Остаться в долгу с выгодой

3 июля 2009 г.

По словам Андрея Языкова, главы Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов, большинство региональных операторов АИЖК в скором времени окажутся в предбанкротном состоянии. Так ли это и каковы выходы из ситуации? Мнения экспертов расходятся.

Свою позицию г-н Языков озвучил на состоявшемся 17 июня круглом столе по ипотечному кредитованию в Совете федерации. Причины возможного банкротства РО, по мнению главы АРИЖК, кроются в совмещении функций операторов АИЖК с продажей недвижимости, что уже негативно отразилось на их финансовой устойчивости. Эксперты АИЖК полагают, что наиболее бедственным можно считать положение операторов тех регионов, где просрочка по ипотечным кредитам, выданным по стандартам АИЖК, превышает 10-12%. На 1 января 2009 года таких регионов было 14.

Несколько иные данные приводит Игорь Мерзлов, управляющий операционным офисом «Прикамский» Банка Сосьете Женераль Восток в Перми: причиной предбанкротного состояния является рост объема просроченной задолженности по ипотечным кредитам - до 20%-30% по отдельным регионам. Предпосылками, по мнению эксперта, явилось то, что действовавшие на первом этапе стандарты АИЖК приводили к выкупу менее надежных кредитов, чем у коммерческих банков с собственными ипотечными портфелями. Сегмент заемщиков, кредиты которых попадали в АИЖК, имел заведомо более низкие доходы, социальный статус и, соответственно, запас платежеспособности.

Проведенное ужесточение стандартов привело к замедлению темпов выдачи новых кредитов, замедлению роста кредитного портфеля и падению доходов самого АИЖК.

Нельзя также забывать, что утвержденная процедура по реструктуризации ипотечных кредитов является временной мерой, возникает риск повторного дефолта заемщика после того, как отсрочка (1 год) закончит своё действие.

Выход из положения, по мнению г-на Языкова, заключается в докапитализации за счет поддержки от региональных властей. Однако, г-н Мерзлов говорит о том, что эта мера представляется сложно реализуемой. Доходы региональных бюджетов повсеместно снижаются, сокращаются и расходные статьи. Теоретически, если решение о докапитализации РО будет принято, регионам придется искать другие механизмы. К примеру, сформировать социальные фонды жилья для расселения заемщиков, чьи квартиры были выставлены на торги после дефолтов по кредитам. В отдельных случаях и отдельных регионах такой подход к решению проблемы имеет право на существование.

По мнению Андрея Шинкаренко, генерального директора ОАО «ПАИЖК», драматизировать ситуацию с возможным банкротством РО не стоит, поскольку, во-первых, общее количество региональных операторов составляет 81, а подвержены риску банкротства только 6% от общего числа. Высокий уровень просрочек не означает отсутствие возможности взыскания долга посредством реализации заложенного имущества, вопрос времени и системного подхода к работе. А вопрос о докапитализации и раньше стоял у РО, просто акценты и побудительные моменты сейчас другие.

Кроме того, ПАИЖК уже запустило свои пилотные проекты по стимулированию строительной отрасли, в частности по выдаче ипотечных кредитов на достройку объектов в высокой степени готовности, что должно активизировать рынок ипотечного кредитования нового жилья и выведет его на качественно новый уровень.

Проект постимулированию жилищного строительства вПерми разработан ПАИЖК совместно сОАО «МЕТКОМБАНК». Реализация его позволит всем застройщикам, чьи объекты готовы минимум на 70%, получить целевое финансирование (ипотечный кредит) на завершение строительства и последующую реализацию недвижимости. После сдачи объекта в эксплуатацию, кредит превращается в закладную, которая рефинансируется также через ПАИЖК. Г-н Шинкаренко отмечает, что интерес к проекту уже проявляют как небольшие, так икрупные строительные компании, к примеру, СК «Транк» и СК «Премьер».

Глеб Морозов, директор пермского филиала «Меткомбанка» поясняет, что по условиям проекта банк будет финансировать достройку жилого объекта вдва этапа: первый этап- это финансирование посредством предоставления кредитной линии навсю сумму, необходимую для достройки жилого дома, ивторой этап- это финансирование достройки тогоже дома ипогашение выданной кредитной линии путем выдачи ипотечных займов физическим лицам наприобретение квартир вэтом доме.

Базовая процентная ставка для застройщика при этом составит 19%годовых.

- Эта программа интересна и весьма необходима как потенциальным Покупателям, так и Застройщикам, - считает Алексей Бояршинов, заместитель Генерального директора СК «Премьер». - Созданный недавно Федеральный фонд содействия жилищному строительству, работающий в связке с АИЖК и уполномоченным банком, гарантирует выкуп у застройщика нереализованных до сдачи дома квартир, позволяя застройщику рассчитаться с банком, а покупателю квартир в таком доме быть уверенным, что дом достроится и срок сдачи будет соблюден. Однако эта программа распространяется на жилье только эконом-класса, так как цена выкупа квартир не превышает 30000 руб./кв.м. Для потенциальных Покупателей в рамках данной Программы наиболее интересна процентная ставка в 11,9% годовых по предлагаемым ипотечным кредитам, так как она на порядок меньше существующих на сегодняшний день на рынке ипотечного кредитования предложений.

Первые результаты внедрения проекта по стимулированию строительной отрасли можно будет оценить уже в сентябре текущего года. В любом случае о предбанкротном состоянии региональных операторов АИЖК говорить еще рано.

Автор: Дина Мехоношина