Жить или пребывать: правовое обустройство дома в садовом товариществе

Вступить

Андрей Егорович, кто может вступить в садоводческое товарищество?

Для вступления вам должно исполниться 18 лет. Хотя законодатель оговаривается – вступить могут:

– несовершеннолетний и малолетний наследник члена товарищества;

– лицо, которое получило право на земельный участок в результате дарения или другой сделки (ч. 1, 2 ст. 18 Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ).

Из смысла этой нормы следует: несовершеннолетнее лицо (его законный представитель), получившее участок по сделке с членом товарищества, может вступить в садоводческое товарищество. Тем более, что передача наследства по завещанию является односторонней сделкой (п. 5 ст. 1118 ГК РФ).

Имеются ли ещё условия для вступления?

Да, вы должны иметь участок в границах товарищества. На каком праве – законодатель не уточняет (ч. 1 ст. 18 Закона № 66-ФЗ).

Законодатель не указывает и кто будет членом, когда участок – в долевой собственности. Здесь дольщикам следует прийти к общему согласию: каким образом будет использоваться участок. А затем решать вопрос о членстве (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Решить вопрос помогает обычай, который действует в товариществах: кто пользуется участком – тот и ходит на собрания. Принцип «один участок – один член» устраивает и сособственников: вступительный взнос уплачивается за одного человека. Этот взнос и другие взносы каждый платит соразмерно своей доле.

Порядок приёма регулируется уставом. Законодатель отмечает: в члены товарищества принимает общее собрание. А люди в мантиях добавляют: законодательство не предусматривает произвольного отказа (ч. 4 ст. 16, ч. 4 ст. 18 Закона № 66-ФЗ, Определение Конституционного Суда РФ от 25.01.2012 № 195-О-О).

На деле товарищество полагает чрезмерным созывать собрание, чтобы принимать в члены. В правление вы подаёте заявление, копии паспорта, правоустанавливающих документов и получаете членскую книжку (ч. 5 ст. 18 Закона № 66-ФЗ).

Всё становится сложнее, когда вы – арендатор садового участка. С одной стороны, и вы, и собственник отвечаете условиям членства. С другой, – аренда имеет срочный характер, а членство не ограничено во времени – оно ограничено принудительным исключением, добровольным выходом, смертью.

Как правило, членом становится собственник. Он сам решает, кто будет ходить на собрания. Если вам нужно это право – становитесь доверенным лицом, добиваясь этого в договоре аренды (ч. 1 ст. 41 ЗК РФ).

Проживать

Я построил на садовом участке дом. Можно ли там прописаться?

На участке законодатель позволяет возводить жилое строение без права регистрации проживания. Но судьи признали эту норму частично неконституционной. Они допустили возможность регистрации в жилом строении, которое:

– пригодно для постоянного проживания;

– расположено на садовом участке, относящемся к землям сельскохозяйственного назначения (Постановление КС РФ от 30.06.2011 № 13-П).

Конституционные судьи не дали оценку положениям законодательства о землях сельскохозяйственного назначения. Другие служители Фемиды отмечают: назначение этих земель сводится к использованию для нужд сельского хозяйства, а не для нужд, связанных с проживанием. И сейчас судебная практика противоречива (ч. 2 ст. 77, ч. 1, 4 ст. 78 ЗК РФ, Определение Ростовского областного суда от 7.06.2016 по делу № 33-9147).

В другом акте конституционные судьи подтверждают право на регистрацию в жилом строении, которое пригодно для постоянного проживания и находится на садовом участке, относящемся к землям населённых пунктов. Эта позиция подтверждена правоприменительной практикой (Постановление КС РФ от 14.04.2008 № 7-П).

Как признать садовый дом пригодным для постоянного проживания?

Жилищный кодекс не исключает и не предусматривает переоформление жилых строений в жилые дома, говорят нам конституционные судьи. А жилищное законодательство – сфера совместного ведения Федерации и регионов. Последние могут определять порядок признания жилых строений пригодными для постоянного проживания (п. 3.2, 5 Постановления № 7-П).

