Бездомная амнистия: Почему «дачная амнистия» породила самовол

1 марта должна была закончиться «амнистия» для домов на участках под индивидуальное жилищное строительство. Законодатель принял решение продлить ее еще на два года. Когда «дачная амнистия» наконец завершится — оформить дом станет сложнее, но и недобросовестных застройщиков станет меньше. Рассказывает директор ООО «Юридическая компания "Центр правовой поддержки"» Андрей Пономарев.

Объекты

Андрей Вадимович, на что распространяется дачная амнистия?

Упрощенный порядок для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности применяется к таким объектам недвижимости, как:

– земельный участок, который предоставлен гражданину до 30 октября 2001 года для личного подсобного хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства и др.;

– здание, строение, сооружение, которое расположено на таком участке (ч. 9.1 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N137-ФЗ, ст. 49 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ),

На практике граждане использовали амнистию и для регистрации права на вновь построенный объект. То есть, представляли технический план и правоустанавливающие документы. И в рамках упрощенной процедуры старый Закон о регистрации запрещал требовать разрешение на строительство (ч. 5 ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N122-ФЗ).

Разрешение на строительство

Легализовать объект все так же просто?

Усложнение процедуры идет постепенно. Для объектов ИЖС, возведенных после вступления в силу Градостроительного кодекса, усложнение началось 4 июля 2016 года: для подготовки технического плана законодатель стал прямо требовать разрешение на строительство. А ранее кадастровая палата считала достаточным документом декларацию об объекте недвижимости (ч. 8 ст. 41 Федерального закона от 24.07.2007 N221-ФЗ, ч. 11 ст. 24 Закона N218-ФЗ).

После новаций чиновники вспомнили: для будущих объектов ИЖС требовалось получать разрешение на строительство с самого начала дачной амнистии, с 2006 года. Не требовалось представлять это разрешение для регистрации права (ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, Письмо Минэкономразвития РФ от 9.09.2016 NД23и-4285).

Если продолжить мысль, то большинство объектов ИЖС, которые появились за 10 лет, оказываются самовольными постройками.

Но верховные служители Фемиды отказывают в сносе: помимо ссылки на отсутствие разрешения на строительство, суды не указали других оснований, по которым объект недвижимости подлежит сносу, а признанное право собственности – прекращению. Суды не получили каких-либо данных, что дом нарушает градостроительные, строительные, иные нормы и правила, создает угрозу для жизни или здоровья (Определение Верховного Суда РФ от 31.05.2016 N18-КГ16-48).

Как получить разрешение на строительство?

По общему правилу разрешение на строительство выдает муниципалитет по месту нахождения участка. Обратиться легче всего через многофункциональный центр (ч. 4 ст. 51 ГрК РФ).

К заявлению о выдаче разрешения Вы прикладываете:

– правоустанавливающие документы на объект, который отсутствует в ЕГРН;

– схему планировочной организации земельного участка;

– описание внешнего облика объекта – когда строительство (реконструкция) будет в границах исторического поселения (указание на этот документ отсутствует в административном регламенте, но присутствует в ч. 9 ст. 51 ГрК РФ).

А Департамент градостроительства и архитектуры самостоятельно запросит:

– правоустанавливающие документы, если они находятся в распоряжении органов власти;

– выписку из ЕГРН;

– градостроительный план земельного участка (п. 2.7.3 Постановления Администрации Перми от 25.06.2012 N51-П).

Ввод в эксплуатацию

Что бы было, если бы амнистия закончилась с 1 марта?

Когда дачная амнистия для объектов ИЖС закончится, к техническому плану, подготовленному на основе разрешения на строительство, нужно будет прикладывать разрешение на ввод в эксплуатацию (ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 29.12.2004 N191-ФЗ, ч. 7 ст. 70 Закона N218-ФЗ, абз. 5 п. 20 прил. 2 Приказа Минэкономразвития РФ от 18.12.2015 N953).

Самострой

Вы упоминали самовольную постройку. Как ее узаконить?

Легализация начинается с иска о признании права собственности. Хотя шансов на выигрыш гораздо меньше, чем лет 10 назад (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

В случае успеха документами для постановки на кадастровый учет и регистрации права будут:

– заявление;

– технический план, оформленный на основе судебного акта и декларации об объекте недвижимости.

Документы можно подать в любой из многофункциональных центров, которые перечисляет сайт Росреестра (ч. 4 ст. 18, п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона N218-ФЗ, Письмо ФКП Росреестра от 24.08.2016 N10-3874/16, п. 2 Приказа Минэкономразвития РФ от 26.11.2015 N883).

После узаконения муниципалитет не вправе принять решение о сносе объекта. Однако новые фактические обстоятельства, которые не рассматривал суд, делают возможным административный снос (Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N1748-О).

