Продать или купить долю в квартире или в частном доме не сложно. Главное, знать правила.

11 августа 2011 г.

Квартира или частный дом во многих случаях принадлежат не одному собственнику, а нескольким, или, другими словами, являются общей собственностью разных людей, которые именуются сособственниками. То есть если при приватизации жилого помещения, в частности, квартиры или комнаты в документах были прописаны несколько собственников, то все они имеют право на оформление и затем выделение в натуре своих долей.

Многие пермяки, испытывая финансовые затруднения, покупают в собственность не всю квартиру, а лишь долю в ней. Насколько сложны такие сделки и в чем состоят основные трудности? Насколько рискованно покупать долевую собственность самостоятельно, без обращения к специалистам? О том, что это такое и как можно распорядиться долями, рассказали специалисты пермских агентств недвижимости.

ДОЛИ В НАТУРЕ

Квартира или частный дом, коттедж, которым владеет семья (например, мать, отец и сын), может быть как с определением долей (долевая собственность), так и без определения долей (совместная собственность). В чем различие? Общая собственность (дом, квартира в новостройке или на вторичном рынке, таун-хаус) именуется долевой, когда каждому члену семьи принадлежит определенная доля, которая обычно выражается в виде арифметической дроби. Доля же участника совместной собственности заранее не определена. Она устанавливается при разделе между участниками совместной собственности, а также при выделе доли одного из них.

Итак, жилая недвижимость, находящееся в долевой собственности, может быть разделена между ее участниками. Каждый участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего недвижимого имущества. Выделение долей в натуре - это процесс расчета квадратных метров собственности на каждого собственника. Например, из 60 общих квадратов 20 принадлежит отцу, 20 - матери, 20 - сыну. После выделения своей доли в натуре собственник может распорядиться ею по своему усмотрению: продать свою долю в квартире или доме, сдавать в аренду, подарить и т.д. Для того чтобы грамотно и быстро оформить соответствующие документы, необходимо знать несколько правил.

Для начала процедуры оформления документов нужно предоставить правоустанавливающие документы, технический паспорт, а также документы, удостоверяющие личности совладельцев. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен по другим причинам, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Выплата участ­нику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. Естественно, что с получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем недвижимом имуществе. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности, а также выдел в натуре доли одного из них может быть осуществлен после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество.

1/2,1/4,1/8,1/16 И ДАЖЕ 1/32 - недвижимые доли

Нередко можно встретить объявления о продаже одной четвертой или даже одной шестой доли в однокомнатной квартире. Продать такое жилое помещение практически невозможно. Как правило, размер доли должен соответствовать площади одной из комнат. Отдельные комнаты покупаются часто, так как люди разводятся, съезжаются, разъезжаются и не всегда имеют средства на покупку полноценной квартиры. Часто доли в квартирах приобретают родители для своих детей-студентов. Это своеобразное вложение денег, первая ступенька к приобретению настоящей квартиры.

Если все комнаты разные по площади и не соответствуют долям, покупатель в будущем может столкнуться с ситуацией, когда его попросят переселиться, допустим, из большей комнаты в меньшую. Так как доли не закреплены за конкретными комнатами, все жильцы в равной степени имеют право пользоваться квартирой. Чтобы избежать подобной ситуации, можно перевести доли в комнаты, заключив соответствующее соглашение в юстиции.

Тогда в свидетельстве о праве собственности будет прописано, что гражданину принадлежит не одна вторая или одна третья доля квартиры, а, к примеру, комната №2, обозначенная в техническом паспорте. В этом случае покупатель станет собственником уже конкретного объекта недвижимости, откуда его нельзя будет переселить в другую комнату.

Но, к сожалению, такие соглашения заключаются крайне редко. Многие собственники остаются глухи к таким призывам. Хотя закрепление конкретной доли может понадобиться этим же соседям. Они также могут столкнуться с тем, что помещение для жилья придется продавать или разменивать, а ведь многие потенциальные покупатели не захотят приобретать какую-то абстрактную часть квартиры.

Анна Глызина, юрист:

- Перед сделкой необходимо точно выяснить, какая часть квартиры станет вашей долей. Необходимо обратить внимание и на расположение комнат. У вас должно быть два разных входа, разные ключи, для того чтобы можно было попадать в свою часть квартиры не в ущерб другому человеку. Именно поэтому купить в долю можно далеко не каждую квартиру. Если помещения смежные, проживание здесь вряд ли окажется комфортным, так как через вашу комнату будут постоянно курсировать посторонние люди.

Не стоит забывать и о правовых нюансах. Согласно действующему законодательству, при продаже одной из долей собственник второй доли имеет преимущественное право покупки. О том, что помещение будет выставлено на продажу, такого соседа необходимо уведомить за месяц. Именно столько времени дается второму собственнику на принятие решения о том, выкупать или не выкупать вашу часть квартиры.

Немаловажно знать и еще один важный нюанс владения долевой жилплощадью: нельзя сдавать свою комнату в наем без согласия соседа. Поэтому, прежде чем выставлять на продажу свою долю, всем продавцам вменяется в обязанность за месяц предупредить собственников других долей. Если в процессе продажи цена помещения изменится, необходимо будет сделать предложение соседям уже с учетом новой стоимости и опять целый месяц ждать их согласия или отказа. В некоторых случаях продавцы эти правила не соблюдают, так как уверены, что другие собственники выкупать их доли не собираются. Но если определенный законом срок не был выдержан, второй собственник квартиры в будущем может оспорить сделку.

СОСЕДСКИЕ ПРОДЕЛКИ

Наибольшую сложность представляют случаи, когда отношения между собственниками, мягко говоря, не складываются. Узнав, что один из них хочет продать свою долю, другие зачастую начинают вставлять ему палки в колеса. Это выражается и в нежелании пускать в квартиру потенциальных покупателей, и в уклонении от получения извещения о продаже доли.

А некоторые на бумаге дают согласие на покупку доли, на самом деле не собираясь этого делать. Все эти проделки порой дают определенный результат. Время потеряно, покупатели напуганы, и приходится все начинать сначала. Еще большую сложность могут создавать ситуации, когда сособственники не проживают в квартире, а их адреса неизвестны.

С точки зрения закона достаточно, если продавец будет располагать доказательствами о направлении такого извещения по последнему известному ему месту жительства. И чем больше у продавца доли будет письменных доказательств того, что он принял все необходимые меры, чтобы известить сособственника о продаже, тем проще будет ему отстаивать свои интересы в случае возникновения судебного спора.

При продаже доли постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев подать иск о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Указанный срок исчисляется со дня, когда участник общей долевой собственности узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли постороннему лицу с нарушением его права.

И все же долевой собственности бояться не надо. Если денег на приобретение отдельной квартиры не хватает, а жить где-то надо, покупка доли порой бывает единственным выходом. При этом покупатель доли должен понимать, что его по сути ждет жизнь в коммуналке, и, чем лучше сложатся отношения с соседями, тем спокойнее будет ему. Совершенно очевидно, что сделки с долями сопряжены с высокими рисками, юридическими и организационными сложностями. Без помощи высококвалифицированного специалиста здесь не обойтись.