Торговые объекты на рынке коммерческой недвижимости в городе Березники

22 марта 2007 г.

Березники – второй по величине и промышленному потенциалу город Пермского края. Здесь расположены крупнейшие в стране предприятия-монополисты такие, как АО Уралкалий, Березниковский титано-магниевый комбинат, Березниковский содовый завод, АО «Азот». По показателю объема промышленного производства на душу населения город занимает первое место в крае, опережая даже областной центр.
При этом инфраструктура города, сфера торговли, услуг, развлечений и общественного питания за последние десять лет развивалась очень слабо. Такая ситуация, при сохранении темпов экономического роста, наличием высокой транспортной доступности и высоким интересом бизнеса к указанным секторам рынка в регионе, означает его быстрое развитие в самом ближайшем будущем.

Существующие торговые объекты
1. Торговые центры (ТЦ) – отдельно стоящие 2-3-х этажные здания. Средняя площадь их – около 2,500 тыс. кв. м. Все ТЦ находятся в зданиях старой постройки. К ним относятся 5 магазинов: ЦУМ, Универсам-1, Универсам-2, Радуга, Спорт и Туризм.
2. Торговые помещения, находящиеся на 1-х этажах жилых и нежилых зданий, общей площадью от 200 кв.м. до 1000 кв.м. В основном их характеристики соответствуют характеристикам подобных магазинов Перми. Общая тенденция формирования арендных ставок такова: чем ближе рассматриваемый магазин находится к ТЦ, тем выше его арендная ставка.
3. «Мини-магазины» (к бутикам отнести нельзя, класс качества гораздо ниже) имеют площади от 50 до 100 кв. м, за что и названы таким образом. Имеют повышенный спрос со стороны арендаторов. Он обусловлен возможностью их быстрого перепрофилирования. Тенденции рынка в настоящий момент – перевод мини-магазинов под использование общепитом (небольшое кафе), под салон красоты, под зал игровых автоматов.
4. Торговые помещения в Северо-восточном направлении (именно так их выделяют специалисты в области недвижимости) площадью до 200 кв.м. Представляют собой встроенные помещения, находящиеся на 1-м этаже жилого или нежилого здания. Относятся к самому непрестижному классу, так как располагаются близко к промзоне, имеют недозагрузку до 30% торговых площадей.
Планируемые и строящиеся торговые объекты.
В связи с тем, что новое строительство торговой недвижимости долгое время не велось, возникла потребность в увеличении площадей коммерческой недвижимости и существенном повышении ее качества.
Приход на местный рынок пермских игроков позволит удовлетворить указанные потребности города. Состав инвесторов позволяет говорить о новом качественном витке развития рынка торговой недвижимости и о появлении в ближайшие два года в Березниках принципиально новых форматов торговли, новых торговых марок, операторов общественного питания и сферы развлечений (таблица 1).

Таблица 1. Планируемые и строящиеся торговые объекты г. Березники
Название	Адрес	Площадь	Организация	Сроки ввода
ТЦ "Миллениум"	ул. Пятилетки	около 9 000 кв.м.	ООО "Монолитинвестстрой" г. Пермь	2008
ТЦ	ул. Ломоносова, 113	более 5 000 кв.м.	ООО "Еврокапитал" г. Пермь	осень 2007
ТЦ	соседний от ЦУМа квартал	около 3 000 кв.м.	ООО "Дизайн-Строй" г. Березники	2007
ТРК	ул. Пятилетки	около 15 000 кв.м.	Группа "РИАЛ" г. Пермь	2008