В некоторых регионах муниципалитеты применяют по аналогии нормы о признании помещения жилым помещением и пригодным для проживания. В других регионах местные власти ссылаются на отсутствие нормативных актов, которые возлагают на них полномочия по признанию пригодными для проживания именно садовых домов (ст. 22, ч. 3 ст. 15 ЖК РФ, Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47).

Наш регион, по крайней мере, утвердил критерии, по которым садовые дома признают пригодными для постоянного проживания. В Перми владелец жилого строения может подать документы в районную администрацию (п. 1.5.7.3 Постановления Правительства Пермского края от 23.12.2016 № 1156-п, абз. 2 п. 3.12 Постановления Администрации Перми от 4.03.2013 № 113, Постановление Администрации Перми от 1.07.2016 № 459).

Что делать, если чиновники отказали?

Требуйте в суде признать, что садовый дом пригоден для постоянного проживания в целях регистрации по месту жительства. Это будет особое производство для установления фактов, имеющих юридическое значение. Хотя некоторые суды рассматривают такие дела в порядке искового производства (п. 5 Постановления № 7-П, Определение Пермского краевого суда от 21.05.2014 по делу № 33-4489).

В первом случае к участию в деле привлекают как заинтересованное лицо территориальный орган МВД. А привлекать Росреестр, муниципалитет, товарищество необязательно.

Бремя доказывания обстоятельств возлагается на Вас как заявителя. Например, обязательным для доказывания будет обращение в орган местного самоуправления и его отказ (ст. 265, 267 ГПК РФ).

Жилое строение должно быть единственно возможным местом жительства. В качестве доказательства представьте выписку из ЕГРН о правах на все объекты, которые имеются у вас в крае. Эта же выписка, как и правоустанавливающие документы, подтвердят права на садовый дом (п. 4.3 Постановления № 7-П).

Необходимо доказать и то, что участок – на землях населённых пунктов. Сведения об этом содержат кадастровый паспорт и (или) ЕГРН.

Главное обстоятельство – соответствие требованиям, которые предъявляются к жилому помещению. Я уже рассказывал, как региональный законодатель конкретизирует эти требования. Дополнительные ориентиры содержат муниципальные акты и разд. II Постановления № 47.

Иной заявитель требует признать садовый дом жилым, пригодным для постоянного проживания. И некоторые люди в мантиях удовлетворяют это требование (Определение Самарского областного суда от 14.04.2015 по делу № 33-3929).

Среди данных актов могут появиться такие, которые превышают полномочия суда, и пытаются изменить правила землепользования и застройки. Ведь эти правила устанавливают в территориальной зоне виды разрешённого использования, где не всегда присутствуют жилые дома (зона Р-3 из ст. 52.6 Решения Пермской городской думы от 26.06.2007 № 143).

Выйти

Можно ли снизить расходы на эксплуатацию садового дома?

Кое-кто думает, что можно, и выходит из товарищества. Тогда перед единоличником встает вопрос о доле в общем имуществе.

Имущество общего пользования, которое товарищество приобрело (создало) за счёт целевых взносов, – такое имущество является совместной собственностью членов. Имущество общего пользования, приобретённое за счёт специального фонда, – это собственность товарищества как юридического лица (ч. 2 ст. 4 Закона № 66-ФЗ).

Устав указывает, как выплатить стоимость части имущества или как выдать часть имущества в натуре тому, кто выходит (абз. 14 ч. 4 ст. 16 Закона № 66-ФЗ).

Если устав не указывает, – попробуйте договориться с товариществом. Не удалось договориться – постарайтесь оспорить устав (п. 2 ст. 253 ГК РФ).

Допустим, Вы потребовали другого: разделить общее имущество и выделить долю. Тогда служители Фемиды ответят: право на получение доли предоставляется только при реорганизации (ликвидации) товарищества (п. 3 ст. 254 ГК РФ, п. 2.4 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 2.07.2014).

