Как купить квартиру или дом с помощью ЖСК, ЖНК и ПК? Возможные риски

15 августа 2011 г.

Приобрести хорошую квартиру, выложив сразу ее полную стоимость, на сегодняшний день мало кому под силу. Большинство населения надеется купить недвижимость по ипотеке. Но ведь и ипотечный кредит доступен не каждому. Для того чтобы банк выдал средства на покупку просторной квартиры в хорошем доме, нужно зарабатывать, как минимум, 30000 рублей ежемесячно, иметь собственные накопления на первоначальный взнос, а также учитывать прочие дополнительные расходы по кредиту, включающие различные комиссии, страховку и т.д.

Приходится искать альтернативу ипотеке. Помимо ипотечного кредита, можно присмотреться к различным альтернативным вариантам приобретения жилья, например, комнаты, квартиры, собственного дома в кредит. Среди них: ЖСК, ЖНК и ПК. Несмотря на то, что законодательство, регулирующее отношения по приобретению прав на недвижимое имущество путем вступления в кооператив, в последние несколько лет активно развивается, оно далеко от совершенства.

В соответствии с действующим законодательством любой совершеннолетний гражданин вправе стать участником кооператива, в том числе жилищного. На практике существует несколько видов кооперативов, целью которых является сбор и аккумулирование денежных средств, полученных с граждан (членов кооператива), и направление полученных денежных средств на покупку или строительство жилых помещений.

Что такое ЖСК?

Первой альтернативой является ЖСК - жилищно-строительный кооператив. Он создается для строительства конкретного дома. Строительство оплачивают либо сами члены ЖСК, либо часть денег берется в банке. Создается «общий котел», из которого по мере накопления необходимых сумм за счет взносов новых членов оплачивается приобретение квартир для членов кооператива, вступивших в него ранее. Таким образом, некоторое время приходится ждать в очереди, давая кооперативу (а фактически другим его членам) пользоваться внесенными средствами.

Что такое ЖНК?

ЖНК - жилищно-накопительный кооператив - другая альтернатива, также действует по принципу взаимопомощи. В течение, как минимум, двух лет (на практике дольше) член кооператива обязан пополнять общую кассу членскими взносами, и если за это время он накопил 30-50% от стоимости, например, квартиры в новостройке или на вторичном рынке недвижимости, он получает из общей кассы оставшуюся сумму и приобретает жилое помещение (или встает в очередь за ее получением).

Затем в течение не более полуторакратного срока ожидания кредита он должен расплатиться с кооперативом. То есть, если за четыре года удалось накопить 40% стоимости понравившегося объекта недвижимости, за следующие два года необходимо будет погасить оставшиеся 60%.

Преимущества ЖНК по сравнению с ипотекой - это низкие проценты по заемным средствам, значительно меньшие дополнительные расходы при получении займа, минимальный первоначальный взнос, отсутствие необходимости подтверждать свои доходы. Можно зачесть имеющуюся недвижимость, например, дачу, коттедж, земельный участок, долю в квартире и т.д. или жилищный сертификат (для военных).

Недостатки ЖНК - это длительный период накопления без удовольствия въехать в купленную квартиру. А также то, что, даже въехав, наконец, в квартиру, собственником ее член ЖНК не является до тех пор, пока полностью не погасит долг. Квартира продолжает находиться на балансе ЖНК - тем самым заемщик принимает на себя все риски, связанные с деятельностью кооператива, до момента полного погашения кредита. По той же причине член кооператива не сможет получить налоговый вычет, пока не станет собственником.

Также нужно иметь в виду, что закон позволяет таким кооперативам приобретать квартиры, комнаты, доли в квартире и другие жилые помещения для пайщиков не ранее чем через два года после вступления в кооператив.

Что такое ПК?

В отличие от ЖНК и ЖСК потребительский кооператив не ограничен жесткими «рамками». В результате в таких кооперативах есть возможность получить недвижимость в собственность уже через 3 - 6 месяцев после вступления в ПК. При этом размер суммы, которую кооператив добавляет при покупке квартиры, может составить до 70%.

Попасть в кооператив куда легче, чем включиться в ипотеку. Стать пайщиком может практически любой - достаточно достигнуть 16 лет и иметь паспорт. Подтверждения размера доходов также не требуется.

Самый весомый плюс приобретения жилого помещения, например, таун-хауса через кооператив - это гораздо более низкая по сравнению с ипотекой плата за рассрочку (в форме членских взносов).

Плюс ко всему, благодаря личному полноправному участию в деятельности кооператива, пайщики могут влиять на его решения и действия, получать информацию о состоянии дел. Это позволяет контролировать ситуацию, в том числе при необходимости вовремя продать свой пай, вернув вложенные деньги.

Риски

Как показала юридическая практика многие заявители, остаются не только без своих квартир, коттеджей, домов, но и без денег. Будущие участники кооператива, не понимая окончательно тех прав и обязанностей, которые возникают при вступлении в кооператив, по истечении нескольких лет вынуждены выходить из числа пайщиков кооператива, теряя от 10% до 30 % переданных кооперативу денежных средств, не говоря уже об инфляции удорожания стоимости строительства.

Члены кооперативов рискуют остаться без права на недвижимое имущество при наличии нескольких пайщиков (при реализации пая от одного другому), претендующих на имущество, входящее в состав пая.

Пайщики, члены кооператива, самостоятельно отвечают в размере внесенного пая по результатам деятельности кооператива. Если кооператив, как Застройщик или Инвестор, стал неудачным участником Инвестиционного проекта, в том числе и по вине или оплошности должностных лиц кооператива, других лиц, пайщики кооператива тем самым обрекают себя на утерю права приобретения и регистрацию в будущем собственности.

Более того, очень часто, члены кооператива даже не подозревают, что в силу их статуса они не вправе претендовать на возмещение убытков или неустойки, т.е. ограничены в правах, которые предназначены для всех участников гражданского оборота, за исключением членов Жилищных строительных кооперативов.

Законодательство РФ не предусматривает право на продажу пая, при этом указанное право не запрещено законом. Если в Уставе кооператива предусмотрено право члена кооператива на продажу или отчуждение иным способом своего пая, распорядиться своим недвижимым имуществом можно и до оформления его в собственность на члена кооператива. Если указанное право в Уставе не предусмотрено, пайщик не вправе распоряжаться имуществом, входящим в состав пая до регистрации права собственности на такое имущество на основании справки о выплаченном пае.

Так же часто встречается практика, в соответствии с которой будущая собственность реализуется по Предварительным договорам купли-продажи. Данные сделки так же далеки от совершенства в силу их оспоримости. Многие покупатели недвижимости по предварительным договорам купли-продажи лишаются имущества по решениям суда, признающим указанные сделки недействительными.

Стоит отметить, что право собственности за членами жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного, ипотечного потребительского, иного кооператива приобретается с момента оплаты пая в полном объеме, при этом член кооператива становится собственником недвижимого имущества с момента регистрации возникновения или перехода права собственности. Факт же оплаты пая является основанием для регистрации права. Данные обстоятельства порождают значительное количество споров между несколькими претендентами на одно и то же недвижимое имущество.

Таким образом приобретать недвижимость путем вступления в члены кооператива на данном этапе истории России крайне рискованно.