Однако, предложений на продажу площадей во вновь строящихся ТЦ очень мало. В марте 2007 года в продаже появились площади Торгового центра по ул. Ломоносова 113. По информации, полученной от Ларисы Евгеньевны Копысовой, генерального директора ООО «Еврокапитал», Торговый центр откроется осенью 2007 года. Инвесторами проекта являются торговая сеть «Пятерочка», супермаркет которой разместится на первом этаже и сеть бытовой техники «Эльдорадо». Оператором общепита будет известная в Перми сеть ресторанов «Restunion» с форматами узбекской, итальянской и японской кухни. Вообще, в связи с месторасположением (двумя своими фасадами объект соседствует с крупнейшим в городе кинотеатром “Мелодия” и Детско-юношеской спортивной школой) и в соответствии с концепцией, разработанной девелопером, этот ТЦ позиционируется как место для семейных покупок и отдыха, а предлагаемые в ТЦ товары и услуги будут принадлежать к сегменту массового спроса и обеспечивать оптимальное соотношение низкой цены, среднего качества и “семейного” ассортимента. Поэтому, кроме вышеперечисленных якорей, здесь разместятся аптека, хозяйственные товары, магазины одежды и обуви для всей семьи, а также магазины игрушек, посуды, книг, дисков, подарков. Кроме того, в ТЦ будут представлены химчистка, ремонт обуви, сотовые операторы и поставщики услуг (туроператоры, обменные пункты валюты, банкоматы, видео- и фотоуслуги). Для детей будет работать детская комната.
 ТЦ “Миллениум” предложит покупателям супермаркет торговой сети “Виват” и блок марок общепита этой же компании. В ТЦ ООО “Дизайн-Строй” будет размещаться магазин “Спортмастер”. Однако с окончательной концепцией и размещаемыми торговыми марками указанные торговые объекты пока не определились. Крупноформатный для Березников торговый центр группы “РИАЛ” планируется в формате торгово-развлекательного центра с большой развлекательной зоной (кинотеатры, боулинг, фуд-корт и т.п.) и парковкой.
Таким образом, общий планируемый ввод площадей в ТЦ на 2007 – 2008 годы составит 32 тыс. кв.м.
Ценовая ситуация.
Принципиальное изменение качества объектов и их управления приведет также и к росту цен на рынке торговой недвижимости, но ставки аренды в ближайшие 3 года практически не изменятся. Они сохранятся на существующем уровне для новых форматов торговли и упадут в старых, и/или плохо управляемых магазинах. По опыту развития ситуации в г. Перми, можно с уверенностью сказать, что в случае с новыми Торговыми центрами, которые соответствуют более высокому классу торговых помещений и аналогов которому в г. Березники на сегодняшний день нет, стоимость продажи квадратного метра торговой площади в них будет превышать цены на существующие в городе объекты.
Арендные ставки в магазинах различаются в зависимости от формата, месторасположения и специализации объекта торговли.
По данным аналитического отдела ОАО «Камская долина», арендные ставки в торговых центрах для якорных арендаторов по состоянию на февраль 2007 года колеблются в диапазоне от 720 руб./кв. м до 1000 руб./кв. м в месяц. Как правило, площади торговых центров имеют 100% загрузку, недоиспользование площадей бывает только при смене арендатора. Цена аренды в мини-магазинах для якорных арендаторов колеблется от 30 000 до 80 000 рублей в месяц. Чем ближе такие магазины находятся к торговым центрам, тем выше стоимость аренды. Арендные ставки торговые помещения в Северо-восточном направлении колеблются от 139 руб./кв. м до 150 руб./кв. м за торговую площадь в месяц (график 1).

 

 По оценкам экспертов, площади во вновь строящихся торговых центрах будут выставлены на продажу ближе к концу строительства и летом 2007 года цена для оптовых покупателей будет колебаться в диапазоне 40 – 45 тыс. руб./кв.м., а цена лотов от 50 до 100 кв. метров (если такие вообще будут выставлены на рынок) может превысить 50 тыс. руб./кв.м. Арендная ставка для торговых операторов такого магазина будет не менее 1200 руб./кв.м., а операторов общепита - 700 – 800 рублей за квадратный метр.
Диапазон цен продажи существующих объектов торговли на вторичном рынке, по данным «Камской долины» колеблется от 23 500 руб./кв.м. до 35 000 руб./кв.м., на помещения винных магазинов достигает 38 000 – 40 000 тыс. руб./кв.м.
В данных условиях на рынке торговых помещений г. Березники возникнет конкуренция между новыми ТЦ за покупателей, что требует от инвесторов уже в настоящий момент четкого понимания концепции будущих ТЦ.