Ипотечные тренды осени-2010

19 октября 2010 г.

Ипотечное кредитование, развитое во всем мире как один из основных способов покупки жилья, начинает приобретать человеческое лицо и в России.

Для среднестатистического российского заемщика этот инструмент долгое время выглядел как добровольный уход в рабство: высокие процентные ставки и другие условия делали такие кредиты малодоступными для большинства населения. А в кризис, когда эти ставки подскочили еще выше, в народе стала популярна шутка о том, что смертную казнь в России заменили ипотекой под 25% годовых.

Однако на минувшей неделе в этой сфере, похоже, наметился положительный сдвиг. Один из крупнейших банков страны - Сбербанк - заявил о снижении ставок по рублевым ипотечным кредитам. Теперь ипотеку можно будет взять (правда, не всем и не на всё) по удивительно низкой ставке - всего 9,5% годовых. Эксперты полагают, что прецедент может привести к более гуманным условиям на всем российском рынке ипотеки - просто за счет огромной массы Сбербанка, надавившей сейчас на проценты.

Давление госбанков

Минимальным процентом по кредиту на покупку жилья в Сбербанке стала стала уже упомянутая величина 9,5%, максимальная ставка также понижена - до 14,75%.

Хотя относительно дешевые кредиты доступны только двум категориям заемщиков - тем, кто покупает жилье в домах, строящихся на деньги Сбербанка, а также гражданам, которые получают зарплату на пластиковую карточку банка, общая масса потенциальных потребителей достигает 20 млн человек. В этой связи ипотека по таким ставкам даже одного государственного банка грозит стать национальным явлением.

Кроме того, по мнению аналитиков, к Сбербанку в скором времени присоединятся остальные. Начальник аналитического управления Банка корпоративного финансирования Максим Осадчий считает, что снижение Сбербанком ставки по ипотечным кредитам - продолжение долгосрочного понижательного тренда. Причем вероятность разворота этого тренда в ближайшие месяцы минимальна. Сбербанк можно назвать законодателем мод на рынке розничных банковских продуктов, хотя он сравнительно недавно активизировался в этом секторе.

Основной конкурент Сбербанка в ритейле - ВТБ24, поэтому аналогичных действий можно ожидать и от розничной дочки ВТБ. Эти банки без труда могут позволить себе снизить цену кредитов, предоставляемых гражданам на покупку жилой недвижимости, в первую очередь благодаря доступу к относительно дешевому государственному ресурсу, во вторую - за счет большого объема вкладов населения, которым, несмотря на достаточно низкие ставки по вкладам, располагают Сбербанк и ВТБ24.

Таким образом, можно говорить о мощном давлении со стороны государственных банков на малые и средние российские кредитные организации. Последним придется смириться с оттоком клиентуры, даже несмотря на то что зачастую качество обслуживания клиентов в этих банках заметно выше, чем в крупных государственных.

Сокращай - или проиграешь

Мелким и средним банкам предстоит либо снизить ставки по ипотеке вслед за госбанками, либо заняться другими видами розничного банковского бизнеса (автокредитованием, развитием карточных программ, предоставлением экспресс-кредитов). В некоторой степени им может помочь остаться в ипотечном секторе АИЖК, которое, как и госбанки, имеет доступ к госресурсу. Участие в программе "Стимул" позволяет банкам, выдавая ипотечные кредиты по средней рыночной цене, получать "недостающие" проценты от агентства, считает М.Осадчий.

По мнению советника по связям с общественностью банка "Московское ипотечное агентство" Ярослава Романова, снижение ставки по ипотечному кредиту до 9,5% Сбербанком нельзя назвать началом новой тенденции - это скорее признак наличия у банка средств, условия привлечения которых позволяют кредитовать по той или иной ставке. На московском рынке ипотеки такие ставки уже существуют: с начала лета ипотечные кредиты на приобретение первичного или вторичного жилья по ставке 9,5% годовых в рублях получают участники программы "Социальная ипотека". Кроме того, ставка в 10-10,5% тоже не редкость, она доступна заемщикам с хорошей платежеспособностью.

Нельзя сказать, что в результате общего снижения ставок по ипотеке крупные государственные банки вытеснят с ипотечного рынка более мелких конкурентов. Во всем мире - и Россия не исключение - у банков сейчас огромная ликвидность, поэтому средства для кредитования есть, хотя большую роль играют такие экономические факторы, как структура и стоимость привлеченных средств.

Другое дело, считает Я. Романов, что пока немногие банки готовы кредитовать на длительные сроки. Кроме того, если ипотечное кредитование населения по низким ставкам становится инструментом для развития рынка жилья, то уровень ставок по ипотеке будет определяться скорее политическими, а не экономическими факторами.

Побочные эффекты

Многие аналитики сходятся во мнении, что тренд на удешевление ипотеки способен изменить и другие экономические соотношения на рынке. Например, достаточно большая доля покупателей недвижимости может воспользоваться услугами банков, отказавшись от прежней практики получения средств на покупку жилья, поскольку теперь ипотечная ставка максимально приблизилась к ставке рефинансирования ЦБ РФ. Довольно распространенным явлением прошлых лет в крупных российских компаниях была ситуация, когда работник, имеющий возможность получить справку 2НДФЛ, предпочитал брать займ у предприятия-работодателя. По закону деньги выдавались под привлекательный процент, близкий к ставке ЦБ (как правило, 8%).

Компании с удовольствием занимали ценным сотрудникам, "покупая" по сравнительно невысокой цене их труд на долгие годы. Но для экономики в целом эта схема не была выгодна. Компании снижали за счет выданных займов налогооблагаемую базу, уменьшая размер отдаваемых государству налогов. По названной схеме решали жилищный вопрос работники крупных нефтяных и газовых компаний, покупая не самые дешевые квартиры, поэтому величина потерь бюджета была, быть может, относительно невелика, но ощутима. Теперь, когда разница между ценой займа и кредита непринципиальна, покупатели дорогой недвижимости имеют возможность обратиться в банк, если желают получить возможность требовать от работодателя рыночной оценки своего труда. Кроме того, снижение ставки стимулирует спрос на жилье в домах, построенных за счет банковских кредитов, а это оживит и строительный рынок, и деятельность предприятий, создающих инфраструктуру жилых кварталов.

Источник: РБК-РИА "РосБизнесКонсалтинг"