Пермский рынок недвижимости: тренды октября 2010

29 ноября 2010 г.

Середина осени позади. Рынок пока еще на пике сезонной активности. Насколько активен был рынок в этот осенний деловой сезон, чем наиболее интересным был отмечен второй осенний месяц и какие наиболее заметные изменения произошли за это время на рынке недвижимости? Постараемся дать ответы на эти злободневные вопросы.

Современные условия функционирования рынка недвижимости обладают рядом знаковых черт:

1) Главным признаком современной действительности на рынке недвижимости является дефицит спроса. При всем том, что ситуация за последние полтора года значительно изменилась и спрос стал намного более активным, продавцы все еще находятся в позиции ведомых, а не ведущих. Цены на современном рынке устанавливает покупатель, сам зачастую того не подозревая, а продавец лишь подстраивается под них, понижая в условиях низкого спроса или повышая, когда аналогичные объекты продаются по более высоким ценам, а его объект начинает пользоваться популярностью у покупателей

2) Еще одним из важнейших признаков является низкий уровень инвестиционной инициативности. При отсутствии инвестиционных и спекулятивных сделок рынок теряет огромное количество финансовых ресурсов, которые бы способствовали его дальнейшему развитию

3) Не меньшую роль играет и признак низкой покупательской платежеспособности. В данном аспекте рынок теряет «авантюристический» уклон, когда покупатель зачастую тратит меньше времени на поиск объекта и подбор наиболее дешевого варианта, и покупает, что называется, «первый понравившийся». На сегодняшнем рынке подобные «авантюры» - редкое исключение

4) Из предыдущего признака вытекает признак высоких временных рамок экспозиции объекта, когда между моментом выставления объекта на рынок и заключения по нему сделки проходит от нескольких недель до нескольких месяцев

5) Современный рынок - рынок далеких перспектив. При отсутствии глобального экономического воздействия извне, рынок недвижимости будет развиваться очень медленно, в течение длительного периода переходя из стадии стабилизации в стадию постепенного роста.

Рынок многоквартирного жилья

Главные тренды:

- увеличение объемов рынка вторичного жилья

- повышение стоимости квадратного метра на вторичном рынке

- снижение дисконтов до 2-4%

В результате сезонной активизации рынка ситуация в сегменте вторичного жилья несколько улучшилась. Появилось несколько десятков новых объектов. Причем их продавцы предпочитают выставлять свои объекты по максимальным ценам в ожидании «сезонного» покупателя. Здесь проявляется эффект психологического ожидания, когда при отсутствии каких-либо экономических предпосылок роста цен, под влиянием психологического фактора средние цены на рынке несколько возрастают. При этом остальные продавцы, хотя и не повышают стоимость своих объектов, но принимают более жесткую позицию в отношении цены предложения, уступая при торге меньше, чем в летний период.

1. Увеличение количества предложений на рынке вторичного жилья на 6,1%

Наиболее существенный прирост объема предложения зафиксирован в центральной части города. В Ленинском и Свердловском районах количество предложений выросло за месяц на 20,4% и 11,3% соответственно.

2. Увеличение стоимости квадратного метра на рынке вторичного жилья на 1% (на 400 рублей)

Наибольший прирост показал Мотовилихинский район, где средняя цена предложения квадратного метра выросла на 1,5%.

3. Снижение дисконтов до 2-4%

Психологическое ожидание торга со стороны покупателя, выработанное за период кризиса, сегодня все чаще сталкивается с нежеланием продавцов уступать больше, чем ими было запланировано изначально. Уровень активности современного рынка и отсутствие отрицательной ценовой динамики позволяют сегодняшнему продавцу не форсировать события и находиться в состоянии ожидания покупателя достаточно долго, что снижает уровень его лояльности и, соответственно, дает возможность торговаться на меньшие суммы.

Рынок торгово-офисной недвижимости

Главные тренды:

- повышение арендных ставок на торговые площади

Арендные ставки на торговую недвижимость за октябрь 2010 года существенно выросли. Это объясняется как повысившимся спросом, так и традиционными особенностями рынка аренды. Именно в осенний период заключается наибольшее количество договоров аренды, при этом подавляющее их большинство во избежание процесса государственной регистрации заключается сроком до 12 месяцев. Поэтому в тот же осенний период договоры, заключенные в прошлом году, перезаключаются (пролонгируются). И, как правило, арендодатель при перезаключении договора старается получить еще большую выгоду, поднимая арендную ставку, если, конечно же, того позволяет ситуация на рынке. А сегодняшняя ситуация вполне благоприятна для подобных действий со стороны арендодателей.