Продажа квартиры, комнаты, дома или другого недвижимого имущества: сделки с участием несовершеннолетних

25 августа 2011 г.

Сделки купли-продажи квартиры, дома, коттеджа или другого объекта жилой недвижимости, в которых собственниками являются несовершеннолетние, обладают повышенным риском. Эта тема всегда будет актуальной. О практике сделок с участием несовершеннолетних собственников рассказала юрист Анна Глызина.

- При каких обстоятельствах несовершеннолетний гражданин может стать собственником жилого помещения - комнаты, квартиры, доле в квартире и другого недвижимого имущества?

- Российское законодательство предусмотрело особые условия для купли-продажи квартир, в которых проживают или прописаны несовершеннолетние. Если вам предстоит, например, покупка или обмен жилой недвижимости, вероятность такой сделки составляет более 50%. Напрямую иметь дело с несовершеннолетними вряд ли придется, ведь от имени детей все сделки купли-продажи квартир, домов, таун-хаусов и другого жилья совершают их законные представители.

У несовершеннолетних право собственности на недвижимое имущество может возникать в результате приватизации, завещания, дарения, а также покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке жилой недвижимости (скорее всего на средства родителей). Ребенок может участвовать в приватизации в полном объеме прав, он может стать единственным собственником жилого помещения в том случае, если остальные взрослые оформят отказы в его пользу, он может быть долевым собственником объекта недвижимости наравне со всеми остальными проживающими. Также ребенок может вступить в жилищный кооператив. Законом установлен возраст дееспособности для этого -16 лет (ч.1 ст.111 ЖК РФ).

Какими законами нужно руководствоваться при отчуждении квартиры, комнаты, частного дома?

- В первую очередь стоит назвать Гражданский кодекс РФ, а именно п.4 статьи 292. В этой статье с 29.07.2004 г. было предусмотрено требование получать разрешение органов опеки и попечительства в случае отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние. Изменения, вступившие в силу с 10.01.2005г., отменили это требование. Но не указали прямо, что такого согласия не требуется.

В соответствии с этой статьей, отчуждение квартиры, коттеджа и другого помещения для жилья, в котором проживают несовершеннолетние, допускается с согласия органа опеки и попечительства. Как правило, в этой роли выступают органы местного самоуправления, причем функцию защиты прав несовершеннолетних выполняют отделы администраций района или другие его подразделения.

Согласие таких органов на сделку, совершаемую законными представителями несовершеннолетнего, требуется в следующих случаях, предусмотренных частью 2 статьи 37 ГК РФ:

- сдача квартиры или комнаты в аренду;

- отчуждение жилого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему;

- передача имущества несовершеннолетнего, например, квартиры, дома, в безвозмездное пользование;

- передача недвижимого имущества несовершеннолетнего в залог;

- отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, в том числе отказ от права преимущественной покупки квартиры или другого объекта жилой недвижимости, отказ от приватизации жилого помещения, отказ от наследства недвижимости;

- раздел недвижимого имущества несовершеннолетнего;

- сделки, влекущие уменьшение имущества несовершеннолетнего;

- отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний как член семьи собственника;

- отчуждение помещения для жилья, при котором затрагиваются права или охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Должна заметить, что органы местного самоуправления дают свое согласие в письменной форме, оформив такой распорядительный акт в виде распоряжения или постановления.

Также приходится сталкиваться со случаями, когда органы опеки и попечительства дают согласие на отчуждение недвижимого имущества, например квартиры или коттеджа, несовершеннолетнего только при условии, что на имя ребенка будет куплено другое имущество, например, квартира в новостройке или на вторичном рынке жилой недвижимости или дом в коттеджном поселке.

В случае выдачи органом опеки и попечительства предварительного разрешения на совершение сделки по продаже жилого помещения, например, квартиры с покупкой квартиры после его продажи в постановляющей части распоряжения необходимо указать, что продажа квартиры производится с обязательной покупкой жилой площади на имя несовершеннолетнего в случае, если он теряет долю собственности, или указывается, где он будет проживать в случае, если он является только членом семьи собственника. На этом основании оформляется договор продажи квартиры. Копия договора предоставляется в орган опеки и попечительства.

Кто больше рискует, вступая в такие сделки?

- Исходя из практики, следует отметить, что покупатель рискует, подписав договор купли-продажи недвижимости с условием приобретения другого жилого помещения несовершеннолетнему или передачи денежных средств по такому жилью, именно на них приобретается недвижимость несовершеннолетнему, потому что сделка со стороны продавца может быть не исполнена, а деньги растрачены.

Но если в договоре купли-продажи такое условие присутствует, то регистрация права собственности покупателя возможна только при предоставлении документа, подтверждающего исполнение условия покупки квартиры несовершеннолетнему. И в случае, если продаваемый объект недвижимости представляет для покупателя большой интерес, то он вынужден идти на известный риск и выполнять указанное выше условие.

Какие обстоятельства, связанные с нарушением прав несовершеннолетних, могут стать основанием для признания договоров отчуждения жилых помещений недействительными?

- Если лицо, продавшее (подарившее, обменявшее) квартиру, где были зарегистрированы несовершеннолетние без согласия органов опеки и попечительства, подает в суд исковое заявление о том, что интересы его ребенка нарушены, в результате чего его ребенок не имеет жилья либо жилищные условия последнего существенно ухудшились, суд признает данный договор недействительным. Если же указанная квартира уже перепродана другим лицам или с ней совершались какие-то другие сделки, то недействительными признаются и все последующие договоры. Наибольший ущерб в этом случае терпит последний покупатель.

Нельзя не обратить внимания на статьи 26 и 28 ГК РФ, которые определяют право несовершеннолетнего на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности недвижимым имуществом. Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей- родителей, усыновителей или попечителя (часть 1 статьи 26 ГК РФ).

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны (часть 1 статьи 28 ГК РФ). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно несут имущественную ответственность по совершенным сделкам (часть 3 статьи 26 ГК РФ), а имущественную ответственность по сделкам малолетнего несут его родители, усыновители или опекуны (часть 3 статьи 28 ГК РФ).

 

PS.: Распорядиться недвижимым имуществом, например, квартирой, комнатой, домом, коттеджем несовершеннолетнего не так-то просто. В сделках купли-продажи недвижимости с участием несовершеннолетних существуют определенные ограничения, это всегда нужно учитывать и помнить о том, что сделка, не соответствующая требованиям закона ничтожна (статья 166 ГК РФ).