Посмотрите налево, посмотрите направо

10 марта 2009 г.

Обзор рынка зарубежной недвижимости

Период конец 2008-начало 2009 года не принес поводов для оптимизма рынкам недвижимости и строительства большинства стран. Основные тенденции, почти такие же, как и на отечественном рынке недвижимости.

Объем рынка сужается: уменьшается количество сделок и обслуживающих их компаний. Внутри каждой страны наблюдается расслоение рыночной ситуации по районам, сегментам, назначению недвижимости. К заемщику и условиям предоставления кредита предъявляются более строгие требования (правда, в отличие от России, это происходит на фоне снижения ставок и финансирования социальных программ в качестве антикризисных мер). Происходит торможение темпов роста, за которым во многих странах следует снижение цен, продавцы выходят с демпинговыми предложениями. В некоторых странах снижения цен на недвижимость не наблюдается. Относительно устойчивы рынки недвижимости стран, в которых в последние десятилетия не было бурного роста цен на недвижимость, бурного развития ипотеки, государство принимало заградительные меры по отношению к спекулятивным сделкам с недвижимостью и ограничивало иностранные инвестиции в недвижимость.

По данным организации «FIABCI-Россия», наибольшее падение цен было зафиксировано в Соединенных Штатах и странах Западной Европы. Также стагнацией сегодня охвачены рынки недвижимости скандинавских стран, крупных городов Австрии, Швейцарии, Италии. Из европейских рынков максимальное снижение стоимости жилья наблюдалось в прибалтийских странах (15-40 процентов), Великобритании (10-20 процентов), Испании (10-30 процентов) и Ирландии (10-20 процентов).

При этом продолжали расти цены на недвижимость в Восточной Европе и на Кипре. По материалам IRN, рост цен по итогам 2008 года наблюдался в ОАЭ (15-25 процентов), Словакии и Болгарии - 15 процентов, на Кипре - 4 процента, в Швейцарии - 3 процента. Медленный рост наблюдался в начале года во Франции, Турции, Болгарии и Португалии, однако коррекция во второй половине года свела эти показатели к нулю, что, учитывая глобальную ситуацию, очень неплохо. Австрия показала свой минимум среднегодового роста, эксперты зафиксировали 2-процентное увеличение стоимости, и в основном за счет Вены. Лидером по снижению цен стала Черногория - здесь цены вернулись на уровень 2004-2005 годов, то есть снизились почти в два раза.

Изменение цен в крупных городах Франции в 2008 году

Город	Цена, €/м²	Изменение за год, %
Париж	6193	-0,4
Мец	2182	+1,8
Нант	2767	+4,7
Нанси	2139	+2,6
Дижон	2396	-0,2
Бордо	2788	-0,5
Лион	3033	-0,4
Ницца	3861	-2,0
Байон	3161	-0,7
Тулуза	2757	-3,4
Марсель	2930	-3,1
Перпиньян	1886	-6,8

Источник: ФИАБСИ-Россия

Изменение цен на недвижимость в крупных городах Германии в 2008 году

Город	Цена, €/m2	Изменение
за год, %
Мюнхен	2909	-1
Франкфурт-на-Майне	2303	4
Штутгарт	2042	1
Гамбург	1935	-3
Баден-Баден	1908	7
Дюссельдорф	1847	3
Триер	1786	8
Бонн	1643	1
Берлин	1579	3
Дрезден	1310	-13
Лейпциг	1182	-10

Источник: ФИАБСИ-Россия

Сегодня эксперты дают неоднозначные оценки рискованности и перспективности инвестиций в зарубежную недвижимость. С одной стороны, в некоторых странах цены уже значительно опустились, таким образом, появились интересные проекты по привлекательным ценам. С другой стороны, находясь далеко за пределами страны бывает очень трудно и даже практически невозможно объективно оценить уровень ликвидности объектов. Поэтому, даже приобретая объект со значительным дисконтом, сложно быть уверенным, что его цена вырастет в ближайшее время.

Изменение цен на недвижимость в Испании в 2008 году

Регион	Цена, €/m2	Изменение за год, %
Барселона	3,767	-14.6
Мадрид	3,396	-7.4
Tаррагона	2,537	-8.8
Севилья	2,486	0.2
Уэска	2,407	0.5
Малага	2,379	-8.1
Валенсия	2,155	-11.1
Лас Пальмас	2,049	-3.2
Альмерия	2,041	-11.0
Мурсия	1,93	-6.3
Аликанте	1,921	-6.6
Тенерифе	1,919	-8.1
Авила	1,774	-0.4

Источник: ФИАБСИ-Россия

По мнению президента «ФИАБСИ-Россия» Татьяны Родионовой, сегодняшняя ситуация оптимальна для входа в зарубежный рынок недвижимости с долгосрочными инвестициями, поскольку сейчас расширена линейка предложений, а также есть реальная возможность торга в процессе сделки. Причем, покупать недвижимость целесообразнее в тех странах, где цены уже значительно упали, в первую очередь это США и Европа. Вероятнее всего, что в ближайшие годы эти страны будут переживать наибольший рост цен на жилье.

Татьяна Родионова:

- Рынок недвижимости в любой стране подвержен циклическим колебаниям. Тем не менее, каждый очередной спад, следующий за резким подъемом, не достигает значений «дна» предыдущего цикла и не затягивается на длительный период. В подтверждение этого приведу динамику развития рынка Великобритании (см. график).

По мнению Владислава Колегова, генерального директора компании «Rich B.R.A.N.K. URAL», официального представителя компании «Rich B.R.A.N.K.», на Урале и в Приволжском федеральном округе, выгодными сегодня могут стать вложения не только в рынки недвижимости, значительно пострадавшие от кризиса. Страны, которые сохраняли цены на одном уровне или демонстрировали положительную динамику, тоже могут предложить интересные варианты. По мнению г-на Колегова, во время кризиса существуют две цели: сохранение капитала и получение прибыли, и стратегии достижения каждой из них различны. Прибыль можно получить, располагая существенными собственными средствами и готовностью тратить. Основная стратегия при этом - выкуп активов у компаний или частных лиц, испытывающих серьезные затруднения с финансами. При этом велик риск того, что на восстановление страны уйдет значительное время. Кроме того, существует неудобство, что объект редко удается подобрать в соответствии со своими потребностями, приходится «брать что дают». Кроме того, пока преждевременно говорить, о том, что рынки каких-либо стран достигли дна, поскольку экономический кризис в самом разгаре и может принести немало сюрпризов, которые повлекут за собой и изменения на рынке недвижимости. «Сохранения капитала можно добиться, покупая высоколиквидную недвижимость в странах, мало подверженных влиянию кризиса, то есть в тех, где спекулятивная гонка за счет иностранных инвестиций была ограничена или просто не успела начаться, например, Австралия или Албания. Стоит обратить внимание на те рынки, которые развивались за счет внутреннего спроса, а не кредитных ресурсов и иностранных инвестиций», - заключает Владислав Колегов.

Елена Фаст