришелся на I квартал 2007 года (февраль), после чего ожидается замедление темпов.

Наряду с высокими темпами роста цены и объемов предложения, в течение всего квартала в феврале-марте наблюдалось существенное снижение спроса. Именно с февраля темп выбытия существенно отставал от объема предложения. Это привело к тому, что предложение за квартал возросло практически на треть. Поэтому можно предполагать, что I квартал является началом переходного периода рынка от высокой активности к постепенному замедлению и стабилизации.

Если рассматривать темп роста средней цены за I квартал 2007 года в разрезе административных районов города, то стоимость увеличивалась в диапазоне от 20,3% до 25,8%. Наибольший рост цен пришелся на Кировский (25,8%) и Мотовилихинский (24,1%) районы. Минимально цены выросли в Ленинском и Дзержинском районах (по 20,3%).

 Средняя цена предложения в разрезе 
административных районов, декабрь 2006 г. – март 2007 г.

Темп роста цены в I квартале 2007 года с учетом отдаленности от центра происходил достаточно равномерно и варьировался в пределах от 25,5% (районы средней удаленности) до 27,8% (отдаленные районы).

Интересно отметить, что с увеличением удаленности от центра темп роста цены усиливается. Это объясняется тем, что отдаленные районы обычно запаздывают в развитии от центра, но потом динамично «догоняют» центральные районы.

Структура предложения в зависимости от удаленности от центра не подвержена значительным изменениям. Наибольшая доля объектов, предлагаемых к продаже, расположена в районах средней удаленности (33%) и отдаленных районах (28%).

За I квартал значительно улучшилось значение такого показателя, как индекс сбалансированности развития инфраструктуры города. Он отражает соотношение цены покупки квартир в центральном районе города к объектам, расположенным на окраинах. За первый квартал он снизился на 1,8%.

По районам, прилегающим к центру, данный показатель возрос на 1,3%.

Динамика индекса сбалансированности развития инфраструктуры города,
март 2006 г. – март 2007 г.

Структура предложения по отдаленности от центра,
март 2007 г.

Средняя цена предложения по отдаленности от центра, декабрь 2006 г. – март 2007 г.

Самые высокие темпы роста в I квартале текущего года были характерны для 2-комн. квартир (23,5%). Второе место занимают 1-комн. квартиры (21,6%).

Что касается индекса доходности, то с сентября 2006 года отмечено снижение данного показателя. За I квартал величина индекса снизилась на 15,8%.

Индекс доходности жилья, г. Пермь

На конец марта 2007 года индекс выкупа жилья на вторичном рынке установился на уровне 20,8 лет. Другими словами, потребуется свыше 20 лет, чтобы сумма арендных платежей в размере 9 650 рублей за месяц сравнялась с ценой покупки 1 кв.м, равной 46,3 тыс. рублей.

С марта 2006 года по март 2007 года индекс выкупа возрос на 31,8%.

Динамика индекса выкупа квартиры,
март 2006 г. – март 2007 г., г. Пермь

На фоне активного роста цен последние два года наблюдается тенденция увеличения индекса доступности жилья, который характеризует число лет накоплений, необходимых средней семье для приобретения среднестатистического жилья.

Коэффициент доступности представляет собой отношение площади жилья, которую может приобрести средняя семья в год, при условии, что на это направляются все доходы семьи (с учетом и без учета ПМ).

За I квартал индекс возрос на 17,3% и 18,1% в зависимости от расчета (с учетом и без учета ПМ соответственно).

Индекс доступности жилья

Средняя цена предложения по районам, март 2007 г.

МАРТ	1-комн.		2-комн.		3-комн.		4-комн.		Среднее
Район	Цена 1 кв.м, тыс. руб.	Цена кв-ры, тыс. руб.	Цена 1 кв.м, тыс. руб.	Цена кв-ры, тыс. руб.	Цена 1 кв.м, тыс. руб.	Цена кв-ры, тыс. руб.	Цена 1 кв.м, тыс. руб.	Цена кв-ры, тыс. руб.	Цена 1 кв.м, тыс. руб.	Цена кв-ры, тыс. руб.
Дзерж.	53,65	1888	48,62	2317	46,51	3037	43,10	3546	49,12	2481
Инд.	54,63	1803	50,74	2391	46,32	2941	44,46	3629	50,17	2465
Кир.	47,05	1458	38,72	1758	35,05	2321	32,92	3201	40,01	1865
Лен.	63,55	2373	56,63	3055	57,20	4278	62,27	9269	58,99	4048
Мот.	54,00	1843	48,77	2496	44,23	2902	40,84	3315	48,63	2460
Ордж.	42,80	1427	36,65	1619	34,10	2173	34,02	2831	37,56	1792
Свердл.	55,52	1773	49,61	2351	47,71	3117	45,65	4139	50,95	2435
Среднее	52,68	1741	46,48	2229	43,85	2887	43,93	4214	47,49	2378

Регина Давлетшина, руководитель проекта «Консалтинг» Корпорации «Перспектива»