Может ли оказаться самовольной постройкой старый дом?

Многое зависит от того, имеется ли документация на объект, построенный до вступления в силу Градостроительного кодекса, до 30 декабря 2004 года. В качестве разрешения на строительство к техническому плану может быть приложена копия документа (архивная копия, архивная выписка), который был выдан в порядке, действовавшем в период строительства (Письмо NД23и-4285).

Когда разрешительные документы утрачены, тогда кадастровый инженер делает технический план на основе декларации. И прикладывает, подтверждая утрату, копии ответов от бюро технической инвентаризации, от муниципалитета... (Письмо ФКП Росреестра от 27.07.2017 N10-1604-КЛ)

Садовый дом

Существуют ли особенности у оформления садовых домов?

Да, до сих пор мы говорили в основном про объекты ИЖС. Тогда как на участках, которые предоставлены для садоводства, огородничества, дачного хозяйства, – на этих участках здания, строения, сооружения имеют другое правовое регулирование.

Так, на садовом участке вы можете возвести жилое строение без права регистрации проживания. На дачном участке – жилое строение без права регистрации либо жилой дом с правом регистрации (абз. 2, 4 ст. 1 Федерального закона от 15.04.1998 N66-ФЗ).

С 1 января 2017 года постановка на кадастровый учет садового дома и регистрация права осуществляются на основании правоустанавливающих документов и технического плана. Он готовится по декларации (п. 1 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, ч. 10 ст. 40, ч. 11 ст. 24 Закона N218-ФЗ).

Другими словами, для садового дома разрешение на строительство не требуется. Даже для жилого дома на дачном участке (Определение ВС РФ от 17.08.2016 N77-КГ16-4).

1 января 2019 года на смену старому закону придет Закон о садоводстве. И все же постановка на кадастровый учет и регистрация права остаются прежними. Хотя новый закон сохраняет только 2 вида участков – огородные и садовые – и дает им новые определения (ст. 45, 52 Федерального закона от 29.07.2017 N217-ФЗ).

Скажем, на садовом участке Вы вправе строить садовые дома, жилые дома. Садовый дом может быть признан жилым домом в порядке, который установит Правительство России (ч. 1 ст. 3, ч. 3 ст. 23 Закона N217-ФЗ).

Если Ваш объект недвижимости уже зарегистрирован в ЕГРН с назначением «жилое» («жилое строение»), он будет признан жилым домом. А если назначение «нежилое» и объект не является хозяйственной постройкой, гаражом, то это будет садовый дом (ч. 9, 11 ст. 54 Закона N217-ФЗ).

Такие новации потребуют изменения правил землепользования и застройки. Ведь эти правила устанавливают в территориальной зоне виды разрешенного использования, где не всегда присутствуют жилые дома (зона Р-3 из ст. 52.6 Решения Пермской городской думы от 26.06.2007 N143).

Ранее судьи подтверждали право на прописку в жилом строении, которое пригодно для постоянного проживания и находится на садовом участке, относящемся к землям населенных пунктов (ср. Постановление КС РФ от 14.04.2008 N7-П, Определение Ростовского областного суда от 7.06.2016 по делу N33-9147).

А что делать, если я получил отказ в регистрации права?

Обращайтесь в апелляционную комиссию при Росреестре или в суд. Логичней сразу подавать иск: именно суд решает вопрос окончательно.

Ввод и выводы

Разрешение на ввод в эксплуатацию удостоверяет, что построенный (реконструированный) объект полностью соответствует разрешению на строительство, проектной документации, градостроительному плану земельного участка (ч. 1 ст. 55 ГрК РФ).

Для ввода объекта ИЖС гражданин представляет:

• заявление;
• правоустанавливающие документы на объекты, которые не внесены в ЕГРН;
• акт приемки объекта – в случае строительства по договору подряда;
• документ, подтверждающий соответствие объекта техническим регламентам;
• документы, которые подтверждают соответствие объекта техническим условиям и подписаны эксплуатирующими организациями – при наличии сетей;
• схему расположения объекта в границах участка, расположения сетей;
• технический план... (п. 3.2.2.1, 2.7.1 Постановления Администрации Перми от 15.06.2012 N49-П)

И Департамент градостроительства и архитектуры сам запрашивает:

• выписку из ЕГРН;
• градостроительный план земельного участка;
• разрешение на строительство (п. 2.7.2 Постановления N49-П).

Зарегистрировав заявление и пакет документов, Департамент выезжает на осмотр объекта ИЖС. Принятое решение, действия (бездействие) Департамента гражданин может обжаловать в антимонопольном органе или в суде (п. 3.2.3, 5.2 Постановления N49-П).