До сих пор я говорил об инфраструктуре. Земельный же участок сначала предоставляется товариществу в безвозмездное пользование. Затем участки, которые относятся к общему имуществу, бесплатно предоставляются товариществу в собственность (п. 11 ч. 2 ст. 39.10, ч. 3 ст. 39.5 ЗК РФ).

А в 1990-е годы приватизация на территории товарищества часто заканчивалась оформлением земель общего пользования в коллективную совместную собственность. Земли передавались бесплатно и разделу не подлежали (ст. 8 ЗК РСФСР, ч. 9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Что станет с заранее уплаченными взносами того, кто выходит из товарищества?

Председатель удерживает сумму, пропорциональную времени, в течение которого вы были членом, а остаток возвращает. Хотя общее собрание может установить иную процедуру.

Либо имеет смысл договориться о переводе излишков на оплату договора на пользование инфраструктурой.

Как заключить этот договор?

Проект договора направит вам председатель. Не устраивают те или другие пункты – подготовьте протокол разногласий. Не получили проект? Составьте свой (ст. 445 ГК РФ).

Скажем, председатель уклоняется или не согласен на ваши условия. Тогда подавайте иск о возложении обязанности заключить договор на условиях, которые определены судом: заключение договора обязательно для обеих сторон (ч. 2 ст. 8, п. 9 ч. 1 ст. 19 Закона № 66-ФЗ, п. 2.7 Обзора).

По каким причинам не удается достигнуть согласия?

Из-за платежей. Договор содержит перечень объектов инфраструктуры и другого имущества общего пользования. Объекты должны существовать в действительности, а товарищество должно нести издержки на их содержание.

Плата для единоличника за пользование общим имуществом не может превышать платы для члена. Условие: единоличник вносил взносы на приобретение (создание) этого имущества. Так, если члены не платят за пользование дорогой, то и Вы не обязаны (ч. 2 ст. 8 Закона № 66-ФЗ).

Возьмем садовода-индивидуала, который без договора пользуется инфраструктурой и другим общим имуществом. Такой садовод сберег плату за пользование – неосновательно обогатился за счёт товарищества. И обязан вернуть неосновательно сбережённое имущество.

Служители Фемиды имеют в виду плату за содержание всего имущества общего пользования. И, установив принадлежность участка в границах товарищества, взыщут с Вас плату в размере членских взносов. Неиспользование участка от внесения платы не освобождает (п. 2.7 Обзора, Определение Московского областного суда от 16.02.2015 по делу № 33-1881).

Общее имущество – как принадлежность к садовому участку – тесно связано с ним назначением и следует его судьбе. А садоводы-индивидуалы надеются платить лишь за те объекты, которыми фактически пользуются. И в итоге платят столько же, сколько члены и утрачивают право на управление, право на информацию (Решение Александровского городского суда Владимирской области от 7.05.2015 по делу № 2-707).

Есть ли будущее у садовых товариществ?

В городах будущего нет. Города развиваются, товарищества вытесняются крупными застройщиками.

Другие товарищества тоже в упадке: после распада СССР люди стали открытыми индивидуалистами. Будучи кадастровым инженером, могу сказать, что сегодня товарищества развиваются только за счёт девелоперских проектов.

С другой стороны, и в Европе, и в США действуют подобия садоводческих товариществ. И обновление законодательства может изменить ситуацию в России.

Справка

Сад – круглый год

Правительство края устанавливает 2 критерия, чтобы отнести дом на садовом участке к пригодным для постоянного проживания:

1)      Возможность круглогодичного проживания обеспечивают:

• транспортная доступность;
• постоянное электроснабжение, водообеспечение;
• отопление;
• канализация, другие устройства для удаления (нейтрализации отходов).

2)      Конструктивные и технические решения обеспечивают устойчивость и безопасность здания, соответствуют санитарным и противопожарным требованиям (п. 1.5.7.3 Постановления № 1156-п).