Управление бизнес-площадями

15 апреля 2009 г.

 

Цель любого инвестора - получать максимально высокую прибыль от своей недвижимости. Специфика управления бизнес-центром определяется задачами, стоящими перед управляющей компанией, организующей менеджмент на объекте. Своим опытом управления с «Метражами» делятся Александр Галин, директор УК ООО «Серго» и Алексей Асанов, директор УК ООО «Горизонт» - БЦ «Парус»:

Эксплуатируя бизнес-центр (БЦ) как взаимодействуют между собой инвестор и управляющая компания (УК), особенно если объект имеет несколько собственников?

Александр Галин: - Управляющая компания всегда выступает исполнителем и в большей степени занимается содержанием и эксплуатацией. При наличии нескольких собственников основной проблемой часто выступает согласование спорных вопросов, так как у каждого владельца свой интерес и видение проблемы. Если собственники не могут договориться между собой, соответственно УК не знает, что делать. Чтобы повлиять на ситуацию, мы созываем собрание собственников и путем очного или заочного голосования приводим к общему знаменателю неразрешенные вопросы. В случае несогласованности используется практика в форме анкетирования. Наиболее часто разногласия возникают из-за норм технической эксплуатации, содержания прилегающей территории.

 

Алексей Асанов: - Дело в том, что в России существует недоверие к привлечению УК со стороны с целью организации комплексного менеджмента в рамках офисных центров. Стараясь минимизировать риски, собственники неохотно расстаются с денежными потоками и оставляют общий контроль за собой. Мы занимаемся управлением по принципу property-management, т.е. комплексно. Когда строительство БЦ «Парус» было завершено, инвесторы делегировали нашей компании полномочия в части технической эксплуатации и работы с арендаторами. При взаимодействии сторон у нас не возникает сложностей. Я считаю, главное - «договориться на берегу». Наша компания принимала участие в разработке проекта БЦ «Парус», предусматривая все нюансы. Собственники стали появляться уже после сдачи в эксплуатацию. Безусловно, если требуются какие-то дополнительные затраты, в этом случае возникает сложность согласования. Первоначально нами предоставляется смета расходов, с которой необходимо ознакомить владельцев, обосновать заявленные цифры, а затем опросным путем принять общее решение.

Существует ли эффективная практика управления развитой сетью БЦ на пермском рынке? За счет каких услуг можно увеличить доходность БЦ?

 

Александр Галин: - Мы не практикуем управление сетью офис-центров, но гипотетически, если продумать детали, учесть особенность каждого здания, систему запустить можно, опираясь на опыт управляющей компании в эксплуатации нескольких объектов коммерческой недвижимости. Повысить доходность БЦ возможно за счет расширения линейки дополнительных услуг. Чем богаче их перечень, тем больше выбор у клиента - и, соответственно, выше доход собственника. В бизнес-центре «Серго» предусмотрены банкоматы, кассы, парикмахерская, киоск с периодической печатью, канцтовары, а также рассматривается возможность подключения интернет - коммуникаций и размещения пункта питания.

 

Алексей Асанов: - Пермский рынок ещё не готов к управлению разветвленной сетью бизнс-центров. Если только инвестор, располагающий крупным пакетом недвижимости создает свою УК, курирующую все объекты. Сегодня, в период финансового кризиса в непривычном аспекте укрупнение возможно независимо от инвесторов. Не секрет, что большинство бизнес - единиц недвижимости используется в целях обеспечения банковских кредитов. Вполне вероятно, что в ближайшее время в условиях экономических ограничений банкам придется что-то делать с залогами. Например, собственник не смог погасить во время кредит, но объект недвижимости есть и для того, чтобы он генерировал денежный поток, приносил доход другому владельцу его нужно содержать и эксплуатировать. И если собственник, который построил бизнес-центр, ещё может заниматься управленческими процессами, то для банка эта деятельность совершенно не профильна. В связи с чем, игроки, оставшиеся на рынке, будут востребованы в целях управления залоговым имуществом. В целях повышения доходности бизнес-центра считаю необходимым развитие системы общепита. На мой взгляд, это самая востребованная и прибыльная услуга. В остальном, как показал опыт эксплуатации, за дополнительные услуги, которые закладываются в классификацию объекта арендаторы не готовы платить. На мой взгляд, основная причина в привычке арендаторов работать по замкнутому циклу, т.е. привлекать свой штат сотрудников: курьеров, секретарей, водителей. Поэтому в рамках бизнес - центра подобные услуги не будут востребованы.

Насколько активно в управлении БЦ используется схема аутсорсинга?

Александр Галин: - Я считаю, что по некоторым направлениям проще работать, привлекая аутсорсинг. Это нормальная практика, чем заниматься не свойственной для нас деятельностью. Содержать эксплуатационную службу в штате нерационально, т.к. это дополнительные затраты времени и сил на кадры. В системе договорных отношений эти вопросы решает субподрядная организация.

Алексей Асанов: - Это удобная схема, без которой не обойтись. Договорные обязательства, гарантийные условия создают определенное удобство в работе. А своя служба эксплуатации требует найма высококвалифицированных специалистов, т.к. сложные современные технологии требуют хороших знаний. Сформировать такую команду сегодня проблематично. Профессионалов на пермском рынке в этой категории пока очень мало.

Какие основные тенденции и общие проблемы можно определить сегодня для компаний, управляющих бизнес-центрами?

Александр Галин: - Острая проблема - это отсутствие утвержденных правил регулирующих отношения собственников, арендаторов и управляющей компании. Бывает, инвесторы принимают решения, которые в результате ставят под угрозу бизнес в целом. Сегодня правительством разрабатывается регламент технического обслуживания зданий, предусматривающий ответственность собственников и включающий перечень норм и видов работ по содержанию объектов. Я думаю, это значительно снизит количество спорных вопросов, т.к. ответственность за решения по эксплуатации центра в конечном итоге несет собственник, а УК выступает лишь исполнителем. Важно учитывать правило - инвесторы должны выбирать управляющую компанию, которой могут доверять.

Алексей Асанов: - В управлении, как и в любом деле, есть свои стандарты. Если проект бизнес-центра устанавливает высокую планку, значит, нужна УК, которая соответствует заявленным стандартам, т.е. профессионал. Могу сказать, сегодня у девелоперов уже есть понимание того, что нужно не только строить, а еще умело и качественно управлять. В условиях кризиса главная задача управленцев, сколько не заработать, а сохранить имеющееся. Одни хотят получить хорошую прибыль, другие хотят меньше потратить. Управляющей компании важно свести ситуацию к диалогу, помочь найти общие точки соприкосновения, наладить долгосрочное сотрудничество.

Светлана Алипова